正文
連續兩年，房價都牽動著上至中央領導、下至黎民百姓的神經，成為全社會矚目的焦點，房價問題早已越出單純的經濟範疇而成為一個兼具社會政治屬性的全局性問題。究竟是什麽力量，讓房價在強大的宏觀調控壓力下堅挺依然，成為困擾全社會的“迷局”？究竟有什麽良方，讓“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的千古夙願變成現實？
在半個多月的時間裏，《南方周末》記者的足跡遍及房地產市場的所有相關環節----中央部委、地方政府、開發商、商業銀行、房產中介、投資者、消費者，試圖在這種拉網式的采訪中，尋找問題的答案。對第一個問題，答案出人意料地簡單----供不應求導致了商品房價格居高不下。供求關係決定價格，供不應求就會漲價，這個連中學生都明白的道理在現實中居然被那麽多社會精英忽視，發現這一點著實令我們感慨。
但是，商品房為什麽會供不應求，答案卻絕非幾句話所能概括。對於第二個問題，也許我們這個星球上沒有幾個國家找到了答案，但各國的經驗告訴我們，中低收入人群的住房需求主要應由政府來滿足：市場的歸市場，政府的歸政府，隻有這樣才能較好解決住房問題。
市場不是萬能的，但沒有市場是萬萬不能的。盡管高房價引發了如潮怨言，但絕不能因此全盤否定1998年以來的住房製度改革----僅僅是人均住房麵積從7.5平方米提高到26平方米這一個數字，就足以說明市場化改革的巨大成績。無論如何，目前的問題都是前進中的問題。
11月13日，國家發改委、統計局聯合發布了全國70個大中城市10月份的房屋價格調查。調查顯示，70個城市房價同比上漲6.6%，北京漲幅高達 10.7%，列全國第一。2005年以來出台了一係列旨在平抑房價的宏觀調控政策，然而房價卻逆勢走高。粗略估計，2004年以來全國商品房新開樓盤均價上漲了50%以上，廣州漲了80%，北京漲了一倍，上海漲了兩倍。
在這一過程中，作為商品房交易的賣方----房地產開發商究竟扮演了什麽樣的角色？他們如何看待房價飛漲的成因？宏觀調控政策對於他們又起到了什麽樣的作用？ “供不應求的市場關係造成了房價高漲。”無論是任誌強、潘石屹還是張寶全，每個接受本報記者采訪的房地產商在這個問題上都給出了“標準答案”。
被稱為“地產總理”的北京華遠集團總裁任誌強給出了房價上漲的四種原因：第一是成本推動，包括土地成本的提高，稅費的增加等；第二是質量提高推動，過去的房子可能沒有廚房衛生間，現在房子的品質已大大提高；第三是需求推動，供不應求，價格必漲；第四是結構型推動，比如經濟適用房比例下降，商品房比例上升，好房子多了，總體價格上升。
“這四種原因都在推動房價上漲，但供需是最主要的原因。”任誌強說。至於商品房為什麽供不應求，任歸因於多個方麵。“北京已經連續兩年沒有完成商品房供地任務。”任誌強援引官方數據說，2005年公布的1500公頃供應量實際沒有完成，今年公布1600公頃，現在已到年底，隻完成57%。能蓋房子的地少了，房子自然就少了，任誌強認為這是一個理所當然的邏輯。事實似乎也是如此，北京今年的商品房竣工麵積比上年下降27%。
土地供應量下降和商品房竣工麵積減少的同時，商品房銷售卻節節走高。以11月的數據推算，北京的商品房銷售麵積，去年比前年增長了5.6%，今年又比去年增長了10.8%。任誌強認為，大城市的住房私有化率低於中小城市是需求旺盛的一個重要原因。通俗地講，住房私有化率就是私人擁有住房的比例。2005 年，全國住房私有化率是85.8%，寧波、煙台、襄樊等二線城市達到了96%-98%，北京、上海等大城市私有化率則不到80%。這就是說，20%多的大城市居民有買房子的需要。
在任誌強看來，一部分中低收入家庭被擠進購買商品房的隊伍中也促成了需求過旺。他援引國務院文件說，中低收入家庭的住房問題就應當由政府的廉租房和經濟適用房來解決，而不是讓他們購買商品房。“1998年房改之後的經濟適用房政策不好。有錢人買了，擠占了別人的權利；沒錢人買不到，所以就去擠商品房。”多種因素共同作用下，商品房出現了嚴重的供不應求。數據顯示，近年來全國每年增加800萬戶城市居民，但新增商品房供應量卻不到400萬套，而且差額主要集中在大城市。
