新加坡經濟展望良好 私宅租金強力回彈

吳慧敏　(2010-08-22）

今年第一季，有9347個房子租出去，到第二季有1萬1514個單位出租，創下有史以來的季度新高。也就是說，今年上半年已有2萬零861個私宅單位找到新租戶。隻要同樣的速度保持下去，今年全年的租用水平應該能夠再次刷新去年的紀錄。——第一太平戴維斯私宅租用業務主管賴恩庭 　　根據市區重建局數據，全島的私宅租金從一年前的穀底回彈了大約12％，由2009年第三季的129.3點攀升至144.3點。一些共管公寓項目租金漲幅甚至高達20％。哪些地區租金漲得最快？ 　　張太太（43歲）又將房子租了出去，租金比一年前上漲了400元。 　　這間位於高文地鐵站旁的嘉裕園（Kovan Melody）兩臥房式單位，麵積超過1000平方英尺，一年前以3000元出租，最近換了新租戶，租金上漲到3400元。 　　“今年的租金行情肯定比去年好，去年我花了好幾個月才找到租戶，3000元一個月的租金還要我送微波爐。今年，才幾個星期就找到了一對外國年輕夫婦，租金也漲到一個月3400元。” 　　根據市區重建局數據，全島的私宅租金確實從一年前的穀底回彈了大約12％，由2009年第三季的129.3點攀升至144.3點。 位於高文地鐵站旁的嘉裕園兩臥房式單位,租金比一年前漲了400元。 　　在一些共管公寓項目，租金的漲幅甚至高達20％，例如濱海舫（The Sail @ Marina Bay）和Park Infinia At Wee Nam的租金就在過去一年分別上漲了20.8％至19.9％。 　　第一太平戴維斯（Savills）私宅租用業務主管賴恩庭說：“今年的租用市場肯定比去年容易，隻要在租約結束之前的兩個月就開始（招租），一般都能在舊租戶搬走之前找到新租戶。” 　　相對來說，去年的這個時候卻是本地租用市場最艱難的時候。 　　雷曼兄弟在2008年底倒閉，隨後就引發了全球金融大海嘯，本地租金市場也跟著滑坡，從2008年第二季至2009年第三季，總共下跌了20.4％。 　　出乎意料的是，很多外籍高管人員並沒有在失去工作後離開，反而繼續留在經濟環境比較好的亞洲尋找機會。再加上不少人因之前的集體出售熱潮而失去房子，隻好暫時租房住，因此，去年租用市場反而異常活躍，全年租出的房子創下曆來新高，達到3萬9819個單位。 　　不過，人們願意支付的租金還是大大減少，不少業主麵對不肯減租就流失租戶的困境。在一些情況下，即使業主願意減租，也留不住租戶，因為不少租戶看到租金走低，都趁機提升居住環境，搬到地點更好、房子更新的單位去。 第二季租用活動創曆來新高 　　本地的租金市場自去年底開始複蘇，到今年中已明顯看到進步。 　　今年第一季，有9347個房子租出去，到第二季有1萬1514個單位出租，創下有史以來的季度新高。也就是說，今年上半年已有2萬零861個私宅單位找到新租戶。 　　賴恩庭說：“隻要同樣的速度保持下去，今年全年的租用水平應該能夠再次刷新去年的紀錄。” 　　官方的數據也顯示，租金上揚的步伐越來越快。去年第三季，全島私宅租金仍下跌2.2％，但第四季開始扭轉跌幅，微揚0.6％。到了今年第一季，租金上漲了4.7％，第二季更進一步加速至5.9％。這意味著，過去一年的累積漲幅已達到11.6％。 　　不過，這仍未恢複到全球金融大海嘯之前的水平。本地私宅租金指數，曾在2008年第二季攀升至162.4點的高水平，目前仍相差大約11％。 　　賴恩庭看好，下半年的租金還能再攀升3％至5％。今年雖然有不少新私宅單位完工，不過他有信心，樂觀的經濟環境能夠抵消新供應量所帶來的下跌壓力。 　　根據市建局數據，今年上半年有5786個新私宅單位完工，下半年還有4958個新單位完工，換句話說，今年的新私宅供應量高達1萬零744個單位，遠遠超出2001年至2009年每年平均8359個單位的水平。 　　賴恩庭說，第一是因為新加坡的經濟強勁增長，第二是因為就業市場非常蓬勃。 　　