香港房價到底有多高？

WSJ,2011年 07月 21日

當

投資銀行家都開始以權威身份談論香港的住房和收入不平等問題時，你就知道問題有多嚴重了。

就在香港政府承諾將平息公眾對房價屢創曆史新高的憤怒並重新評估香港的土地政策之時，《華爾街日報》記者Polly Hui的報道及相關視頻探究了香港單元房被分割成單間對外出租的問題，摩根大通公司(J.P.Morgan)仔細剖析相關數據後發布了一份題為《買不起房子》(Unaffordable housing)的研究報告，這份報告一方麵顯示香港房價已遠遠超出普通大眾的負擔能力，另一方麵也解釋了為什麽香港政府為樓市降溫的政策沒有奏效。

MIKE CLARKE/AFP/Getty Images

對於剛剛開始工作的香港人來說，工資的上漲速度絕對趕不上房價漲幅。2011年3月，香港家庭收入中值是1.91萬港元(合2,451美元)。一半以上香港家庭的月收入隻有2萬港元，而月收入超過10萬港元的家庭隻占到全港家庭總數的4.2%。香港家庭名義收入中值較1987年下降了27%。摩根大通在報告中說：

香港寶翠園(Belcher's)一套約120平方米的公寓價格是每月10萬港元收入的11.6倍。寶翠園是位於香港西區的高檔私人住宅。就連富裕家庭用工資收入也買不起房子。

不要說寶翠園公寓，即使是香港規模最大的私有住宅區之一、有30年曆史的美孚新村(Mei Foo Sun Chuen)公寓，對大多數港人來說也是望塵莫及。摩根大通認為這一現象令人極為不安(還不要說該樓盤的建成時間及坐落位置，它們本是海景房，但現在海景被西九龍公路(West Kowloon Highway)和一個集裝箱碼頭擋住了)。假設房屋貸款的首付比例是三成，那麽買一套約62平米的公寓，首付就相當於香港家庭收入中值的四倍。假設一個家庭把月收入的20%拿出來攢首付，需要攢18年。

摩根大通的報告顯示，這些所謂“優質房屋”的價格已超過了1997年的峰值。位於香港新界地區麵積較小、價位中等的公寓過去兩年的平均回報率為27%，香港島和九龍那些價格較貴公寓的平均回報率為15%至18%。

從某種程度上說，超低利率當然是首要原因，但香港政府提高房屋首付比例的做法也起了反作用，這隻是把大多數港人擋在了房地產市場之外。摩根大通說，雖然首付比例越高意味著每月按揭還款額越少，但隻要分母仍為家庭收入中值，住房負擔能力的改善就具有一定的欺騙性。由於舉借的抵押貸款預計會增多，因此住房負擔能力隻會下降(住房負擔能力是用房屋估值乘以貸款金額與房屋估值比率(LTV)再乘以按揭利率得出的)。

摩根大通這份報告傳遞出的信息非常有力和明確：香港需要提供更多買得起的房子。哦還有，要買出租房屋的公司而不是房地產開發商的股票。

Isabella Steger