夕子的魔幻星球

夕子做過記者、PR和廣告人;出過書、寫了很多文章,也買賣了很多房子;現居多倫多。
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手裏有些錢,我該如何投資房產?

(2014-04-21 20:33:35) 下一個

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隨著一陣陣春雨的襲來,多倫多終於揮別了沒完沒了的寒冷季節,迎來和風輕舞的春意盎然。

大家的心思也都隨著溫暖的春日陽光而生根抽芽,懷揣著夢想,想要在春季瘋狂的房產大潮中為自己爭取一席之地。越來越多的電話打過來給夕子,基本上都是想要買投資房產的。每個人都興奮而又緊張地反複問一個問題,我該買在哪裏?哪裏的房子升值潛力比較大?如果預算不多的話,哪裏的房子是低投入,保值,有前景呢?

來來來,靜下心,讓夕子同學為你抽絲剝繭,引領你做個聰明的投資人——

什麽房子最受歡迎?

在市場上,獨立屋,半獨立屋,Freehold鎮屋,帶管理費的鎮屋和Condo成為市場的主力組成部分。在曆史上,獨立屋和半獨立屋是市場的主流,也是最大交易數量的物業類型。在多倫多市向四周擴張的時候,大片土地在開發初期成本很低,因此老的房子普遍占地麵積很大,房子很小,住宅密度稀疏,造成綠化相當普遍,前屋後院的大樹比較常見,社區裏麵路和路的距離都很開闊,造就了這些土地麵積巨大的房子,在房屋本身老化之後,成為現在翻建買家的首選。

翻建,講究的就是土地麵積大,這樣才能蓋室內麵積大的房子。過去很多區域,比如地鐵沿線的Willowdale,許多老房子都坐落在50×120的豪宅標準尺寸Lot上麵,而這些兩個或者三個臥室的超過50年的獨立小屋,完全沒有使用價值了,拆除成本也相對低廉,於是在Willowdale,翻新成為時尚,這個區的新獨立房就被炒的火熱。在Willowdale社區熱絡之後,它的周邊都開始慢慢鋪開了翻建的網絡,現在這個翻建的趨勢已經蔓延到了Steeles以北,Yonge和Bayview中間,社區內一些翻新或者是推倒重建的工程正在如火如荼地進行著。
獨立屋作為市場買家最鍾情的類型,在今年的市場上升的途中,獨占鼇頭。看看統計,獨立屋在3月比去年3月,在905地區價格上漲了9.3%,是所以房屋類型之冠,其次就是905區域的Townhouse。獨立屋的搶手,其實最終的原因,還是回到上麵講的翻建的概念。在加拿大,房屋產權是永久的(其實這個產權,價值是在地皮),而這塊地皮在50年,60年之後,房屋成了危房,推倒之後重新翻建一個更大更現代的獨立大宅,價值就體現出來了。

而在獨立屋被炒高之後,現在的年輕人,首次購房者就有了負擔問題,於是退而求其次,Townhouse鎮屋就成了負擔範圍內的絕佳選擇。如果開車從Yonge Finch地鐵站一路沿著Finch往東,我們現在會看到成片的新Townhouse鎮屋矗立在Finch兩旁,這些鎮屋在三五年前,都還是一個個矮小的,占據了巨大地皮的舊獨立屋,小型的開發商把這些破舊的小房子連著買下來,在政府申請拿到批文,從三四個小房子上麵就能蓋出十幾個Townhouse,成為一個小區。這些Townhouse現在的市場價格都在七八十萬,這樣一算,刨去建築成本和開發商公司運營成本,十幾個鎮屋的銷售在三四個獨立房的地皮上麵,已經多少倍地賺回來了。最近一個新樓盤,在Finch和Bayview路口,這次開發商更加厲害,要在幾個破舊的小房上麵蓋88個鎮屋,項目名字叫做North 88,項目一推出,一搶而光,可以預見開發商在這裏將會賺的盆滿缽滿。

搶Offer都是什麽人在搶?

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我們一直嘮叨的話題,都是中國移民多麽有錢,多麽一擲千金,多麽喜歡買房,所以才推動了多倫多的房地產市場。中國人聚居區,比如靠東的世嘉堡,靠北的列治文山,萬錦這些區,很大程度上是靠中國人自己內部消化,把房價推高的。然而看看月度報告,獨立屋搶Offer最瘋狂的,卻恰恰不是我們中國人聚聚的地區。

看一看多倫多市內三個大區,C區獨立屋平均成交價是叫價的100%,W區比率是101%,而E區,竟然比率達到103%。平均成交價是叫價的103%,意味著這個區上個月成交掉的將近400間獨立屋裏麵,有大批房屋的成交價都在103%以上,搶offer在這個大區內應該更為普遍。細看E3和E4是成交量比較大的去,這兩個區的半獨立屋和無管理費的鎮屋同樣恐怖,E3的半獨立屋平均成交價是叫價的111%,也就是說可能這24間成交的房子,有四五間甚至成交價到達了叫價的120%以上。要知道,這個地方的半獨立屋平均價格是61萬啊。還有更加恐怖的E3的鎮屋,雖然隻賣出了三間,但是這三間的平均售價是叫價的121%。我們看看列治文山和萬錦的獨立屋,平均售價隻是叫價的100%和101%,鎮屋也隻是103%和100%而已,相比人家E區的市場,簡直就是小巫見大巫。

E1到E4都是什麽區域呢?就是DVP以東,Eglinton以南,Victoria Park以西的大片區域。這些區域開發的很早,現存的都是舊房子,但是交通很方便,有公車,連接地鐵,這些獨立房,半獨立房和鎮屋由於相對其他區域,距離市中心和湖邊都很近,而且看看這裏的房價,獨立屋相比市中心C區動輒過百萬,這裏最靠近市中心的E1和E2,也不過80,90萬,而E3和E4就便宜下來了,退回到60萬附近。這個區的獨立House都是很老的舊房子,而很多開發商在此做推倒重建的活兒,現在的Townhouse已經非常現代,內部麵積大,價格也在50萬以上,靠近市中心的E1和E2區,Townhouse都已經在60萬以上。

所以多倫多的地產市場,推動力量的根源還是奇貨可居的現象。當市場上沒有存貨,而買家又沒有選擇,不得不出手的時候,房價隻有向上一個方向。如果我們看到這個市場充斥著投機客,買了房子空著沒人住,隻是等著行情看漲,賣掉撈一筆的話,市場泡沫就到了要破滅的時候了。

祝大家好運!

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