“由於經濟展望良好，政府剛剛才將今年的經濟增長預測從原本的7％至9％，調高至高達15％。” 　　“在就業市場上，新製造的工作機會也連續第四個季度攀升，多個領域都在請人，尤其是銀行業和金融業。” 核心中央區公寓租金漲得最快 　　過去一年來，濱海灣、烏節路、紐頓路等屬於第1、9、10和11郵區的共管公寓，租金漲得最快。 　　根據市區重建局數據，核心中央區（Core Central Region，簡稱CCR）的公寓租金指數，在過去一年，由133.3點攀升至150.6點，上漲了13％。 　　第一太平戴維斯的賴恩庭指出，這主要是因為銀行與金融業複蘇，吸引相關領域的高管人員回流，帶動了高檔私宅領域的租用需求攀升。 　　根據Hudson報告書，2009年第二季隻有19％的受訪銀行和金融公司有意增聘人手，但到了今年第二季卻有高達65％的受訪銀行和金融公司表示有意增聘員工，而且大多數職位都是中高層管理人員。 　　賴恩庭說：“這些金融業的中高層管理人員，往往得配合歐美的時間，需要工作到很晚，所以住家必須靠近工作地點，一般都在市區，甚至是金融區內。” 　　例如坐落在新市區內的濱海舫（The Sail），中位租金就在過去一年攀升了20.8％，由每平方英尺4.76元，攀升至每平方英尺5.75元。 　　這也就是說，2009年第三季，濱海舫公寓出租的單位，有一半的租金在每平方英尺4.76元以上；到了今年第二季，有一半的租戶得付每平方英尺超過5.16元的租金。 　　賴恩庭指出，濱海舫的租金漲幅較大，其實有部分原因是單位麵積較小，一般介於500至800平方英尺。對外籍高管人員來說，3000元的租金漲到3600元，差別是600元，但百分比卻高達20％。 　　“每個項目的情況不同，濱海舫最近的租金漲得較快，也可能跟最近供應較少有關。這個項目在2008年第二季取得臨時入夥證，但一般在第三季、第四季才出租。這也就是說，現在很多單位的兩年租約還未滿，估計要年底才會看到較多供應量出來，到時預計能帶動這裏的租金漲幅穩定下來。” 　　至於雅茂園（Ardmore Park）的租金漲幅較小，隻有3.1％，相信也跟單位麵積有關。 　　賴恩庭解釋，雅茂園的單位都很大，一般是2900平方英尺，租金動輒1萬6000、1萬7000元，同樣漲價600元的話，百分比隻有3％。 供應有限　優質洋房租金攀升 　　“我們也注意到，最近優質洋房（Good Class Bungalows）的詢問增加了，特別是來自金融服務業、有優渥房屋津貼的高級管理人員。” 　　供應有限而需求增加，帶動優質洋房的租金攀升。“一些位於黃金地區例如那森路（Nassim Road）的優質洋房，可以租到3萬5000元一個月，至於貝雅士山（Pierce Hill）的優質洋房可以租到4萬元一個月。” 　　優質洋房是新加坡最頂尖的私人住宅房地產種類，目前全島的39個優質洋房區約僅有2500棟優質洋房。每間洋房的占地至少1萬5000平方英尺，而且大多位於環境清幽的私人洋房區，所以深受一些住慣大洋房的外籍高層領導（通常是總裁級）歡迎。 　　至於其他有地住宅的租金，也在過去一年顯著上漲。獨立式洋房的租金平均上漲大約10.7％，半獨立洋房上漲10.8％，排屋則上漲大約12％。 　　相比之下，其他中央地區（Rest of Central Region，簡稱RCR）和中央地區以外（Outside Central Region，簡稱OCR）的公寓租金，過去一年分別上揚9.4％和11.2％。 　　房子的新舊也會影響到租金的漲幅，例如東部屋齡較小的旭日灣（Costa del Sol）租金在過去一年上漲了17.9％，每平方英尺可以租到3.49元。但是周圍屋齡較大的翠灣園（The Bayshore）和碧灣園（Bayshore Park），過去一年的租金隻分別上漲13.9％至2.78元，以及上漲6.4％至每平方英尺2.82元。 《聯合早報》 （編輯：楊麗娟）