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房價,看招!政府降溫措施知多少?

(2010-12-29 02:38:23) 下一個

吳淑賢 (2010-12-29)

   去年經濟不景氣,全年組屋轉售價仍增8.2%;今年經濟大好,首三季度轉售價已漲11.3%。

   房價一再迅速攀升,使政府的應對措施得多管齊下,從去年的增加組屋供應,延伸到今年二度出手為市場降溫。

   降溫,成了今年房地產市場最熱的詞匯。政府幾時會再度出招降溫,又會如何降溫,成為買家及賣家都關注的課題。

   為避免一次過下重藥導致樓市崩潰,循序漸進的降溫方式一直是政府的基調。當降溫措施無法抑製房價上漲時,藥方必然越來越強。

   年底總是回首過去一年的時候,本報去年在回顧組屋市場時這麽寫道:“2009年,很多人的薪水少了,花紅縮水了,股票和機票價格也曾創新低,在一片跌勢中逆流而上的是組屋轉售價格。”

   如今回首2010年,很多情況都變了,人們無需減薪,花紅比去年多,股票和機票價格也回升。不變的是持續上漲的組屋轉售價格,隻是價格增幅從去年牛年的逆流而上變成虎年的順勢而上。

   去年經濟不景氣,全年的組屋轉售價格仍增8.2%;今年經濟情況大好,首三個季度的組屋轉售價已漲11.3%。

   房價一再迅速攀升,使政府的應對措施得更多管齊下,從去年的增加組屋供應,延伸到今年二度出手為市場降溫。

   降溫,成了今年房地產市場最熱的詞匯。政府幾時會再度出招降溫,又會如何降溫,成為買家及賣家都關注的課題。

   循序漸進降溫方式

   為避免一次過下重藥導致樓市崩潰,循序漸進的降溫方式一直是政府的基調。當降溫措施無法抑製房價上漲時,藥方必然越來越強。

剛賣掉白沙四房式單位的陳誌翔和妻子曹蓓認為,組屋的高估價已彌補目前現金溢價下滑的“損失”。(謝光憑攝)

   非津貼組屋的最低居住年限(Minimum Occupation Period,簡稱MOP)在半年內二度延長就是一個例子。今年3月,非津貼組屋的MOP延長至三年,到了8月底更進一步延長到五年,防止組屋淪為投機工具。

   過去,非津貼組屋的屋主向建屋局貸款,住滿兩年半就能把屋子賣了,向銀行貸款而沒向建屋局貸款的,則是住上一年就可轉賣。

   政府也在8月底推出近年來較令人印象深刻的降溫措施:私宅屋主在購買非津貼組屋後,須在六個月內脫售所擁有的私宅。這樣一來,不願售賣私宅的屋主就不會購買轉售組屋,有助於減少不迫切的購屋需求。

   組屋轉售市場之後立刻靜了下來,各方都在消化措施對市場的影響。不少潛在買家也開始持觀望態度,等待屋價及現金溢價(COV)下跌,導致本季度的組屋轉售交易量比上個季度減少約30%。

   盡管如此,買賣組屋的還是大有人在。在證券行工作的陳誌翔(27歲,助理副總裁)和妻子曹蓓(31歲,經理)在上個月剛以38萬元售賣白沙的四房式組屋,售價已包括2萬元的現金溢價。

   陳誌翔說,他們是在降溫措施推出後才決定賣掉組屋。當時房屋經紀說,許多買家已變得更謹慎,有的還希望不久後能以零溢價購屋。

   溢價算是額外花紅

   然而,夫妻倆並不十分在乎溢價的高低,因為單是組屋估價(valuation)已令他們滿意。

   他們曾在前年為組屋估價,當時的價格是25萬7000元,今年的估價則增加至36萬元,兩年內的“身價”起了近10萬元或約40%。

   陳誌翔說:“既然組屋估價已相當高,溢價就沒那麽重要,算是額外的花紅。”

   他們在賣掉組屋後迅速在同區內買了個公寓,為的是給16個月大的兒子更好的居住環境。他們曾考慮同時擁有組屋和私宅,但因為一旦成為私宅屋主後,往後須在購買組屋的半年內把私宅賣掉,最終還是打消這個念頭。

   曹蓓說:“我們希望量力而為,要同時負擔兩個房屋貸款太吃力了。”

   這一輪的降溫措施已發揮初步成效,組屋溢價從今年第三季的3萬元,下滑至10月份的2萬5000元,上個月更進一步滑落到2萬2000元。

   國家發展部長馬寶山沒有等待第四季結束便逐月公布溢價數據,還在一個月內二度公開溢價走勢,反映政府對房地產市場的高度關注。


   馬寶山在本月份的報章專欄寫道:“基於最近的房地產價格上漲,我完全明白公眾對組屋供應及負擔能力的關注。這是國家成功所引起的問題,房價會增加因為經濟情況改善,人們有好的工作,也對未來有信心。”

   他說,為協助首次購屋者應付房價上漲壓力,建屋局已增加組屋供應,並發放購屋津貼。

   建屋局在本月份於榜鵝推出1010個預購組屋(BTO)單位,使得全年推出的新單位達1萬7700多個,創下近年來的新高。要是需求持續,該局準備在明年推出2萬2000個預購組屋。

   首次購屋者歐騏鳴(27歲,經理)在申請新組屋6到7次後,今年終於成功購買位於兀蘭的預購組屋。他以往都是申請四房式單位,隻有選擇較少人感興趣的五房式單位時才獲得較好的抽簽號碼,買下組屋。

   歐騏鳴說,政府增加組屋供應當然是好事,但要是能縮短等候組屋的時間將更理想,因為購屋者都希望盡快拿到新居鑰匙。

   有人歡喜有人愁

   建屋局實際上已決定這麽做。從明年中起,該局準備提早頒發工程合約,讓公眾等候組屋的時間從目前的三年減少到兩年半。

   屋價上漲總是有人歡喜有人愁。正如馬寶山所說,當組屋價格增加時,受惠的是屋主,憂心的則是買主。

   首次購屋者負擔不了轉售組屋的溢價,又不想等候預購組屋的難處人人皆知,但從高漲的屋價受惠的組屋屋主則屬於“沉默”的一群。

   陳永發(36歲,物流人員)今年剛拿到明地迷亞路新組屋的鑰匙。他是因為受選擇性整體重建計劃(SERS)影響,才能在四年前以22萬元購買這個靠近文慶地鐵站的替代單位。如今,鄰近的四房式組屋售價已漲到50萬元左右。

   對於當年能以相對低價購屋,陳永發慶幸不已。“我沒有想到屋價會起得這麽快,不然當時可能會買五房式單位了。”

《聯合早報》

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