他認為，大城市的公共服務完備，醫療教育最好，水暖電氣交通都有政府補貼，自然對富人的吸引力大，這些公共服務自然也會在房價中體現出來。“煤在山西生產，汙染留在山西，財富卻消費在了北京。”對本地人而言，“享受了外地財富帶來的繁榮，就得有承受高物價、高房價的心理準備。”“除非有一天山西也能提供這麽好的公共產品，富人們不用集中到北京來，北京商品房的供需才會平衡。”任誌強說。
這兩種人就不該買房？“我們從來不認為房價漲得快。”任誌強說。在任誌強看來，合理的房價增長第一是不高於GDP增長速度，第二是不高於人均收入增長速度。“1998-2003年期間全國房價平均增長3.5%，而全國城鎮居民收入的增長是9%。2004年之後由於土地減少，北京房價增長超過9%，這幾年北京人均收入增長達到了11%-13%。”
誰在說房價漲得快？任誌強認為，有兩種人，一種是中低收入人群，一種是20-29歲的年輕人。“如果平均收入增長是11%-13%，那麽高收入人群的增長就應該是20%-25%，中低收入人群應該是低增長甚至負增長。對於高收入人群來說，房價和收入增幅比是下降的，對中低收入人群來說房子確實是越來越貴，但他們的住房應該由社會住房保障體係負責，不應該擠進來買商品房。”
還有一部分人就是20-29歲的人。國家統計局城調總隊的調查顯示，中國20-29歲的年輕人住房私有化率超過了78%。對此，任誌強完全不予認同。“這個比例是非常高的。20-29歲之間的人你有什麽能力自己買房？我們以前35-40歲才能分到房子。你29歲才工作幾年？5年，有多少積累？首付都不夠，可竟有78%的人有了私房！”
房價高漲，房地產行業直接受益，中國的房地產商們也一度成為“暴利”和“奸商”的代名詞。但是任誌強完全不這麽認為，他說，房地產全行業的利潤還比不上一家中石油。“2005年，5.6萬家房地產開發企業的利潤是1100億，比2004年增長了100億，而政府的土地出讓金是5800億，比2004年增長了近一倍。1992年至2003年，全國土地出讓金收入累計達1萬多億元，但今年一年預計就會達到1萬億。”任誌強列舉官方統計數據說。
5800億土地出讓金占3萬億財政收入的1／5-1／6，這還沒算房地產業的各項稅收增長。2005年各地房地產商均被爆出惡意炒作抬高房價的醜聞，上海一家房地產商甚至“製造”出一批姓名為1、2、3、4、5的人“購買”房屋，以製造銷售旺盛的假象。這也成為房地產商惡名之始。然而房地產商們並不認為這是房價上漲的根本原因，他們堅持開發商就算惡意抬高也隻能影響到局部房價，整體房價仍然由供求關係決定。
北京今典集團董事長張寶全前不久寫了篇題為《十五年的心情》的文章，回顧了房地產業15年的曆程。他寫道：我不諱言，我是那個(關係和暴利)時代的“既得利益者”，但隨著2004年招拍掛製度強製實施之日起(業界稱為“8·３1大限”)，“神話時代”結束了。也許惟一沒有從那個時代中走出來的，反而是購房者的心態，反而是輿論的聲音，人們仍然在對那個時代或津津樂道、或義憤填膺，仍然不斷地有人拿地產商的道德大做文章，賺取掌聲和噱頭。
為什麽會有這種滯後效應呢？張寶全的解釋是：雖然“神話時代”結束了，雖然市場規範了、法規製度成熟了、土地供應公開透明了，開發商再也不能“偷天換日” 地掙“黑心錢”了，但這並不意味著購房者就能夠少掏錢了！他寫道：這是一個聽起來異常刺耳、也讓人覺得難以接受的事實，但總要有人把這個事實指出來。就像魯迅筆下一心盼望“革命”的人們，終於“革命”了，卻發現“革命”後一切照舊，雖然自己平日痛恨的一部分人“倒了黴”，但自己的日子卻並沒有什麽改善。
