廣州一地王5年圈而不建 坐等土地增值20億

(2010-07-06)

白雲種雞場地塊拿地5年未賣樓，開發商否認捂盤等升值 　　位於廣州白雲區廣從路附近的“大一山莊”項目，今年第四季度將推出首批住宅，“樓王”單位可能售價達到8萬元/平方米，將刷新廣州一手豪宅最高價。該項目5年未賣，僅土地增值就掙了20億元，有質疑稱其存在“捂盤”坐等升值的嫌疑。對此，該項目開發商稱，去年下半年國土部到全麵大檢查時，也到該盤檢查過，所有資料都遞上去符合條件，該地不是閑置地。 　　“磨”了5年僅修20棟住宅 　　“大一山莊”項目（種雞場地塊）位於廣州白雲區廣從路附近，占地麵積約15.2萬平方米，容積率為1，在2005年6月21日進行拍賣的最終成交價高達5億元，樓麵地價達3300元/平方米，隻比當時廣州的最高住宅樓麵地價低48元/平方米，與珠江新城樓麵地價可與之比肩媲美。開發商拿地後將項目命名為“大一山莊”。在2009年11月24日廣州市建設項目編碼登記表上，該開發商稱，項目鄰近國家級南湖旅遊度假區和白雲山脈，背靠鳳凰山脈和紅路水庫,項目有共70棟住宅和4棟配套工程。 　　開發商廣東中力集團董事長助理袁金榮表示，目前種雞場地塊已建了20棟住宅，主要是靠近湖邊的大麵積房子，單套麵積為800~1500平方米之間，將會成為整個項目的“樓王”單位。 　　昨日記者到場探營，工地保安把門不讓進。在廣從路邊門口，可窺見小區工地，小區內仍比較原生態，保持了山體麵貌。記者看到靠近廣從路邊的地塊上，也已修建了兩三棟住宅，已經封頂，目前正做外牆整飾。 　　“樓王”8萬元/平方米 　　從2005年拿地後，種雞場地塊一直未推出住宅進行銷售。據了解，當年開發商拿地後，不少在場觀看的開發商等業界人士，都對樓麵地價3300元/平方米表示驚詫，認為地價偏高。但是5年過去了，住宅地塊成交樓麵地價從2005年的1701元/平方米，飆升到2009年的5780元/平方米，漲幅達 2.4倍。相比之下，當年讓人驚詫擔憂的“地王”價，簡直堪稱“筍”價。 　　開發商廣東中力集團董事長助理袁金榮稱，大一山莊的開發從來沒有過資金方麵問題。今年第四季度可以推出首批住宅，貨量看最終拿到的預售證情況，最多可以將目前已建好的20棟全部推出。首批推出的將是標杆性單位，包括“樓王”。目前售價仍在研究中，會考慮市場承受能力。但目前周邊有房價銷售為2~3萬元/平方米，大一山莊不會比別人更低，“樓王”單位有可能售價達8萬元/平方米。 　　如果大一山莊售價達到8萬元/平方米，將刷新廣州一手豪宅最高價。目前廣州單價最高的豪宅還是二沙島的別墅，如新世界花園別墅和宏城別墅花園其獨立別墅二手價高達8萬-10萬元/平方米。為何大一山莊敢於喊價8萬元呢？袁金榮舉例，買家光是持有土地價值就很厲害了，其他項目多是2畝地建3棟住宅，但大一山莊占地最大的是快5畝才建一棟住宅。 　　焦點問題 　　質疑一 5年“曬太陽”坐等升值？ 　　有業界人士指出，近年來白雲新城隨著規劃完善，種雞場地塊握有白雲山腳下低容積率住宅等稀缺資源，該地塊僅土地價值就翻了近5倍，僅土地增值就掙了 20億元。種雞場地塊是否存在“捂盤”坐等升值嫌疑？在2009年11月24日廣州市建設項目編碼登記表上，種雞場地塊大一山莊的建設用地批準書是從 2005年10月25日開始生效，有效期至2007年12月31日。 　　市國土部門：土地交付延遲了2年 　　不過，廣州市國土部門有關人士表示，種雞場地塊是否閑置要區別開來看，該地塊在招拍掛後交地上遇到了難題，後來延遲了2年左右才將地塊正式交付開發商使用。據了解，種雞場地塊在上世紀50~60年代由集體土地轉為國有土地，但在拍賣後才發現轉製上存在一定曆史問題，村裏提出了新的補償要求。相關部門將所有檔案資料進行刨根研究，進行協商交接，最終在1年多後才厘清問題，時間得以順延。 　　