從私人組屋的估價下手

 

（2011-06-23）

 ● 《早報》李敏雯

財經人語

　　森聯集團上周四在淡濱尼推出Centrale 8私人組屋項目，最貴的五房式單位預示價達88萬元，令市場嘩然之外，批評聲浪也不絕於耳。

　　盡管國家發展部長許文遠已經在“屋事”博客中聲明，供私人發展商在設計、興建和銷售計劃（Design, Build and Sell Scheme，簡稱DBSS）下興建的私人組屋，有別於一般的政府組屋，並提出“如果覺得太貴，買家大可以不買”的忠告，但眼看房屋價格節節攀高，一些國人顯然怒氣未消，希望政府進場幹預私人組屋的定價。

　　麵對輿論壓力，發展商前晚突然大幅下調售價，最貴的五房式組屋現在售77萬8000元，調整幅度達到11.6％，但這仍然是私人組屋計劃推出至今最高的價格紀錄。

　　國人對私人組屋價格的敏感程度遠高於普通私宅，甚至是同樣受到建屋發展局賣屋條例限製的執行共管公寓（EC），是可以理解的，畢竟私人組屋仍然被冠上“公共住屋”的稱號。可是國人連日來對其越來越昂貴定價做出的反應，可能是當局在2005年首次推出該項計劃時始料不及的。

　　政府當年推出私人組屋，主要是希望讓看起來千篇一律的組屋區能“萬花叢中一點綠”，因此給予私人發展商更大的設計空間，進而也得放寬其在售價與付款上的局限性。當局的考量是讓自由市場去製衡發展商的定價，隻要有人肯買，發展商即便把價格定得高，也情有可原。

　　現在若突然要政府去管製價格，恐怕有違於推行私人組屋計劃當初的宗旨。

　　但是民間的反應激烈，當局恐怕也不能坐視不理。房市環環相扣，這起事件相信還是會產生漣漪效應，比如拉高淡濱尼一帶接下來的轉售組屋價格，以及為日後私人組屋售價奠定更高的基準價格等不利於整體房市的後果等。

　　當局的兩難是可以理解的，然而一個比較權衡的做法或可從私人組屋的估價著手，這將有助於製衡私人組屋的定價。　

    一般上，發展商在私人組屋推出預示價格後會聘請估價師為新項目估價，若有估價師接受這樣的定價，那麽銀行就可以按照這個價位給予買家達80％的房屋貸款。

　　私人組屋的買家中也不乏首兩次購買組屋的年輕夫婦，他們也有資格向建屋局申請優惠貸款，隻要家庭收入許可，他們將能向建屋局借貸達屋價90％的房屋貸款。

不妨委任政府首席估價師

為私人組屋估價

　　既然私人組屋也屬於公共住屋的一類，建屋局不妨委任政府的首席估價師為私人組屋估價，並以此作為買家向建屋局貸款的基準。這樣做也有助降低建屋局在房屋貸款上可能承擔的高風險。

　　政府的首席估價師目前的主要任務是為政府擁有的地皮製定符合市場的土地價格，但他們也完全擁有為私宅項目提供估價的資曆。由他們估價，私人組屋買家和發展商應該不會有什麽異議。

　　如果首席估價師根據私人組屋的地點、周遭環境及設施，以及附近轉售組屋的售價等，得出的估價在私人組屋發展商定價的範圍內，那就不存在分歧。

　　倘若首席估價師的估價達不到私人組屋發展商的定價，那建屋局是否考慮應該以政府首席估價師的估價為依據，向建屋局申請優惠貸款的私人組屋買家提供相關貸款？

　　這樣一來，這類買家在購買私人組屋時，最高隻能借貸到首席估價師的估價、而非發展商最終發售價的90％。

　　換句話說，倘若發展商將私人組屋的定價定得太高，這類買家就必須額外支付一筆類似轉售組屋的現金溢價（Cash-Over-Valuation，簡稱COV）才能買屋，發展商肯定會很謹慎地給私人組屋定價，以免溢價過高，使得這類買家打退堂鼓。這將有助於緩和未來私人組屋的售價。

     至於那些須向銀行貸款的買家，當局還是可以讓銀行自行決定是否要接受發展商聘請的私人估價師的估價，還是政府首席估價師的估價。銀行相信也會做好自我風險評估，從而作出明智的決定。

　　筆者以上的建議，並非是針對私人領域的估價師，而是看在私人組屋是屬於公共住屋類型的一種，讓購屋者能夠有個更中立的參考估價，才作出購屋決定而已。

　　事實上，發展商給新私宅項目定下偏高的售價，已經令一些市場人士側目。國際產業顧問（IPA）總裁邱瑞榮就在他近日出版的書籍《Real Estate Riches》中寫道，政府下一輪降溫措施應該從估價師的估價方式著手。

　　他指出，目前估價師的估價方法和所做出的假設都不一致，也沒有相關披露。他舉例說，兩個同樣在裕廊西湖畔地鐵站附近的未完工項目——水之軒（Caspian）和湖畔雅居（Lakefront Residences），甚至共享一道籬笆，但估價師的估價可以相差20％。

　　邱瑞榮向銀行詢問之下發現，隻要某個房地產項目內有哪怕一個私宅單位的售價達到新高，那麽估價師就能給予更高的估價，銀行也願意為這個項目借貸，盡管毗鄰項目也擁有條件完全相同的單位。

　　他因此建議估價師作更多披露，包括做出了哪些假設，以及把項目的地點、周圍鄰裏房屋的售價等因素都考慮在內，而非隻在同一個項目內互相比較。

　　現在回到私人組屋，我想這樣的披露或許更具迫切性，因為組屋畢竟不是投資產品，而是一個讓國人能擁有一屋一瓦的家園。如果因為私人組屋的價格被估得偏高，造成國人得以更昂貴的價格才能擁有一個理想家園，那最終帶來的唯有購屋者對現狀的不滿和無奈。

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