“盡管我身為開發商，但我還是毫不忌諱地說，如果真的是因為開發商的貪得無厭、道德淪喪，造成了房價居高不下，居者不能得其屋，那事情就太好辦了。”“越是成熟的、按照其自身規律發展運作的市場，對其成員的道德水準的依賴就越低，房地產市場也是如此。”
10月30日，北京市銀監局召集北京16家商業銀行個人金融業務部負責人，正式傳達指令，包括四大行在內的所有商業銀行都被禁止向未封頂樓盤發放按揭貸款。緊隨其後，11月中旬，北京市銀監局又召集銀行行長開會，指出土地儲備貸款中存在的風險，要求立刻停止發放土地儲備貸款。
對開發商來說，相當重要的一項資金來源是定金及預收款，這筆錢占開發商全部到位資金的27.8%，而購房者支付的定金及預收款，一半以上又是來自商業銀行的個人住房貸款。叫停未封頂樓盤的個人住房商業貸款，會使開發商的預收款減少，這就對開發商的自有資金提出了更高的要求。看一下銀行發放房貸的速度，就不難理解為何監管當局要再次厲令嚴把房貸閘門。
來自中央銀行的統計表明，1998年的房貸總量是2063億元，2005年，這一數字為4.91萬億元，7年間增長了13倍多，已經占到全部貸款的 100%以上。2006年1月至10月，全國完成房地產開發投資1.46萬億元，其中，商品住宅投資同比增長28.4%。“雖然渠道不同，但這些資金幾乎全部來自銀行。最為保守的估計，目前銀行資金至少占房地產公司資產總額的70%。”一位業內人士說。這種高度關聯性意味著銀行的風險高度集中，這一點讓監管當局坐臥難安。
“銀監局這次動了真格。”農業銀行北京分行的一位支行行長說，“在給我們開會時，銀監局的人反複強調，如果發現在未封頂的樓盤有哪家銀行的宣傳單，哪家銀行給土地儲備中心貸款，哪家銀行的支行長將就地免職。”而在該行所發放的個人按揭貸款業務中，有80%～90%為未封頂樓盤。
借著前幾年鼓勵房地產發展的政策，房地產業在不知不覺中已經挾持著銀行業坐上了同一輛戰車，兩者已然成為一對同生共死的患難兄弟。如果執行中央政策對房地產業收緊銀根，自有資金嚴重匱乏的開發商就會有相當多項目無法完工，商業銀行此前的房貸就可能出現大批壞賬；如果不收緊銀根，房地產泡沫破滅後，商業銀行又將麵臨更加嚴重的損失。
央行曾三令五申強調不得對自有資金比例不足35%的開發商貸款，但在大多數商業銀行眼裏，相比其他信用類貸款，房地產貸款風險更小，因為這類貸款往往有土地或者房產抵押，而房價越高，抵押品的市場價值和變現能力就越強，這意味著貸款看起來更安全。這種考慮激發了銀行的貸款衝動，他們和開發商一道，想出了各種辦法來繞開這一規定。
記者在同多家銀行工作人員的交談中了解到，對開發商來說，滿足自有資金35%的要求並不困難。北京農行的那位支行行長分析說，“因為自有資金很難界定，股東的往來資金也會作為自有資金，而在一些大的地產開發公司，假借集團的財務管理平台混用項目資金的現象非常普遍；還有一種化整為零的方法，比如一個總額 10億元的開發項目，按規定要有3.5億自有資金，但開發商往往拆成4個項目，分頭到四家銀行各貸款2.5億，而他的自有資金不過是8750萬。”
央行提高開發商貸款門檻是為了維護金融安全，提高個人購房貸款首付比例也是為了維護金融安全，有意思的是，同樣是為了維護金融安全，銀監會對商業銀行資本充足率的硬性規定卻起到了鼓勵發放購房貸款的作用。根據中國銀監會的《資本充足率管理辦法》，到2006年底，各家銀行的資本充足率必須達到8%的最低標準。我們知道，資本充足率並不是簡單地以資本作為分子、信貸資產作為分母計算，而是套用一個風險權重，即不同類型的貸款可以乘以不同的風險權重，加權平均計算風險資產，以此作為分母。
在具體規定中，一般貸款的風險權重為100%，而個人住房抵押貸款的風險權重僅為50%。這意味著在資本金既定的前提下，辦理個人住房抵押貸款可比一般貸款多做一倍的業務，利差總收入也更高。因此，在支持消費信貸政策的鼓勵下，各銀行近年來紛紛將個人購房貸款作為支持的重點，這在大大提升消費者購買力的同時，更刺激著房地產業的迅猛擴張，也使開發商和銀行的關係更加微妙起來。
