投資房地產的‘局’‘勢’觀

By William Zhu

筆者認為，想要獲得優良的物業或期房，必須首先考察和看清大的局勢，然後才去考慮細節。在此可用孫子兵法作為指南。孫子曰： ‘ 故經之以五事，校之以計，而索其情：一曰道，二曰天，三曰地，四曰將，五曰法 … 知之者勝，不知者不勝 ’ 。。我們不妨引伸一下其意，將 “ 道 ” 、 “ 天 ” 、 “ 地 ” 、 “ 將 ” 和 “ 法 ” 看作是決定房地產投資成敗的五項基本要素 。 ‘ 主孰有道？將孰有能？天地孰得？法令孰行？ ’‘ 以此觀之，勝負見矣 ’ 。
 
“ 道 ” 可指人民的利益與國家政策的一致性 。加拿大的國策一直是鼓勵人民投資和擁有房地產的，私人可以擁有房地產的永久性產權，而相比之下中國大陸民眾隻有土地的使用權。加國最近又將每年的移民數額增加到了 30 餘萬，這將明顯刺激房市。對於加拿大這種靠移民來維持國運的國家，從長遠來看房地產市場必定是以牛市為主，即房地產價格上漲的趨勢是必然的。加拿大的國策是房市長盛不衰的一個根本性原因。

“ 天 ” 指天時也，或經濟大勢，或投資房地產的時機 。要考慮到房地產牛市和熊市周期性循環的規律及相應的應對方略。房市之所以有循環，主要受經濟因素影響，如國家經濟政策，通貨膨脹、能源危機、融資利率，貸款利率，民眾的就業率和經濟能力，房地產的供需平衡等。此外還要受到國家移民政策的變化影響。一般的房地產投資者，水平不高，應該順勢而為，量力而行，不要逆水行舟。景氣擴張時可進取，該出手時就出手。但在收縮期應量入為主，守成為宜。當然，投資高手則可以在風雲激蕩的房市中巧妙應對，人棄我取，左右逢源。需知房市低穀才是進場的最佳時機。大多數人守不住紛紛拋售之日，正是地產大鱷大量吞進笑傲江湖之時。

‘ 地 ’ 者，地利也 ，即欲買物業所在地盤的位置，風水，環境，交通，安全，遠近，開發難度，地價，是否有人流物流匯聚，和其它條件等。 “Location, location, and location!” 投資成敗在於地點好壞，找到好的地點就成功了一半。因為地點好狀態也好的樓盤，對於開發商來說就容易賣掉，售價高，回收快，贏利大；對買家而言，就能夠保證增值快漲幅大，而且容易租金高，租的快。遇到不景氣時，也較不受影響，保值性強。一旦經濟回升，必然又會大幅度增值。 美國的投資名言： “ 要在最好的地點買便宜的房子，而不要在最差的地點買最貴的房子。 ” 對於商業物業而言，這更是金科玉律！當然，好地點常為兵家必爭之地，往往價格高昂。所以需要有前瞻性的眼光，去尋找明日之星。

‘ 將者，智、信、仁、勇、嚴 ’ ，可指發展商或合作團隊或房地產經紀的智謀、誠信，公平，籌劃開發的能力和嚴明的紀律，即 ‘ 人和 ’ 。一個好的發展商，必然有良好的聲譽和誠信度，必然會對樓盤考慮周詳，配套完善，並有保證樓盤成功的許多奇謀和高招。已經開發的樓盤或商城或社區就是其最好的廣告。對一個以前不太興旺的地點，如果發展商可以精心策劃，因地製宜，使地盡其力，強調其特點，發揮其優點，往往可以化平庸為突出，甚至化腐朽為神奇。如 Steeles / Kennedy 地段的開發實例所啟示。而一個好的經紀，必然會與你精誠合作，為你 ‘ 量體裁衣 ’ ，以專業眼光為你買到回報大增值好的物業。

“ 法 ” 則可以指發展商或社區管理或商城管理委員會的組織編製、職責劃分，規章製度和物業管理水平等 。管理要好，財務要清楚，費用要合理，社區環境要好，設備完善，儲備金要足夠，所買的物業或商鋪的狀態要好。對於公共資源的利用要便利和充分。反之，管理混亂的社區或商城，其物業必然難以升值。

曾發表於《地產周刊》2005。 作者保留版權。如要轉載請注明原作者和文章出處。謝謝！

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