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李靜儀 (2011-06-21)
淡濱尼新推出的私人組屋項目Centrale 8的最貴單位叫價可能高達88萬元，令不少公眾質疑這類由私人發展商興建的住屋是否仍負擔得起，同時也促請政府采取措施確保發展商不可肆意把價格定得過高。有部分市場分析師認為，既然由私人發展商在設計、興建和銷售計劃（Design, Build and Sell Scheme，簡稱DBSS）下興建的私人組屋屬於“公共住屋”，銷售對象鎖定月入低於1萬元的“夾心層”家庭，當局或許有必要采取行動確保私人組屋仍是大部分人負擔得起的，以確保這項計劃繼續行之有效。
高緯物業亞太區研究部高級經理王伽勝認為，當局可能有必要巧妙地采取某種措施，限製或不鼓勵發展商把價格定得過高，以確保私人組屋價格仍處於負擔得起的水平，因為這類屋子的買家一般融資能力有限，對價格也相當敏感。
他舉例說：“當局可把組屋轉售價作為新私人組屋項目定價的基準，並在考慮有關項目的成本後，得出發展商可享有的合理利潤。”
此外，一旦某些項目定價過高，當局可向發展商了解在製定價格時的依據。針對上述問題，國家發展部昨天無法在截稿前給予回應。
卓登新達研究部主管陳瑞謹認為，當局應重新檢視實行私人組屋計劃的目的；他質疑，如果這項計劃旨在為國人提供更多住屋選擇，供興建私人組屋的地段為何需要這麽具吸引力？
他說：“問題出在私人組屋分配到的地段，房地產價格取決於地點，如果供應一個沒這麽吸引人的地段，你認為它會值這麽高的價錢嗎？所以問題出在地段的遴選上，以及需求遠高於供應。”
陳瑞謹指出：“潛在買家可享有強勁的資本增值，一個應對辦法是實施較長的最低居住年限，如限製住滿10年才可脫售，而不是5年。”
投標書上 可注明條件
對於公眾促請政府確保發展商不肆意抬高價格的要求是否合理，他指出，私人發展商是通過市場投標而標得地段，因此不宜在事後附加條例，隻有投標前在發展合同上注明才算公平。
他說：“可在投標書上注明條件，要求發展商不可把私人組屋價格定在某水平之上，例如不可超過附近組屋轉售價的10%以上。”
森聯集團在淡濱尼推出的第二個私人組屋Centrale 8，三房式的預設價格為39萬7000元至51萬元，四房式賣53萬1000元至68萬3000元，五房式68萬5000元至88萬元。
盡管發展商表明最終的定價將會調低，五房式價格還是有可能創下新組屋曆來最高紀錄，也比該集團五年前在毗鄰推出的The Premiere私人組屋，貴出一倍。當年的五房式單位售價介於30萬8000元至45萬元。
高達88萬元的私人組屋價格在坊間引起了一陣嘩然，也促使國家發展部長許文遠上周六出麵解釋“私人組屋並不等同於組屋”，兩者不可相提並論。
但在許多人看來，私人組屋仍屬於公共住屋。
事實上，當局在2005年3月推出DBSS計劃時也曾闡明同樣的立場，因為私人組屋的申請條例跟建屋局組屋一樣。
這包括讓符合條件的首次購屋者享有三或四萬元的公積金購屋津貼、第二次購屋者無需繳付轉售抽潤，私人發展商售屋時也須遵守組屋種族比例的政策等。
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| 淡濱尼私人組屋Centrale 8的最貴單位叫價可能高達88萬元，引發了人們是否還負擔得起DBSS的爭議。（檔案照片） |
建屋局仍是地主 買家是“長期租戶”
前國家發展部長馬寶山當時曾表示，雖然私人組屋須經過競標土地這一關，但他相信最終由私人發展的組屋的價格仍然是一般收入家庭負擔得起的。
國際產業顧問（IPA）總裁邱瑞榮指出，嚴格說來，建屋局仍是私人組屋地段的地主，買家隻是“長期租戶”，而且得遵循五年的最低居住年限。
盡管私人組屋定價引起爭議，但分析師普遍認為，這類住屋仍有存在的意義，因為它為擁有不同住屋需求的國人提供不同的選擇。
王伽勝說：“特別是對那些認為執行共管公寓（EC）和私人公寓售價太高，收入無法負擔得起的人來說，私人組屋仍扮演著一定的角色。經濟可能放緩或許也會讓一些夾心層較為謹慎，選擇買私人組屋而不是EC，雖然前者的售價近來攀升不少。”
分析師：若市場接受88萬元售價 可能產生連鎖效應
市場分析師指出，如果私人組屋開出88萬元的指示性售價也能讓市場消化得了，日後恐怕會產生連鎖效應，不但成為以後私人組屋價格的基準，也會影響淡濱尼附近的組屋轉售價。
住在Centrale 8附近的李姓屋主（55歲，公務員）便蠢蠢欲動，準備為他的五房式組屋抬高售價。
“我的轉售組屋更值錢”
他日前到這個私人組屋示範單位參觀後說：“88萬元的價格太離譜，而且麵積這麽小，如果這裏可以賣到如此高的價錢，我的轉售組屋也更值錢。”
卓登新達研究部主管陳瑞謹認為，受Centrale 8價格的刺激，附近的組屋轉售價應該也會水漲船高。國際產業顧問總裁邱瑞榮則預計淡濱尼轉售組屋的現金溢價（COV）會攀升。
日後私人組屋 可能以此為基準
房地產經紀公司博納（PropNex）集團總裁伊斯邁說，假設Centrale 8暢銷，買家願意接受這麽高的價格，它將為日後推出的私人組屋售價奠下基準。
至於組屋轉售價，由於這在很大程度上取決於建屋局的估價，因此預計不會被明顯推高，溢價則可能隨之上漲幾千元到一兩萬元。
他說：“淡濱尼轉售組屋的溢價現已攀升到五萬元以上，上漲的空間不大，如果起得太多，可能找不到買家。”
令他較為關注的是，原本有意售屋的屋主可能會暫時打消念頭，等待更好的時機才脫售屋子。
伊斯邁說：“如果Centrale 8真的叫價88萬元，八年後等它可以推到市場銷售時，加上印花稅等費用，轉售價可能突破百萬元大關。”
此外，他對Centrale 8同類單位的最低與最高價格之間的甚大差距表示關注。
他指出，三房式單位的預設價格差距約10萬元，四房式相差15萬元，五房式則整整相差20萬元。
他說：“轉售組屋低樓和高樓的估價大概隻相差兩萬元，但Centrale 8二樓的五房式和最頂層的五房式單位則相差整整20萬元，等於高樓的買家得多付28%價錢，過去從未見過這麽大的差距。”
《聯合早報》（編輯：陳俐妃