“我們和地產商關係就像楊白勞和黃世仁，但現在楊白勞更有發言權。”一位銀行人員說。如果能放出幾單大型房產項目的抵押貸款，銀行將吃喝不愁。開發商也似乎掌握了銀行這一心理，進而向銀行提出發放個人購房貸款，就必須同時發放開發貸款的要求。這樣，開發商就可以一手使用消費者的錢、一手使用銀行的錢，商德不佳者，正好據此囤積房屋，抬高房價。
在這一過程中，銀行的風險也在逐漸加劇，對此，央行行長周小川憂心忡忡，他說，“我國的房改是上個世紀末啟動，並在近年基本完成的。房貸對很多銀行來說都是新業務，與傳統的貸款相比，它是一個好的成分，所以銀行發展這項業務的積極性很高。但也要清醒地看到，我國的房貸業務沒有經過兩方麵的考驗：一是業務開展時間的考驗，我國的房貸業務開展沒幾年，所積累的數據尚不足以看出中長期的違約率水平；二是經濟周期的考驗，現在經濟處於興旺周期，但市場經濟是有景氣變化的，當經濟進入下行調整期時，很可能違約率就會上升。”
或許銀監會的指令可以看作一個積極的信號，而央行金融市場司房地產金融處處長陳建勝的話也頗具代表性：“我們仍在一個試錯過程中，這需要因地製宜，不斷試驗。”白手套潔淨無瑕，指揮動作堅定有力，但周圍車流卻不怎麽聽指揮。一位中國經濟學家曾將央行行長周小川比作在疏通擁堵路口的交警。
這個比喻也適用於央行的房地產信貸政策：盡管在有案可查的資料中，央行最早發出了警惕房地產泡沫的聲音；麵對房價的飛速上漲，央行也幾乎動用了一切工具，然而，無論是121文件還是加息手段，每次政策出台三個月之後，樓市不僅沒有降溫，某些城市反而會有一個報複性的增長。房地產信貸總量依舊在高速擴張，非議的聲音更是鋪天蓋地：“央行出錯了板子，沒傷到投機客，可成本全讓老百姓承擔了。”
央行自己也覺得挺冤枉，這交警開不了罰單，又有哪個司機願服從指揮呢？央行看似嚴厲的種種限製並未被商業銀行遵守，因為在分離了銀行監管職能後，央行對於商業銀行幾乎沒有直接約束力。“現在銀監會對銀行才有直接的風險監管權和人事權。”中國建設銀行總行趙慶明博士說。而央行和銀監會對於房地產問題的態度顯然有所差異。
當2003年6月央行出台121號文件後，2004年初銀監會也出台了226號文件(意見稿)指引121號文件，其中規定：“商業銀行房地產貸款餘額與總貸款餘額比不得超過30%”。而銀監會顯然不同意這個做法，一位銀監分局人士向記者表示，銀監會對商業銀行的監管原則是流動性、安全性和效益性，無權限製商業銀行在某一行業中的投資比例。“121號文件這個條款實際上違背了銀監會的監管原則。”
121號文件還規定：銀行對土地儲備機構發放抵押貸款的額度，不得超過土地評估價值的70%，期限最長不得超過兩年。而銀監會的指引裏沒有提及，隻是籠統地要求“商業銀行對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經營管理不規範的借款人應審慎發放土地儲備貸款”。
與央行意見分歧的不止是銀監會，央行曾在《房地產金融報告》中建議取消房屋預售製度，建設部一天之後便出麵表示，預售製度不會取消。房價問題是一個全局問題，需要各方通力協作，沒有係統協調，央行的事倍功半也就不難理解了。“就像醫生治病，我們開了藥方，卻不能保證病人吃藥，你說怎麽辦？”央行房地產金融處處長陳建勝反問記者。
“現在是最棒的時機，千載難逢的機會，可惜不能買了。”朱梅生言語間頗有些捶胸頓足的味道。朱梅生是台灣人，大手筆投資上海房產已經有5年多，限製外資購房的政策出台後，他沒法繼續投資樓市了。在高房價問題已經成為社會問題的時候，朱梅生及他的朋友們，卻仍然覺得房價便宜到遍地是機會。
朱梅生是2001年上海歸並內、外銷房後進入樓市的，而中國大陸率先富裕起來的地區----以溫州為代表----的資金，則在1998年就已潛入上海樓市。正是這些蜂擁而至的境內外富人資本，讓上海本地人覺得高不可攀的商品房根本不愁賣不出去。上海的這一幕，正在全國各地上演。
