對中國近期房地產市場的一些分析

1）首先，政策往往主導房價趨勢。基於經濟保增長與應付更進一步的全球化危機，整體經濟對房地產的依賴不是減弱，而是強化了；政策的重心在消費、投資對經濟的全麵拉升作用，對高房價的戒心已經減弱。

目前來看，無論是中央政策還是地方政策，起到的都是房價升溫的作用。宏觀來說，大規模的信貸增量，使得市場流動性驟然增加。這就客觀上使得房地產市場的熱錢數量大大增加。

各地方政府的政策，更是對房市嗬護有加。各地政府很難通過所得稅公司稅來維持，隻能盡可能地通過拍地來增加收入，這樣政府就有了維持提高地價的既得利益。比如北京等地土地收入已經占地方財政收入的三分之一，減少土地收入，地方財政將不可維持。而可以肯定，越來越多的城市正在步入北京之路。

再例如，從6月15日起，北京市在拆遷過程中將參照同地段的市場價進行補償。這應該是順應市場變化的務實做法。但是，按照新辦法補償後，北京地區土地價格將提高10%，一些熱點地區地價甚至會提高20%。拿地價格提高後，開發商肯定會把提高的成本用房價來消化。

2） 其次，市場預期也在發生劇烈變化。房屋價格上漲，刺激了更多購房人。收縮期積累了相當的購買能量。2008年，受多項負麵因素疊回影響，全國房產市場出現異常回落，其回落最最關鍵的原因是由於投資者眼見房價一步一步下行，持幣觀望等待抄底。

這樣侍機等待，實際是在為市場蓄勢，是在積聚更大的爆發能量。至於通貨膨脹即將出現的消息也越傳越烈。

持有資產對抗通脹的輿論，也加劇了買家入場搶房的情緒。

而政府的4萬億投資主要撥給了央企，所以他們現在把資金全投向了正在升溫的房地產產業，形成了火上加油的局麵。

3） 很多地方需要買房子，才能得到居民待遇，這在其他國家是沒有的特殊政策。而另一個推動房地產投資需求的特殊政策則是零物業稅。零物業稅使擁有地產的成本大大的降低。

4） 曆史性的低利息導致了曆史性的低借貸成本，大大地提高地產投資的現金流與吸引力，造成銀行儲蓄快速流失，與政策性的流動過剩一起推波助瀾，推動房地產走向泡沫化。

5) 過去20年，城市人口從25%上升到45%，現在已超過6億人。人口加速流入城市，長遠來說也促成了房地產泡沫的生成。據麥肯錫預測，中國的城市人口到2025年將接近10億人，城市化率達到65%。大城市地產的房價主要被中小城市的投資者撐起，而中小城市的房價，很多則是被周邊鄉鎮的富裕人士控製。