投資香港物業出租商時機正好

WSJ, 2010年 12月 01日

香港是全世界最火爆的房地產市場之一，在這裏經營的企業目前可被分為兩類，樓市新政的受益者和犧牲者。

香港政府正在嚴厲打擊樓市投機，措施之一是對兩年內轉售的房屋開征額外印花稅。在該政策出台後的兩周內，香港樓市成交量驟降，分析師則預測成交量會進一步下滑，並預言明年住宅銷量將下降最多30%。與此同時，居高不下而且正在上升的土地成本將壓縮開發商的盈利空間。

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香港政府正在嚴厲打擊樓市投機。

有不利因素作怪，開發商在股市的表現自然不好。嘉裏建設有限公司(Kerry Properties Ltd., 0683.HK, 簡稱：嘉裏建設)是表現最差的個股之一，過去10個交易日累計下跌9%。房屋中介美聯集團有限公司(Midland Holdings Ltd., 1200.HK, 簡稱：美聯集團)同期更是暴跌30%。

反觀商用物業出租商，它們的前景卻好得不能再好。高力國際(Colliers International)表示，隨著企業不斷入駐，目前香港優質寫字樓的空置率不到4%，曆史平均水平為8%。鑒於商用物業增加速度難以滿足需求增長，高盛(Goldman Sachs)預計未來一年寫字樓租金將上漲20%-30%。

股民則有機會分一杯羹。花旗投資研究(Citi Investment Research)表示，物業出租商的股本收益率偏低，導致過去這些企業的股票估值（股價與資產淨值之比）較開發商低15%。隨著今年物業出租商股價上升，估值差距已經收窄，幾乎與開發商不相上下。舉例來說，主要在中環經營優質寫字樓的香港置地(Hongkong Land Holdings Ltd., H78.SG)今年的股價就累計上漲近37%。

而且，隨著香港置地的資產價值被向上修正，盡管其股價已有較大升幅，但仍較花旗預測的基於資產淨值的估值水平低34%。隨著投資者對香港置地提高資產回報率的能力漸趨樂觀，這個差距應該還會縮小。1989年以來香港置地股票估值的平均折讓幅度為28%。

而那些在中環以外地區有房可租的公司也蘊含投資機會，這是因為有些投資銀行和大型公司正把輔助部門的員工轉移至租金相對低廉的社區。在維多利亞港九龍一側擁有大量物業的九龍倉集團有限公司(Wharf (Holdings) Ltd., 0004.HK, 簡稱：九龍倉集團)和業務集中在香港東部的太古股份有限公司(Swire Pacific Ltd., 0019.HK, 簡稱：太古)都是這樣的企業，與樓盤集中在中環的租賃商相比，它們的股價還都沒有出現大幅上漲，因而存在價值 地。

總而言之，現在是投資物業出租商的好時機。

Isabella Steger