“2萬元一平方米，在台北隻能買到公房，在上海就能買到非常好的房子，怎會沒有機會？”朱梅生這話完全可以代表蜂擁大陸大城市樓市資金的視角。朱梅生經常舉一個例子：他在台灣的一套老房子，30年漲了40倍。能批量製造富翁的，不是股市，不是其他專業門檻更高的投資渠道，而是樓市，這是朱總結多國經驗後的結論。在中國經濟增長加速後，朱和他的朋友們意識到，曾經在東南亞各國上演過的樓市造富的機會又來了。
在限製外資政策出台前，朱梅生名下有9處物業，現在全部出租，相比月供，租金回報率是住宅5%、寫字樓8%，同時房價還在上漲(他根本就不在乎短期的價格波動)，這令他非常滿意。幾年來，他經手買賣的房子大約有40套。“還有很多以前沒進來的朋友，在等待進場的機會，個個手裏也有個三五千萬。”朱梅生說， “任何物業都有吸引力，希望以後政策還會允許我們買房。”
朱梅生是長線投資----雖然在熱度最高的時候也做短線交易----長期的投資價值是他投資樓市的根本因素，經曆過東南亞高速發展期的他，很清楚中國大陸經濟飛速增長階段會發生什麽。跳出短期的房價變化角度看樓市的前景，結論自然不同，這與國際大投行屢屢大單投資寫字樓、公寓、別墅的動機完全一樣。
“投資寫字樓進行出租，有近9%的毛利，而大部分外資7%的毛利就非常滿意，”全球物業顧問管理公司仲量聯行亞洲區董事陳立民說，“外資買了就不賣了，是絕對的長線投資者。”陳立民認為，以國際大投行為代表的外資絕對看好中國的發展前景，否則也不會如此急迫地進入了。
“東京的房價是上海的10倍，上海怎麽會沒機會？”陳立民說。從成本角度出發，很容易理解這種外資大手筆：基礎設施及人才儲備等並沒有多大差別的東京與上海，10倍差異的房價及工資意味著運營成本的急劇下降，任何一個行業的利潤率又不會比日本低多少，而中國市場未來空間巨大，外資企業必然大舉進軍上海，這又必然導致寫字樓緊缺。“銀行業開放了，對寫字樓的需求又是一個拉動，兩年內，上海的寫字樓還是供不應求。”陳立民補充道。
帶著境外視野的長線資金憑借其對中國經濟增長的堅定信心，將中國大城市的高品質物業，牢牢鉚定在一個高位。也正是如此，外資一度被認為是炒高房價的禍首。但跨國物業顧問公司世邦魏理仕上海區總經理吳立良的看法正相反：“我認為不是海外投資者，而正是中國國內的投資者造成了中國房價的上升。”
“實際外資是支持高端市場，在心理層麵給了市場一個支撐。”上海荒島房產工作室市場總監馮偉分析道，他認為，遊資對房價的實際推動力最強，“2003、 2004年最厲害的時候，江浙一帶的資金都整棟整棟出手。”馮偉說到的就是以赫赫有名的溫州炒房團為代表的民間資金。任何資產的價格都是由一股主流資金發現並形成的，很顯然，這股熱錢----炒房團，就是炒高房價的主流力量。
“炒房團三個字變成曆史了，”林榮時說，“還有誰敢提呢？”林榮時是上海道邦投資谘詢有限公司總經理，曾帶領溫州炒房資金5億元置身於上海樓市的大行情中，“除去我們緊密合作的十幾個人外，當時跟隨我們操作的資金，估計得有10億到20億。”
據林榮時的統計，成氣候的溫州炒房團頭頭就有39個，由此可以保守估計出，一直被稱為溫州炒房團的這筆資金規模會有多大。而銀行按揭，又把這筆資金至少放大了4倍。如果以兩成首付計算，20萬元就能操作100萬總值的房子，房價漲20%，對炒房者來說就意味著100%的利潤，與期貨的保證金交易類似，按揭成了這筆資金獲取暴利的最好輔助工具。
“溫州一個老板，100套房子，總投入4000萬左右，高峰時期套現2億多。”林榮時舉了一個例子。朱梅生也舉了一個上海本地人的例子：借了20萬，3年下來，炒出了300多萬的身家。
林榮時認為，早期進入的溫州資金比較理性，以溫州當地的民營企業老板為主，他們在1998年就到上海買房了，當時的房價對於他們來說非常便宜，他們買房也是為了自用。後來房價逐漸升溫，他們從2002年開始加大投資力度。這筆資金進場早，2005年中就基本退出，到股市去了，也有部分轉戰北京、廣州、深圳等地的樓市。而那些在2004年以後樓市最熱時進入的資金，就比較被動，成本很高，目前套現比較困難。