開發商廣東中力集團董事長助理袁金榮表示，在拍賣成功拿地後，要進場時才發現交地有曆史遺留問題。村集體對某些地權屬有爭議，政府部門多次協議解決。最終在2007年，地塊正式移交後開始動工。但到目前為止，地塊仍未百分百交地完畢，還欠9畝地未最終移交。這9畝地主要位於地塊的西北麵，現狀仍是石材廠和汽車修理廠。此外，地塊上還有些小的零散的紅線爭議。 　　開發商：一直動工未構成閑置 　　一般而言，近一兩年來開發商正式移交使用地塊後，在約2年左右要推出銷售，將土地變為有效房屋供應。為何種雞場地塊拿地5年後未賣樓，仍未被作為閑置地收回呢？袁金榮稱，正式移交後地塊其實一直都處於施工階段，拿地後開發商也很著急，想盡快動工建好住宅。但打造項目不是那麽容易的，不是設計好一兩套就可以立馬動工的，要等待一定的批量。一般項目是3~5張圖紙可以建十幾二十棟住宅，但該項目一張圖紙隻建一棟住宅，且邀請了國內外多個著名建築師每人設計一棟，“一開始要請設計師，聯係看人家願不願意，然後要看人家時間”。 　　袁金榮表示，種雞場地塊辦了所有該辦的手續，去年下半年國土部到全麵大檢查時，也到該盤檢查過，所有資料都遞上去符合條件，該地不是閑置地。地塊前期規劃報建準備時間較長，規劃、報建等每個環節都需要時間，政府部門也會提出相應的修改意見，設計單位再進行修改，一來二去也拉長了時間。但設計和建築材料等費用也比較高，該項目可達到“總投資額20%~30%”的指標。 　　質疑二 閑置土地政策有空子可鑽？ 　　有質疑稱，這是否利用了政策空子，開發商用規劃設計拉長了整個開發時間，但又合理地不被認定為閑置地？廣州維森置業有限公司總經理張維倫認為，開發商不一定是利用了政策，因為不同企業的定位不同。開發商分為兩類：一類是“割臘肉”式的，拿地後挖掘土地的每寸價值再慢慢做，就像將豬肉先醃成臘肉慢慢吃一樣；一類是“播種機”式，一拿地後快速開發回收資金。以設計拖延時間是一種鑽空子，但開發商不一定能夠是惡意地這麽做，因為如果開發商在拿到種雞場地塊後盡快開發回籠資金，然後再拿別的項目，也同樣可以達到同樣的賺錢效果。 　　合富輝煌首席分析師黎文江透露，有個設計師教授承接了種雞場地塊項目某樓棟設計，做出方案後該項目老板不斷反複修改，現在跟著教授的學生都畢業了，房子還沒建。這主要是種雞場地塊的老板思維比較特殊，要求盡善盡美去做精品，但也因此錯過了2007年和2009年比較好的上市時間。 　　中原地產項目部經理黃韜表示，目前政策上確實仍存在很多不完善的地方，比如有的開發商故意讓規劃不達標，被政府部門打回後反複改，這樣也可拖延時間。在這種情況下，國土部門就算要收地也不可能，因為開發商確實不停在完善規劃。因此，政府要在規劃等報批環節做出硬性規定，比如限定規劃修改次數，超過一定次數後就視為拖延。否則，政府隻能控製賣地供應規模，卻控製不了住宅最終有效供應的規模，樓市調控效果會被削弱。 　　相關規定 　　如何定義閑置土地？ 　　根據規定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權後，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定期限未動工開發建設的建設用地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：(1)國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的；(2)已動工開發建設但開發建設的麵積占應動工開發建設總麵積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的；(3)法律、行政法規規定的其他情形。 　　來源：人民網