加拿大房地產開發與土地規劃的訪談錄

朱威專欄

問：目前，有些投資移民對房地產開發項目很感興趣。請問在多倫多開發房地產的過程如何？

朱威：簡言之，在加拿大投資開發房地產的開發過程可以描述為：首先 考察市場，確定市場需求，開發時機和目標人群 , 進行可行性研究以及投入產出分析，擬定開發方案；投入資金買地（數十萬或數百萬，可能貸款 50% ） ；製定一開發計劃，向政府規劃部門申請批準，其中可能涉及到申請土地的重新規劃（ rezoning ） ；開始賣樓花，獲得買家押金；向銀行申請建築貸款；政府征求周邊鄰居的意見，如果有鄰居反對，就有可能開聽證會；建築師進行詳細設計，再報請政府審批 à 政府審查批準，發給建築許可 (Building Permit) à 開始建造 à 建好後政府有關部門驗收；買家住入（ occupancy ） à 　買家拿到產權。可以說，關鍵在於土地的規劃用途要與開發項目相符，進而獲得政府的建築許可。

問： 政府是怎樣審批這個建築許可的呢？

朱威：在安大略省， 政府審查的主要依據為 Ontario Building Code ( 安省建築規範 ) 。 政府有關官員會 仔細審查開發方案的以下幾個主要方麵：建築計劃（ the Architectural plans ），結構計劃（ the Structural plans ），機械計劃（ the Mechanical plans ）和土地規劃計劃（ the Zoning Plans ） ，以及停車場，道路和交通流量等。如果有任何方麵不符合省建築規範的要求，就會要求你修改或重新設計。除了以上的工程技術原因之外，政府審批時的其它重要考慮是市場的供求狀況和資金的保障狀況。可見，政府的審批是十分嚴格的，從而保證了多倫多基本上沒有“爛尾樓”現象。

問：在多倫多，完成一個房地產開發項目通常需要多長時間？

朱威：如上所述，開發一個房地產項目是相當複雜的。任何一個環節出了問題，都會嚴重影響到開發的進程。所以，正常情況下，完成一個房屋類開發項目需要 2 年左右，而完成一個高層公寓項目需要 3 年左右。大型商城開發項目可能需要更長的時間（如 3~5 年）。在多倫多，你看不到中國那樣 24 小時連軸轉建房的火熱場麵，而且在冬季許多項目會停工。如果碰到特殊情況，如需要開聽證會，或土地規劃的變更遲遲沒有批下來等，開發項目就可能會被明顯滯後。事實上，由於種種原因，多倫多商業房地產開發項目的滯後現象很普遍。

問：加拿大的土地資源是不是很便宜？土地的規劃是怎麽回事情？

朱威：盡管 加拿大是個地曠人稀的國家，但並不能夠籠統地說加拿大的土地資源很便宜。和任何國家一樣，土地資源的價格主要取決於土地的位置和規劃用途。在地域位置上，育空地區的土地和多倫多的土地價格當然是天地之別。即使就大多倫多來說，市中心的土地和遠郊區的土地價格必然會相差極大。如在市中心寸土寸金的地方，商業土地或可蓋高層公寓的用地甚至可高達每英畝千萬加元以上，而遠郊的商業用地價格則可能在一英畝百萬加元左右。 每塊土地的用途，在當地政府的 Zoning Bylaw 中，都有明確的定義。如 分為商業用地，工業用地，民宅用地，農業用地，等等。具體到對於可以蓋什麽類型什麽用途的房屋，房屋的大小和高度，房屋覆蓋率，房屋離地塊邊界的距離等都有明確的規定。在同一地段，不同規劃用途的土地當然價格截然不同。如商業用地的價格就比工業用地的價格要貴得多。而農業用地的價格當然最便宜。

問：加拿大土地 是使用權還是所有權？

朱威：在中國，隻有土地的使用權（國有土地是 70 年，農村集體土地是 50 年），沒有土地的所有權，所以很容易在土地產權上發生糾紛和誤解。而在加拿大，擁有的是土地的永久性所有權，這就保證了不動產的長期保值增值性和私人物業的神聖不可侵犯性，也避免了土地產權上的糾紛或誤解。

問：您在討論中，花了不少時間在談論土地，為什麽？

朱威：要點在於： 1. 由於房屋建築的本身是要不斷折舊和貶值的（除曆史遺產房屋外），房地產的價值主要體現在土地的保值增值性上麵。往往可以看到這種現象：在一個好的地段，某個地塊上有一棟依然可以居住的老屋。這種情況下，如果房主標明是賣房屋，買賣就容易糾纏於房屋建築本身的老舊和保養等方麵。但如果在出售時明確表示隻是地價，賣家就無需對於建築本身做任何保證。而這個地塊的售價就可以很高。實例：在 Bayview/Hwy 7 附近有一個 90 ft x105 ft 的地塊上有一棟相當好的房屋，出售時隻標明是賣地，結果成交價是 78 萬！ 2. 土地的位置至關重要，決定了一個房地產項目的檔次和售價。例如，在市中心有一個公寓項目的單位售價是 $560/sq.ft 以上。而在大中華文化中心附近某公寓項目的單位售價隻是 $238/sq.ft. 其實在樓宇的外形，用料和設計上 , 後者還更為講究。差價顯然是在土地的價值上。　 3. 土地的規劃用途對於房地產項目的成本控製和增值更為重要。例如，某個地塊原來是工業用地，後來發展商做了一個大型商場的開發計劃，然後申請將土地用途變更為商業用地。獲得批準之後，土地本身的價值立即增值了數百萬加元！

問：太有意思了！能不能再舉個土地價值的實例？

朱威：好吧。本人在研究中發現： 1. 　多倫多有大量的工商業房地產掌握在猶太裔手中； 2. 沿著 401,404 等高速公路，許多土地都屬於猶太裔所有； 3. 許多土地雖然數十年從來沒有交易過，但價值從數十年之前的數千或數萬加元已經升值到了數百萬加元！高瞻遠矚的猶太老爺爺們，通過投資土地，輕而易舉地給他們的子孫們留下了豐厚的財產！這就是為什麽猶太人可以把握許多國家經濟命脈的秘笈之一吧。

問：嗬嗬。你能不能說說從土地的角度要怎樣投資房地產？

朱威：大多倫多的土地現價比許多中國大城市的土地價格要明顯便宜！這是一個基本事實。目前，

人民幣與加幣的兌換率明顯利好。如果有實力，可以考慮投資土地。具體說來， 1. 同一地區，在價錢差不多的情況下，要買地塊盡可能大的房地產； 2. 。研究市政規劃，跟著大開發商走，買入有發展前景地段的土地並長期持有； 3. 通過房地產項目的開發運作，變更土地的規劃用途； 4. 通過開發項目，將生地變成三通的熟地，再細分為許多小地塊，等等。總之，風物長宜放眼量。明智地投資地產是穩健必贏的長線致富途徑。

2008-11-20

發表於加拿大《地產周刊》朱威專欄

William Zhu, Broker

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