房價，看招！政府降溫措施知多少？

吳淑賢　(2010-12-29)

去年經濟不景氣，全年組屋轉售價仍增8.2%；今年經濟大好，首三季度轉售價已漲11.3%。 　　　房價一再迅速攀升，使政府的應對措施得多管齊下，從去年的增加組屋供應，延伸到今年二度出手為市場降溫。 　　　降溫，成了今年房地產市場最熱的詞匯。政府幾時會再度出招降溫，又會如何降溫，成為買家及賣家都關注的課題。 　　　為避免一次過下重藥導致樓市崩潰，循序漸進的降溫方式一直是政府的基調。當降溫措施無法抑製房價上漲時，藥方必然越來越強。 　　　年底總是回首過去一年的時候，本報去年在回顧組屋市場時這麽寫道：“2009年，很多人的薪水少了，花紅縮水了，股票和機票價格也曾創新低，在一片跌勢中逆流而上的是組屋轉售價格。” 　　　如今回首2010年，很多情況都變了，人們無需減薪，花紅比去年多，股票和機票價格也回升。不變的是持續上漲的組屋轉售價格，隻是價格增幅從去年牛年的逆流而上變成虎年的順勢而上。 　　　去年經濟不景氣，全年的組屋轉售價格仍增8.2%；今年經濟情況大好，首三個季度的組屋轉售價已漲11.3%。 　　　房價一再迅速攀升，使政府的應對措施得更多管齊下，從去年的增加組屋供應，延伸到今年二度出手為市場降溫。 　　　降溫，成了今年房地產市場最熱的詞匯。政府幾時會再度出招降溫，又會如何降溫，成為買家及賣家都關注的課題。 　　　循序漸進降溫方式 　　　為避免一次過下重藥導致樓市崩潰，循序漸進的降溫方式一直是政府的基調。當降溫措施無法抑製房價上漲時，藥方必然越來越強。 剛賣掉白沙四房式單位的陳誌翔和妻子曹蓓認為，組屋的高估價已彌補目前現金溢價下滑的“損失”。（謝光憑攝） 　　　非津貼組屋的最低居住年限（Minimum Occupation Period，簡稱MOP）在半年內二度延長就是一個例子。今年3月，非津貼組屋的MOP延長至三年，到了8月底更進一步延長到五年，防止組屋淪為投機工具。 　　　過去，非津貼組屋的屋主向建屋局貸款，住滿兩年半就能把屋子賣了，向銀行貸款而沒向建屋局貸款的，則是住上一年就可轉賣。 　　　政府也在8月底推出近年來較令人印象深刻的降溫措施：私宅屋主在購買非津貼組屋後，須在六個月內脫售所擁有的私宅。這樣一來，不願售賣私宅的屋主就不會購買轉售組屋，有助於減少不迫切的購屋需求。 　　　組屋轉售市場之後立刻靜了下來，各方都在消化措施對市場的影響。不少潛在買家也開始持觀望態度，等待屋價及現金溢價（COV）下跌，導致本季度的組屋轉售交易量比上個季度減少約30％。 　　　盡管如此，買賣組屋的還是大有人在。在證券行工作的陳誌翔（27歲，助理副總裁）和妻子曹蓓（31歲，經理）在上個月剛以38萬元售賣白沙的四房式組屋，售價已包括2萬元的現金溢價。 　　　陳誌翔說，他們是在降溫措施推出後才決定賣掉組屋。當時房屋經紀說，許多買家已變得更謹慎，有的還希望不久後能以零溢價購屋。 　　　溢價算是額外花紅 　　　然而，夫妻倆並不十分在乎溢價的高低，因為單是組屋估價(valuation)已令他們滿意。 　　　他們曾在前年為組屋估價，當時的價格是25萬7000元，今年的估價則增加至36萬元，兩年內的“身價”起了近10萬元或約40%。 　　　陳誌翔說：“既然組屋估價已相當高，溢價就沒那麽重要，算是額外的花紅。” 　　　他們在賣掉組屋後迅速在同區內買了個公寓，為的是給16個月大的兒子更好的居住環境。他們曾考慮同時擁有組屋和私宅，但因為一旦成為私宅屋主後，往後須在購買組屋的半年內把私宅賣掉，最終還是打消這個念頭。 　　　曹蓓說：“我們希望量力而為，要同時負擔兩個房屋貸款太吃力了。” 　　　這一輪的降溫措施已發揮初步成效，組屋溢價從今年第三季的3萬元，下滑至10月份的2萬5000元，上個月更進一步滑落到2萬2000元。 　　　國家發展部長馬寶山沒有等待第四季結束便逐月公布溢價數據，還在一個月內二度公開溢價走勢，反映政府對房地產市場的高度關注。 　　　馬寶山在本月份的報章專欄寫道：“基於最近的房地產價格上漲，我完全明白公眾對組屋供應及負擔能力的關注。這是國家成功所引起的問題，房價會增加因為經濟情況改善，人們有好的工作，也對未來有信心。” 　　　他說，為協助首次購屋者應付房價上漲壓力，建屋局已增加組屋供應，並發放購屋津貼。 　　　建屋局在本月份於榜鵝推出1010個預購組屋（BTO）單位，使得全年推出的新單位達1萬7700多個，創下近年來的新高。要是需求持續，該局準備在明年推出2萬2000個預購組屋。 　　　首次購屋者歐騏鳴（27歲，經理）在申請新組屋6到7次後，今年終於成功購買位於兀蘭的預購組屋。他以往都是申請四房式單位，隻有選擇較少人感興趣的五房式單位時才獲得較好的抽簽號碼，買下組屋。 　　　歐騏鳴說，政府增加組屋供應當然是好事，但要是能縮短等候組屋的時間將更理想，因為購屋者都希望盡快拿到新居鑰匙。 　　　有人歡喜有人愁 　　　建屋局實際上已決定這麽做。從明年中起，該局準備提早頒發工程合約，讓公眾等候組屋的時間從目前的三年減少到兩年半。 　　　屋價上漲總是有人歡喜有人愁。正如馬寶山所說，當組屋價格增加時，受惠的是屋主，憂心的則是買主。 　　　首次購屋者負擔不了轉售組屋的溢價，又不想等候預購組屋的難處人人皆知，但從高漲的屋價受惠的組屋屋主則屬於“沉默”的一群。 　　　陳永發（36歲，物流人員）今年剛拿到明地迷亞路新組屋的鑰匙。他是因為受選擇性整體重建計劃(SERS)影響，才能在四年前以22萬元購買這個靠近文慶地鐵站的替代單位。如今，鄰近的四房式組屋售價已漲到50萬元左右。 　　　對於當年能以相對低價購屋，陳永發慶幸不已。“我沒有想到屋價會起得這麽快，不然當時可能會買五房式單位了。”

《聯合早報》