夕子的魔幻星球
夕子做過記者、PR和廣告人；出過書、寫了很多文章，也買賣了很多房子；現居多倫多。
2022年加拿大地產市場猶如坐過山車一樣；年初到現在，跌宕起伏；地產專業人士和普羅大眾都一同經曆了這次巨幅動蕩。
最近尤其是這個央行的三度加息，更是將我們的心幾輪推動，七上八下，忐忑不安。
具體而言，央行加息，所加的是國家基金利率。該利率是銀行和銀行之間互相借錢時的利率。
如果這一利率升高，銀行在給企業或個人放貸時的利率也水漲船高，此舉可以減少貨幣供給量，降低通脹，從而給經濟降溫。
反之，如果降息，銀行放貸的利率就會降低，借錢成本更低，將刺激企業和個人貸款，一般來講，整體經濟得到刺激，變得更加活躍。
政府通過調節這一利率來達到一個目的——保持全國最大限度的就業和物價穩定。在經濟疲軟時降息，向市場注入更多流動性資金，刺激經濟。在經濟強勁時加息，減少貨幣供應，降低通脹，防止經濟過熱。
加拿大一直都是跟風美國，有人戲稱加拿大是美國的後花園和風向標，美國任何風吹草動，加拿大立馬跟上。
美國在2008年金融危機中受到重創，美聯儲為了增加貨幣供應，提振經濟，當時一度降息至0-0.25%。這一超低利率維持了七年。2015年底美聯儲開始一輪長達三年的加息通道，連續加息九次。
新冠疫情爆發後，美聯儲在2020年3月緊急降息，一次性降至0-0.25%，利率又回到2008年底的零利率時代，並維持四年，直到今年3月份小幅加息25個基點。
而這每一次的加息和調整，幾乎都反應在加拿大的銀行利率上。
任何變化都是有其緣由的，無論地產、金融還是小到一個TTC Token這十年來的價格調整變化。看待一個事物，我們一定要宏觀地放在整個大環境裏麵，既要縱向也要橫向，既要看時間也要看空間，否則會陷入隻見樹木不見森林的誤區。
不得不承認，房價的漲跌取決於市場的供給。供大於求，房源過剩，房價就會降；而供小於求，一房難求，房價就會漲。
2022年初以來，大家捂盤、惜售；市麵上一房難求，造成市場可交易量小，房屋價格自然就越來越高；2月份那會兒，平均掛盤3天就會售出；幾乎每個房子出來都是幾個甚至幾十個offer在搶，市場極為火爆。
三月底後，安省政府三管齊下打壓過熱的房地產市場。
堪稱一場掃蕩式的重擊。
首當其衝就是額外20%的外國人購房稅；兩年內限製外國人留學生買房。之後央行的連連加息，最近一次的加息據說要到1%！更有rumor說或許還要向自住房征稅。可以說，每一波政策的施行，都對安省尤其是大多地區的房地產市場雪上加霜。
根據新的要求，加拿大購房者在銀行貸款時，將要接受加息2%的壓力測試才能獲得貸款，因此，大家由於恐慌心理而拋售，市場放量越大，價格自然就跌得越厲害。
雖然，看好房地產走勢的依然堅挺著信心，但是樓市何日再現年初的輝煌卻是個大大的問號。
樓市的交易基礎是剛需的買家，這個買家的基數，在華人集中的地區主要由新移民構成。基數每一年的擴大，造就了剛需買家的持續流入，成為了房價穩定的中流砥柱。
加息，隻是持有房產成本的變化，這個變化已經在房貸壓力測試的篩選下得到控製，買家都是有升息壓力的抗壓能力的。
在剛需流入的推動下，房價穩定的源頭已經得到保證，剩下的就隻是信心了。
在2022新政打壓下，眾買家購房信心受到極大打擊，現在買家們基本上處於觀望狀態，這個從交易量急劇下降，市場存貨突然增加可以看出。而這個觀望並沒有減緩的趨勢。
市場畢竟還在新政打壓的陰影之下，現在加息成為了另外一個觀望的借口，自然市場冷淡的局麵還將持續一段時間。
我誠摯地建議，如果你是自住或者投資，趕快看看現在真的有很多非常好的DEAL。好花不常開，好景不常在啊！
另外，如果是從來沒貸款過的人來說，最少你要有勇氣趕快去做個預批，如果有好利率要鎖定一個。否則萬一利息再一漲，首先是每個月的月供變多了，再一個是銀行審批的時候，本來剛好可以批準的，這利息一漲，收入就不夠用了。
