馬寶山：根據組屋的價值來定價

馬寶山 (2011-02-02)

我在此向他們保證，建屋局會定期檢討津貼額，以確保首次購屋者買得起組屋。 　　政府組屋價格向來是國人關注的課題。我在和年輕夫婦交談時，經常被問及一個問題：“為什麽政府組屋這麽貴？現在的屋價似乎比我們的父母在七八十年代所付的價格高出許多！” 　　我可以理解他們的擔憂，尤其是那些打算購買第一間房子的國人的感受。沒錯，組屋價格近幾年來的確有所增加。不過，我會在本文中解釋其中的原因。更重要的是，我會說明在經濟根基穩固的情況下，為什麽節節上升的組屋價格對所有的人，包括屋主和購屋者都有好處。 　　該讓國人居者有其屋還是一直租房子住？政府在決策時必須作出抉擇和取舍。哪項政策會為人民帶來更多好處？對納稅人會有什麽影響？納稅人又得承擔哪些成本？在公共住屋方麵，政府必須從根本上在讓國人居者有其屋，還是在租房子住之間作出抉擇。多數國家都選擇了租賃的模式。租戶支付受津貼的租金，但不擁有所住的房屋。 　　新加坡很早就決定推行居者有其屋政策。政府津貼公共住屋，讓每個家庭都可擁有而不是租用所住的房屋。這樣一來，組屋就成了能夠保值的資產，會隨著國家的發展而增值。讓國人擁有負擔得起的住屋，是我國公共住屋政策的主要支柱。新加坡是世界上唯一做到這一點的國家。 　　我們在選擇了居者有其屋的模式之後，下一步就是要讓國人認識並套現組屋的真正價值。 　　我們再次麵臨抉擇：我們該規定國人以固定價格將組屋賣回給建屋發展局，還是允許組屋在公開市場上出售？我們選擇了後者。我們讓市場決定價格，但會密切留意市場情況，必要時會出手調節過度活躍的市場。 　　目前，每間組屋都有公開市場價值，屋主在達到最低居住年限後，就可套現房子的市場價值。當前的組屋價值反映了我國自七八十年代以來所取得的增長與繁榮。 　　組屋價值提高，固然會令屋主高興，但首次購屋者該怎麽辦？我們要如何履行承諾，為他們提供負擔得起的住屋？我們是從兩方麵著手履行承諾。其一，通過提供購屋津貼，協助國人購買轉售組屋；其二，通過興建新組屋，再以各收入群都負擔得起的津貼價格出售組屋。 　　政府每年花費數億元為首次購屋者提供津貼。這就是年輕國人的擁屋率如此之高的原因，也是世界其他城市所沒有的現象。 確保新組屋價格公道 　　在轉售組屋方麵，我們是讓市場根據組屋的價值決定屋價。那我們又如何為新組屋定價呢？總的來說，我們有兩種選擇：根據市場價值來定價或根據成本來定價。 　　建屋局早期采用了地區定價機製，即根據新組屋所處的地區來定價。當時，建屋局考慮的主要是建造組屋的成本，不論組屋所處的實際地點或具備的特點，同一地區的同類型組屋的售價都一致。十樓的單位和二樓的單位售價完全一樣。那個時候，本地實際上並沒有公開轉售市場。 　　不過，隨著政府在1980年代讓轉售市場發展，我們發現國人會根據組屋地點、周圍風景和設計等因素，清楚劃分不同組屋的價格。 　　比起樓層較低且麵向垃圾收集站的單位，國人願意付出更高的價格，購買風景優美的頂樓單位。有鑒於此，建屋局就不能再將頂樓單位和低樓單位以同樣的價格出售。這樣做隻會對低樓單位的買主不公平。因此，建屋局開始轉而采用按市價為新組屋定價的機製。 　　現在新組屋的價格，是根據專業估價師評估類似組屋在公開市場上所能售出的價格而定的，但建屋局會提供可觀的津貼，讓組屋以折扣價出售。這樣做比較公平，原因有二。首先，所有購屋者都會獲得同等的政府津貼，而如果他們的組屋在轉售市場售出，將能夠套現這筆津貼。其次，購屋者會根據組屋的地點、方向和周圍風景，付出他們認為合理的價格。 公平對待每一代人 　　有些人認為土地尤其不應該按市場價位來定價，因為有些地皮在過去是被政府以低價強製征用的。 　　如果我們遵循這樣的邏輯，榜鵝等填海地段的組屋價格，應該定得比丹戎巴葛這片政府征用土地建造的組屋高很多。這對榜鵝組屋的買主肯定是不公平的，因為丹戎巴葛組屋的轉售價明顯比榜鵝組屋來得高。 　　更重要的是，我們必須認識到土地的真正市場價值，以確保我國珍貴及有限的土地，得到謹慎而充分的利用。如果土地估價過低，我們現在會使用過多的土地，結果犧牲了後代的利益。 　　如果按市價為組屋定價比較公平，為什麽有些人會要求政府按成本為組屋定價？或許他們認為按成本來定價，會降低組屋價格。但其實不然。為了確保國人負擔得起組屋，建屋局已提供大量津貼，以低於市價的價格出售組屋。這樣一來，按市價來定價的組屋，才能以低於成本的價格出售。以Punggol Spectra和Fernvale Crest這兩個近期推出的預購組屋項目為例，每間組屋的平均建築成本介於22萬元至24萬元，而它們的平均售價則介於16萬元至20萬元，比成本低了4 萬元至6萬元。 　　組屋的價格一般都定得比建築成本低。過去三年，政府為了建造和出售組屋，每年平均虧損約6億元。如果再加上其他的購屋津貼，如額外公積金購屋津貼和公積金購屋津貼，建屋局的總赤字每年將達約10億元。 　　無論采用何種定價機製，政府都能確保組屋價格處於國人負擔得起的水平。因為能否做到這一點，完全取決於政府所提供的津貼多寡。我知道有些首次購屋者擔心按市價為組屋定價，將導致屋價任由市場力量擺布。我在此向他們保證，建屋局會定期檢討津貼額，以確保首次購屋者買得起組屋。我會在下篇文章中更詳細探討這個課題。 根據組屋的價值來定價 　　目前，我們已經建立了一個以居者有其屋政策為基礎的獨特公共住屋製度。這個製度不但給了國人一個遮風擋雨的家，也讓國人擁有能夠保值的資產。國人一般都了解這點，也願意付出同組屋價值相當的價格。這就是有些售價較高的優質組屋，會比價格大眾化的標準型組屋吸引更多申請者的理由。例如榜鵝水濱台（Waterway Terraces）組屋，平均每個單位有13名申請者，而在那一帶推出的標準型預購組屋，每個單位隻吸引了四至七個人申請。 　　我們在為新組屋定價時，必須確保組屋在轉售時，政府所提供的公共津貼，能夠公平地分配給不同的買主。作為公共財富的監護者，政府也必須明智地使用包括土地在內的資源，無論這些土地是通過何種方法征用得來的。唯有這樣，政府才能滿足當前和下一代購屋者的需求。 　　在這方麵，根據組屋的價值來定價是關鍵的一環。 作者是新加坡國家發展部長 《聯合早報》