房子被銀行強製拍賣後

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標簽: 夕子 房產 陽光經紀

 

在房地產熱鬧的今天，夕子卻總是想起去年初看到的幾個銀行拍賣房，那種悲愴和措手不及的感覺，在腦海裏揮散不去。

這些房子都是因為房主無力支付每月的貸款，被銀行強製趕出去，拍賣房屋來償還銀行貸款。去年經濟危機的時候這類的房子很多，雖說地產市場回暖，政府的經濟刺激方案開始見效，可是破產房依然層出不窮。

最近在靠近溫莎的一個小鎮出了一檔子事兒，鎮上唯一的一個工廠倒閉關門了。隨著這支撐小鎮1000人的唯一收入來源斷絕之後，小鎮的人紛紛出售房屋，逃離這個死亡之城，鎮上一夜之間掛滿了賣房子的大大小小的牌子，隻是鮮有問津。
沒了收入，不能按時還貸款，自然銀行是第一個找上門來的。我們的生活中貸款斷供的現象不多，大家對這一方麵的了解也比較有限，所以想借這個機會和大家分享，貸款斷供之後房主應該怎麽處理來最大化保護自己的利益。
首先，我們要明白一個道理，就是我們借了銀行的錢，這個錢每一天都會產生利息，而銀行收不到客戶的還款，每一天也會產生費用。一旦銀行應有的收入不能保證，它是不會輕易免除客戶的欠款的，而這個欠款會每一天都在增加，並且以複利增長。
每一個銀行，每一個省份的處理程序略略有不同，但是安省的銀行一般規矩是，在客戶第一次不能按時還錢的時候，會和客戶通過電話交流，希望能通過溝通找到一個辦法能解決這個可能的暫時危機，比如把還款延後幾天，把欠款放入本金，把欠款分成幾次來償還，這些都是第一步的解決方案。這個解決方案一般來講對客戶是有利的，也就是說如果可能，盡量找出辦法，並且遵守自己的承諾在接下來的時間裏按時還錢。
在第二個月，第三個月不還錢（90天之內），銀行會采取一些措施，比如發信到客戶的地址，說明雙方的關係，並且把欠款總額列在賬單上，希望客戶能夠一次性把所有欠款還清，並且給出一個時間限製，如果在期限內沒有還清，銀行可以訴諸法律程序。這個過程中，銀行的信會口氣比較重，也比較嚴肅，而且不大可能再給客戶分幾次還清的機會，基本上要求客戶一次性就還清所有上兩三個月該還的欠款，並且一般都會有一些跳票的手續費（一次一般是75塊到150塊不等）。

這個期間，銀行不會派人來查封房屋，也不會找人半夜騷擾，或者雇打手來暴力解決，客戶依然可以和銀行保持溝通，尋找解決問題的辦法，但是如果90天之後都沒有看到客戶有能力還清，或者沒有賣房的準備，那麽銀行會將整個案例交由律師處理。律師處理的唯一不好的地方就是費用會變多，而這些費用都需要由客戶來支付，包括銀行做房屋檢查的費用，律師向法庭申請判決的費用，律師收取的服務費用等等。
律師需要一個過程，向法庭申請客戶違約的判決，才有權利去強行讓客戶搬走，而這個過程一般需要大概2-3個月，所以客戶在這個時間段內，如果能借到錢還清欠款，或者把房子出售，都可以終止法律程序的進行。但是如果這段時間都不能拿出錢來還清欠款，或者不能找到買家購買房產，那麽法庭就會勒令房主搬走。
在房主搬走之後，銀行需要打掃，清潔，裝修，之後掛牌出售。如果銀行還沒有與新的買家達成確定的合同（firm offer），原房主依然有機會把欠款還清，重新拿回居住權，隻是這個時候的欠款要包含裝修的費用，清潔的費用，律師費用，法庭的費用，各種維護房屋的費用，這些都需要客戶來支付。
當房屋被售出之後，銀行收到餘款，扣除所有費用，計算總的損失。如果有盈餘，那麽銀行會把這些錢還給原房主；如果有損失，銀行先行墊付，之後向法庭申請追訴，客戶依然欠銀行這些錢。這個時候的損失還包括了銀行在整個法律過程中應收到的本金，利息，還有各種跳票罰款，提前還清貸款的罰款等其他手續費用。很多時候，客戶隻能選擇破產，將這些欠款一筆勾銷。

從上麵夕子給各位介紹的銀行賣房的過程來看，客戶輕易放棄自己的房屋，失去的不隻是房屋本身，還有從前在買房時提供的首付，在房屋內做的裝修，銀行花掉的各種維護費用，律師費用，政府費用，欠款時發生的罰款。如果破產了，那麽這些錢就不用自己出了，但是如果自己有錢，隻是和銀行賭氣，那麽吃虧的一定是客戶自己。
在自己不能支付銀行貸款的時候，第一件要做的事情，是盡早對自己做一個評估，弄清楚自己是否能夠在未來有機會維持供款，如果覺得可以，那麽試圖安排度過這個短暫的難關；如果未來也不能按時付款，那麽就第一時間將房產出售，換取最小的費用和損失。一拖再拖，最後出來的無謂的賬單和費用，都是不必要的。如果出售房屋之後，依然不能還清銀行的欠款，那麽隻有和銀行商量，看看能不能減免一些費用，然後將剩下的欠款在未來分成兩年，三年慢慢還清。如果拖到後來被銀行趕出去，那已經是不可收拾了。

破產，那是最後，也是最不得已的壞打算，不到迫不得已，不要隨便使用。