2005年3月，國務院出台八點意見穩定房價，5月11日，國務院轉發七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》，對房價的調控明顯升級，此後的一年又出台了稅收等方麵的壓製政策，但房價仍然堅挺，隻是上海本地的二手房交易已經不複往日的活躍。去年夏天，有關房價高低的爭吵最激烈之時，這路資金已經換了思路轉投股市，那時股市正麵臨跌破千點的最悲觀的時刻，“總得領先市場才行，在股市裏，我們的資金又翻了一番。”
對於這路對市場經濟認識最深刻的資金來說，追逐利潤的路程遠沒有結束，煤礦、股市，都是一個交易對象，“這筆資金炒什麽，思路都是一樣的，團結，下手狠，發現不對頭果斷退出，非常專業。”林榮時認為這筆資金的獲利途徑啟發了上海本地的資金，加入炒作的資金越來越多，於是，一場硝煙後，留下了一個激辯不停的社會話題。
但在那些更專業的研究者看來，指責熱錢炒高房價顯然是一個誤解。12月22日，中信證券研究所發布房地產行業報告《盤點2006，調控難言碩果》，認為錯誤地把投機炒作當成房價的上漲主要原因，導致了房地產調控政策難言碩果的結局。資金為什麽會源源不斷地湧入樓市？因為資金所有者意識到了從長遠角度看，從供求的基本關係看，房價被低估了。目前的房地產市場，除了投資需求之外，更多地還是自住需求，因此規範外資、限製流通等措施是無法從根本上抑製房價上漲的。“兩年後我們還會回到房地產市場。”林榮時告訴記者，“房地產的行情遠沒結束。”
在半個多月的時間裏，《南方周末》記者的足跡遍及房地產市場的所有相關環節----中央部委、地方政府、開發商、商業銀行、房產中介、投資者、消費者，試圖在這種拉網式的采訪中，尋找問題的答案。對第一個問題，答案出人意料地簡單----供不應求導致了商品房價格居高不下。供求關係決定價格，供不應求就會漲價，這個連中學生都明白的道理在現實中居然被那麽多社會精英忽視，發現這一點著實令我們感慨。
但是，商品房為什麽會供不應求，答案卻絕非幾句話所能概括。對於第二個問題，也許我們這個星球上沒有幾個國家找到了答案，但各國的經驗告訴我們，中低收入人群的住房需求主要應由政府來滿足：市場的歸市場，政府的歸政府，隻有這樣才能較好解決住房問題。
市場不是萬能的，但沒有市場是萬萬不能的。盡管高房價引發了如潮怨言，但絕不能因此全盤否定1998年以來的住房製度改革----僅僅是人均住房麵積從7.5平方米提高到26平方米這一個數字，就足以說明市場化改革的巨大成績。無論如何，目前的問題都是前進中的問題。
11月13日，國家發改委、統計局聯合發布了全國70個大中城市10月份的房屋價格調查。調查顯示，70個城市房價同比上漲6.6%，北京漲幅高達 10.7%，列全國第一。2005年以來出台了一係列旨在平抑房價的宏觀調控政策，然而房價卻逆勢走高。粗略估計，2004年以來全國商品房新開樓盤均價上漲了50%以上，廣州漲了80%，北京漲了一倍，上海漲了兩倍。
在這一過程中，作為商品房交易的賣方----房地產開發商究竟扮演了什麽樣的角色？他們如何看待房價飛漲的成因？宏觀調控政策對於他們又起到了什麽樣的作用？ “供不應求的市場關係造成了房價高漲。”無論是任誌強、潘石屹還是張寶全，每個接受本報記者采訪的房地產商在這個問題上都給出了“標準答案”。
被稱為“地產總理”的北京華遠集團總裁任誌強給出了房價上漲的四種原因：第一是成本推動，包括土地成本的提高，稅費的增加等；第二是質量提高推動，過去的房子可能沒有廚房衛生間，現在房子的品質已大大提高；第三是需求推動，供不應求，價格必漲；第四是結構型推動，比如經濟適用房比例下降，商品房比例上升，好房子多了，總體價格上升。
