夕子的魔幻星球

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不令人歡喜也不讓人憂愁的三月多倫多

(2018-03-20 08:48:20) 下一個


三月剛剛開始,我們已經可以看出端倪。

雪化了露出並沒有變黃的轉基因綠草坪,在明媚而燦爛的陽光下的車子裏,真的有種初夏的熱辣;天氣預報說周二又將飄雪而且連飄三天。這並沒有什麽,這樣才是加拿大的春天,時而春意盎然時而冰天雪地,就好像在經曆著一場不溫不火的感情,不令人歡喜也不令人憂傷。

在過去的四十年加拿大的房地產市場裏,一直都是不溫不火,穩步向前。就像骨血裏流淌著因循守舊的大不列顛氣質的加拿大人一樣。

唯一的例外就是幾次房地產的大變動,也是跟隨著國際局勢和全球化的經濟危機。除此之外,似乎並不能過多撼動加拿大的整體房地產形勢。

溫哥華的15%外國人稅後來取消,現在又有消息重出江湖變本加厲成20%;作為BC省的堅實擁護者,一旦實行,大多地區估計也會跟進。究竟房市會不會因為15%-20%有更加重大的調整呢?其實並不會,因為15%的政策已經把該推倒的外國人購房團推得差不多了,再來5%,影響並不大。

該買的,還是要買;可買可不買的,依舊觀望。

去年今日此門中,人麵桃花相映紅。還記得2017年麽?半獨立屋開價599,成交價95萬; TOWNHOUSE開價649,成交價86萬;這些聽起來頗為瘋狂的數字遊戲,在2017年的三月,卻不斷地在我們眼前出現。

那會兒的市場都在玩這種低開高走的遊戲,真的有種坐過山車心驚肉跳的感覺;我們這些入行十年的老經紀平時在一起飲茶吹水的時候,都覺得那會兒的市場根本無法用以往我們的行業專業評估的CMA(Comparison marketing analysis)來做出準確的出價。

人心浮躁,導致了市場的浮躁;而市場的浮躁,又更加推動了人心的不安與躁動。這是一個惡性循環。
物極必反,瘋狂而焦躁,勢必會導致全麵崩塌。

我突然想起一部燒腦電影《恐怖遊輪》,裏麵的那個女主角就在與一次次殺死自己與同伴,再重新殺死自己與同伴,永不脫身,永無寧日中度過。

還有一部西班牙電影叫做《看不見的客人》,也頗有些燒腦,將生活化作舞台劇,令真正的凶手一步步走向舞台中央,主動表演陳述,說出真相。

可是我們的生活畢竟不是電影,也無法隨著燈光亮起音樂響起而起身散場;我們身不由己,一定要隨著市場的波動而起起伏伏。

每一個賣掉的房子都會給下一個房子做出定價的標杆,就像走台階一樣,越來越高,讓人望塵莫及。今天的猶豫等待,不用時間長,下個星期,都會錘頭頓足,為何上星期沒有及時出手把那個房子拿下。

其實去年市場的上漲,一直都在夕子的預料中,就像從前的文章裏講過的,多倫多房地產市場受到最大的幾個重要因素影響,其中人口由於移民源源不斷非正常的增加,再加上亞洲,中東的富商願意移民加拿大,享受穩定的政治經濟環境,帶著資產奔赴這個彈丸之地,自然推動各種資產價格。多倫多本地經濟持續好轉,失業率改善,都是推動房地產市場穩步上行的推手。

利率還是要再提一遍,畢竟2017年3%以下的利率,真的給買家帶來了實惠。從前月供需要2000塊的,現在隻要1700塊,這樣就解決了高房價的問題,讓很多想買房的人也能住進自己心儀的社區。

如今2018年的3月,就像雪化後的前院草坪,露出本來的麵目。底子好、社區好、房型好、裝修佳、學區好的房子,一樣引來四五個甚至十幾個OFFER,而最終成交的價位也和市場價格基本差不多,這才是市場本來的樣子啊。

媒體上大吹特吹,極力宣揚的2018年暴跌的春季市場,是極其不負責任的說法。如果拋開2017年,2018年的春季市場,就應該是加拿大房地產市場應該有的樣子。

那麽房屋的供給又是什麽情況呢?

從House來講,多倫多正在新開發的社區層出不窮,隻是全部都集中在北邊,東邊和西邊。對於寸土寸金的市中心,就沒有什麽可以再發展的,而隻有把50年以上的老房子推倒,蓋上新的大房。

這些推倒新蓋的房往往由於建築商從經營利潤角度考慮,目標客戶都是吸引富豪,所以我們見到的在非常好的地段翻蓋的房子,都是3000尺,4000尺,甚至是5000尺的豪宅,而買家就隻有等待新移民,或者本地富豪的消化。

這個市場本來數量不多,畢竟是高端人群的世界,但是從現在翻蓋的趨勢來看,在各個好區裏麵,數量開始增多,自然對於開發商來說,價格如果沒有競爭力,出手的速度就不快了。

其實翻蓋房體現在成交價格上麵,是地的價格,變成一幢豪宅,而自然的房子就升值了,而且升值很多,這也是推動市中心獨立屋價格上漲的一個重要原因之一。

而對於北邊的新區,就吸引了非常多的成長中的家庭,放棄方便的交通,為了孩子有一個安全,舒適的成長環境,紛紛搬到北邊。

過去在Hwy 7一帶已經是郊區,而如今往北去到Elgin Mills以北都可以接受,現在往北去到Aurora,New Market的買家大有人在,他們認為,高速隻不過加多10分鍾,其實並沒有什麽差別,但是那裏房子寬敞,周圍社區人群簡單,生活比較悠閑。

比較明顯的不同,今年市中心的公寓房。

公寓房在2月份的價格上漲幅度會高於House,原因在於condo的總價比HOUSE會低一些,入手容易。而且原本很多目標在北邊買房的上班族,本身的上班地點就是downtown,既然市場尚未明朗,又必須入手一個房子解決燃眉之需,價格相對可以接受的condo就是最好的選擇了。

有的好單位,樓層好,朝向好,內部結構好,價格也好,掛牌能夠瞬間就賣掉,甚至引來搶offer;但是也有同時掛牌的單位,就需要一個月來吸引合適的買家。

但是位置好,條件好的公寓依然搶手,尤其是新樓,更加受到青睞。不管是出租還是出售,新樓的好樓層好朝向好格局的房子,依然是搶offer的對象之一。

其實從多倫多市場上的長期供給與需求來看,比較明顯的一個現象,依然是供不應求。在熱門的區域,一間房子往往有超過一百個家庭來看過,當然這其中包括了很多好奇的鄰居,會在周末open house的時候順道看看隔壁都裝修的怎麽樣,但是總數目也能說明一些問題。

而市場上標價合理,內部裝修精良,保持的比較好的房子,依然能吸引至少三五個買家競標,買家的購買能力也體現在掛牌時間上,很多地區的掛牌時間都在兩三周之內,反映了市場需求之旺盛。

夕子一直強調,房地產市場垮掉,必須出現市場存貨積壓很多,而需求不能夠消化這些積壓的存貨,賣家隻好降價銷售,而恰恰降價又嚇退了買家入市的腳步,反過來進一步減弱需求,形成惡性循環。

三月草長鶯飛,房價的翅膀才剛剛開始展開,向上飛旋的進程,才剛剛開始。即使是市場回歸理性的今天,好房依舊不等人,尤其是在今年市場價格非常reasonable的今天,而你,還在等待麽?

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