對於所有我的客人，我的建議是，先去找貸款經紀談談，看看你究竟可以最高限額貸款多少，這樣才能決定你最多買多少錢的房子。
換句話說，如果你看到心儀的房子，心裏想著能買的起；結果一做預批，發現不成，那時候CONDITION的時間一分一秒過，有可能好不容易看中的房子就溜走了。
這個絕對要有個提前量，不可任何事情都拖到最後。而且對於預批來說，你就算找20個貸款經紀，因為房子還沒買到，沒涉及到具體的房款，還是無法拿到一個好利率的。
不要等到最後買到房子的時候，花兩個禮拜來選擇貸款經紀，或者選擇銀行，那時候時間就太緊迫了。
夕子曾經遇上不少朋友來抱怨，說貸款經紀都太黑，不肯給最好的利率。於是大家都卯足了勁，使出聖誕節買電視的那股勁來四處搜索。
其結果就是，幾乎所有的貸款經紀依然不能給他們口中的超低利率，要用固定利率，鎖3、5年，4%都辦不下來，這就奇了怪了。這時侯，抱怨聲就更大了，說自己的朋友去年才做的貸款，那會兒都是超低的利率……
如果這樣的故事發生在您身邊，您別覺得奇怪。
人，總是有一種天性，就是喜歡套用昨天發生過的事情，並且預言今天還會發生同樣的事情。
別人去年拿了那麽低的利率，我今年也要拿相同的利率，如果拿不到，那就是貸款經紀是騙子。
這個極端的想法其實對於自己沒有任何好處。
貸款利率什麽時候才能拿到最好呢？這個問題很多人都會問，今天鎖定是不是合算？如果不鎖定，用浮動是不是合算？為什麽別人都比我的便宜，我就拿不到那麽好的deal呢？
夕子想和大家講的是，利率沒有什麽時候合適之說，而隻有在你需要貸款買房的時候，做一個符合當時市場情況的，適合自己未來需要的產品最為重要。
貸款利率每隔一段時間就會調整一下，漲漲跌跌，取決與國債市場上需求的變化，以及利率的變化。
銀行貸款實際上不是使用我們傳統認識的存款來借錢，而是在金融市場上通過債券融資從而拿到資金進行貸款，簡單一點說，就是去債券市場批發錢，然後化整為零地零售給客戶。
銀行在其中賺取差價，如果批發的錢成本貴了，自然零售的價格也就貴了，銀行能給的折扣，就是從其中的差價裏麵進行補貼，從而薄利多銷。
所以說什麽時候貸款利率便宜，取決於什麽時候債券市場利率便宜。
債券市場是一個每天資金進出規模達萬億元的市場，就好比股票市場一樣。夕子一直和朋友講的一個道理，就是如果有人告訴你過一陣子利率比現在好，那一定是胡扯，就像無數的股市專家預測明天的股市會漲會跌一樣，真正有能力去預測的，或者說預測準確率稍微好一點的，寥寥無幾。
如果有能力預測未來的利率走向，為什麽不去用在股票市場上，那賺來的錢可不是0.5%或者1%利率差別能比的。
真正說到應該怎麽做，夕子建議以下兩個策略：
- 及早做準備。
準備包括了解市場，了解產品，了解基本的操作步驟，谘詢相關的專家。
專家的作用在於對市場的了解程度比普通人更深，對於市場變化的掌握更快。
普通人畢竟沒有專業人士的資源豐富，經驗豐富（當然也有滿口大話的不良專業人士是例外）。這裏插一句，如果想要最靠譜最踏實最專業的的貸款經紀，請聯係夕子，我會根據你的具體情況，推薦我十幾年合作下來，最好的貸款經紀給你。
在做分析判斷的時候，這些資源就能夠比較完整地給客戶一個全麵的學習和認識，從而為做決定鋪墊。
貸款其實不是一個很麻煩的產品，但是由於很多細節問題，比如未來的加速還款的比率，還款頻率的設定，未來可能出現的轉產權，轉利率等等的限製，如果沒有完整的了解，未來有可能遇上比較尷尬的狀況。
- 聽從專家的建議，同時也要用自己的腦袋去思考建議的合理性，從而決定選擇的產品。
別人的話，需要自己去做判斷，而不是說別人說什麽就是什麽，這些話都需要自己去弄清楚，想明白。
夕子最愛做的比喻就是，如果銀行可以以那麽低的利率借錢，那麽我們想辦法去借個一百萬，然後存到銀行定期，賺這個差價，銀行要虧損虧到倒閉了。
與其一天到晚地哼哼心會跟愛一起走，還不如就從現在開始，坐下來跟你的貸款經紀談談，了解清楚才會事半功倍。