“這四種原因都在推動房價上漲，但供需是最主要的原因。”任誌強說。至於商品房為什麽供不應求，任歸因於多個方麵。“北京已經連續兩年沒有完成商品房供地任務。”任誌強援引官方數據說，2005年公布的1500公頃供應量實際沒有完成，今年公布1600公頃，現在已到年底，隻完成57%。能蓋房子的地少了，房子自然就少了，任誌強認為這是一個理所當然的邏輯。事實似乎也是如此，北京今年的商品房竣工麵積比上年下降27%。
土地供應量下降和商品房竣工麵積減少的同時，商品房銷售卻節節走高。以11月的數據推算，北京的商品房銷售麵積，去年比前年增長了5.6%，今年又比去年增長了10.8%。任誌強認為，大城市的住房私有化率低於中小城市是需求旺盛的一個重要原因。通俗地講，住房私有化率就是私人擁有住房的比例。2005 年，全國住房私有化率是85.8%，寧波、煙台、襄樊等二線城市達到了96%-98%，北京、上海等大城市私有化率則不到80%。這就是說，20%多的大城市居民有買房子的需要。
在任誌強看來，一部分中低收入家庭被擠進購買商品房的隊伍中也促成了需求過旺。他援引國務院文件說，中低收入家庭的住房問題就應當由政府的廉租房和經濟適用房來解決，而不是讓他們購買商品房。“1998年房改之後的經濟適用房政策不好。有錢人買了，擠占了別人的權利；沒錢人買不到，所以就去擠商品房。”多種因素共同作用下，商品房出現了嚴重的供不應求。數據顯示，近年來全國每年增加800萬戶城市居民，但新增商品房供應量卻不到400萬套，而且差額主要集中在大城市。
他認為，大城市的公共服務完備，醫療教育最好，水暖電氣交通都有政府補貼，自然對富人的吸引力大，這些公共服務自然也會在房價中體現出來。“煤在山西生產，汙染留在山西，財富卻消費在了北京。”對本地人而言，“享受了外地財富帶來的繁榮，就得有承受高物價、高房價的心理準備。”“除非有一天山西也能提供這麽好的公共產品，富人們不用集中到北京來，北京商品房的供需才會平衡。”任誌強說。
這兩種人就不該買房？“我們從來不認為房價漲得快。”任誌強說。在任誌強看來，合理的房價增長第一是不高於GDP增長速度，第二是不高於人均收入增長速度。“1998-2003年期間全國房價平均增長3.5%，而全國城鎮居民收入的增長是9%。2004年之後由於土地減少，北京房價增長超過9%，這幾年北京人均收入增長達到了11%-13%。”
誰在說房價漲得快？任誌強認為，有兩種人，一種是中低收入人群，一種是20-29歲的年輕人。“如果平均收入增長是11%-13%，那麽高收入人群的增長就應該是20%-25%，中低收入人群應該是低增長甚至負增長。對於高收入人群來說，房價和收入增幅比是下降的，對中低收入人群來說房子確實是越來越貴，但他們的住房應該由社會住房保障體係負責，不應該擠進來買商品房。”
還有一部分人就是20-29歲的人。國家統計局城調總隊的調查顯示，中國20-29歲的年輕人住房私有化率超過了78%。對此，任誌強完全不予認同。“這個比例是非常高的。20-29歲之間的人你有什麽能力自己買房？我們以前35-40歲才能分到房子。你29歲才工作幾年？5年，有多少積累？首付都不夠，可竟有78%的人有了私房！”
房價高漲，房地產行業直接受益，中國的房地產商們也一度成為“暴利”和“奸商”的代名詞。但是任誌強完全不這麽認為，他說，房地產全行業的利潤還比不上一家中石油。“2005年，5.6萬家房地產開發企業的利潤是1100億，比2004年增長了100億，而政府的土地出讓金是5800億，比2004年增長了近一倍。1992年至2003年，全國土地出讓金收入累計達1萬多億元，但今年一年預計就會達到1萬億。”任誌強列舉官方統計數據說。
5800億土地出讓金占3萬億財政收入的1／5-1／6，這還沒算房地產業的各項稅收增長。2005年各地房地產商均被爆出惡意炒作抬高房價的醜聞，上海一家房地產商甚至“製造”出一批姓名為1、2、3、4、5的人“購買”房屋，以製造銷售旺盛的假象。這也成為房地產商惡名之始。然而房地產商們並不認為這是房價上漲的根本原因，他們堅持開發商就算惡意抬高也隻能影響到局部房價，整體房價仍然由供求關係決定。
