買二手房較劃算？

吳慧敏 (2010-10-10)

早報導讀

 

 陳先生（43歲，金融業）偏好二手房，身邊的親朋戚友都擠到示範單位看房子，他卻每個周末都仔細地研究分類廣告的二手房信息。 

　　“二手房比較容易揀到便宜貨，新推出的項目已經讓發展商把價格推到盡了，哪裏還輪到你來賺錢？而且有現樓可以看，什麽毛病馬上就可以看出來，一買了還可以馬上出租，不像樓花要等上好幾年。”

　　林小姐（29歲，教育業）卻剛好相反，買房子都專門挑新的，每個周末的最佳娛樂就是參觀示範單位。“新房的好處是沒有人住過，不用擔心上一手屋主有沒有問題。而且都是白紙一張，很容易裝修，不像現樓，要一間一間去看，而且各間的狀況可能相差很遠。”

　　受訪的房地產人士認為，很多人喜歡購買新房，一來是被發展商的宣傳手法吸引，它們的示範單位不但設計得美輪美奐，而且行銷彩冊都勾勒出一幅幅美好的未來生活圖景。 

　　國際產業顧問（InternationalProperty Advisor，簡稱IPA）總裁邱瑞榮指出，購買新房還有其他好處，例如“先到的鳥兒”不但可以優先選購單位，而且還可以享受額外1％至3％的優先折扣率。 

　　“一些發展商也為買家提供一些設計上的選擇，例如可以選擇地板的石料、衣櫥的材質，甚至是單位的布局。”

　　“另外一個好處是，購買樓花是根據工程進度付款的，因此首一兩年的分期付款額不高。在一個上漲的樓市當中，這對那些短線買家特別有利，因為他們可以在一兩年後就套利，但是期間卻不需要花太多錢來供房。”

二手房與新房價差可高達八成 

　　如果是從投資的角度來看，邱瑞榮認為，買家不妨將選擇擴大到二手市場，因為一些屋齡較大的二手房，價格跟新上市的項目相比，確實相當具吸引力。 

　　“同樣一條街，相隔隻有幾步之遙的房子，甚至是隻隔一道外圍牆，完工期相差不到五年，但是價格卻可以有雲泥之別。”

　　他指出，這些項目的價差可以介於5％至50％，以每平方英尺計算，價差則可達100元至1500元。“這樣的例子比比皆是，無論是萊佛士坊、珊頓道、那森路、實龍崗、東海岸、西海岸、巴西班讓、裏峇峇利等都可以看到。”

　　例如宏茂橋地鐵站旁的中景峰（CentroResidences），在2009年8月推出時，中位價為每平方英尺1231元。相比之下，相距不到1公裏、步行隻要5至10分鍾就可以抵達地鐵站的豪 景苑（Grandeur8），當時的中位價格隻有大約每平方英尺715元，兩者之間的價差高達72％。 

　　豪景苑是一個隻有四年屋齡的共管公寓，雖然設施和設計沒有中景峰新穎、齊全，但是超過70％的價差還是不容投資者忽視。 

　　另外一個價差相當驚人的項目，是今年6月推出的Nassim Park Residences。這個項目在四個月前，以每平方英尺將近4000元推出，中位成交價達到3961元。 

位於宏茂橋的中景峰2009年8月推出時，中位價為每平方英尺1231元。同一條街上的豪景苑（圖），當時的中位價格隻有約每平方英尺715元，兩者之間的價差高達72%。（曾坤順攝）

　　相比之下，鄰近的共管公寓最近的成交價“隻有”每平方英尺2100元至2300元，價差高達80％。 

　　例如相隔隻有幾步之遙、同屬永久地契、大約七年屋齡的Nassim9，在今年2月有一個二手單位成交，價格為每平方英尺大約是2165元。至於較靠近大路的另一個永久地契豪華共管公寓項目——擁有大約10年屋齡的 Nassim Jade，今年6月的中位成交價為每平方英尺2309元。 

　　在西海岸，西灣公寓（West Bay）、西海灣度假公寓（Westcove）、海皇園（Blue Horizon）和The Vision這四棟共管公寓，剛好排成一個“田”字形，分據四個角落，但是價格卻相差24％至60％。 

　　今年3月推出的The Vision，中位成交價約每平方英尺1050元。當時，旁邊約五年屋齡的海皇園，二手中位成交價隻有每平方英尺848元。至於後麵約16年屋齡的西灣公寓，以及10年屋齡的西海灣度假公寓，二手中位價則分別約658元和706元。 

　　投資者在進場前應貨比三家。特別是政府實施降溫措施後，樓市已經顯著冷卻，買家有充足的時間好好比較，思考自己所看中的房子叫價是否合理？ 

新樓價格見頂　增值空間有限 

　　國際產業顧問總裁邱瑞榮說：“一個已有10年屋齡的房子，與一個全新的房子，價格當然會有差別。特別是兩者都屬於99年地契，已有10 年屋齡的房子單單在地契方麵就應該折舊大約10％，如果加上設施較陳舊等，有15％至20％的差距是合理的，但如果價格相差30％、40％，甚至更多，那 麽投資者不妨考慮屋齡較大的房子。”

現房可馬上收租付月供 

　　邱瑞榮相信，一來是發展商新推出的項目樓價已經差不多見頂了。今年市區重建局的房地產價格指數顯示，私宅價格雖然在今年上半年上升了超過10％，但是大多數今年直接向發展商買下房子的人都沒有享受到賬麵增值。 

　　二來是現房馬上就可以收租，用來應付月供。例如豪景苑一間1200平方英尺的單位，租金叫價可高達3800元至4800元。 Nassim Jade一間2200平方英尺共管公寓，租金叫價達到1萬2000元至1萬3000元；海皇園一間1200平方英尺共管公寓，租金叫價可以達到4000元 或更多。 

　　邱瑞榮認為：“如果同樣是施工中的項目，而且同處一條街，在調整了地點的差距後，也不應該有太大的價差。”

　　他認為，投資者在進場之前，應該做好功課，貨比三家。特別是政府實施降溫措施後，樓市已經顯著冷卻，買家有充足的時間好好比較，思考自己所看中的房子，叫價是否合理？同樣一個地點，是否有其他物有所值的選擇？ 

　　最近推出的心怡苑(NV Residences），隔鄰就是莉雅苑（Livia）。前者最近以每平方英尺平均830元推出，後者目前的成交價格介於每平方英尺705元至847元，中位價格大約是783元。 

　　在勿洛水池路一帶，最近鑫水苑（WaterfrontGold）以每平方英尺990元的中位價推出。坐落在擬議中地鐵站旁的水濱麗苑（WaterfrontKey），今年8、9月的每平方英尺成交價介於841元至1091元，中位成交價約937元。至於夾在兩者中間的水濱苑（Waterfront Waves），今年8、9月的每平方英尺成交價介於766元至990元，中位成交價約818元。