北京今典集團董事長張寶全前不久寫了篇題為《十五年的心情》的文章，回顧了房地產業15年的曆程。他寫道：我不諱言，我是那個(關係和暴利)時代的“既得利益者”，但隨著2004年招拍掛製度強製實施之日起(業界稱為“8·３1大限”)，“神話時代”結束了。也許惟一沒有從那個時代中走出來的，反而是購房者的心態，反而是輿論的聲音，人們仍然在對那個時代或津津樂道、或義憤填膺，仍然不斷地有人拿地產商的道德大做文章，賺取掌聲和噱頭。
為什麽會有這種滯後效應呢？張寶全的解釋是：雖然“神話時代”結束了，雖然市場規範了、法規製度成熟了、土地供應公開透明了，開發商再也不能“偷天換日” 地掙“黑心錢”了，但這並不意味著購房者就能夠少掏錢了！他寫道：這是一個聽起來異常刺耳、也讓人覺得難以接受的事實，但總要有人把這個事實指出來。就像魯迅筆下一心盼望“革命”的人們，終於“革命”了，卻發現“革命”後一切照舊，雖然自己平日痛恨的一部分人“倒了黴”，但自己的日子卻並沒有什麽改善。
“盡管我身為開發商，但我還是毫不忌諱地說，如果真的是因為開發商的貪得無厭、道德淪喪，造成了房價居高不下，居者不能得其屋，那事情就太好辦了。”“越是成熟的、按照其自身規律發展運作的市場，對其成員的道德水準的依賴就越低，房地產市場也是如此。”
10月30日，北京市銀監局召集北京16家商業銀行個人金融業務部負責人，正式傳達指令，包括四大行在內的所有商業銀行都被禁止向未封頂樓盤發放按揭貸款。緊隨其後，11月中旬，北京市銀監局又召集銀行行長開會，指出土地儲備貸款中存在的風險，要求立刻停止發放土地儲備貸款。
對開發商來說，相當重要的一項資金來源是定金及預收款，這筆錢占開發商全部到位資金的27.8%，而購房者支付的定金及預收款，一半以上又是來自商業銀行的個人住房貸款。叫停未封頂樓盤的個人住房商業貸款，會使開發商的預收款減少，這就對開發商的自有資金提出了更高的要求。看一下銀行發放房貸的速度，就不難理解為何監管當局要再次厲令嚴把房貸閘門。
來自中央銀行的統計表明，1998年的房貸總量是2063億元，2005年，這一數字為4.91萬億元，7年間增長了13倍多，已經占到全部貸款的 100%以上。2006年1月至10月，全國完成房地產開發投資1.46萬億元，其中，商品住宅投資同比增長28.4%。“雖然渠道不同，但這些資金幾乎全部來自銀行。最為保守的估計，目前銀行資金至少占房地產公司資產總額的70%。”一位業內人士說。這種高度關聯性意味著銀行的風險高度集中，這一點讓監管當局坐臥難安。
“銀監局這次動了真格。”農業銀行北京分行的一位支行行長說，“在給我們開會時，銀監局的人反複強調，如果發現在未封頂的樓盤有哪家銀行的宣傳單，哪家銀行給土地儲備中心貸款，哪家銀行的支行長將就地免職。”而在該行所發放的個人按揭貸款業務中，有80%～90%為未封頂樓盤。
借著前幾年鼓勵房地產發展的政策，房地產業在不知不覺中已經挾持著銀行業坐上了同一輛戰車，兩者已然成為一對同生共死的患難兄弟。如果執行中央政策對房地產業收緊銀根，自有資金嚴重匱乏的開發商就會有相當多項目無法完工，商業銀行此前的房貸就可能出現大批壞賬；如果不收緊銀根，房地產泡沫破滅後，商業銀行又將麵臨更加嚴重的損失。
央行曾三令五申強調不得對自有資金比例不足35%的開發商貸款，但在大多數商業銀行眼裏，相比其他信用類貸款，房地產貸款風險更小，因為這類貸款往往有土地或者房產抵押，而房價越高，抵押品的市場價值和變現能力就越強，這意味著貸款看起來更安全。這種考慮激發了銀行的貸款衝動，他們和開發商一道，想出了各種辦法來繞開這一規定。
記者在同多家銀行工作人員的交談中了解到，對開發商來說，滿足自有資金35%的要求並不困難。北京農行的那位支行行長分析說，“因為自有資金很難界定，股東的往來資金也會作為自有資金，而在一些大的地產開發公司，假借集團的財務管理平台混用項目資金的現象非常普遍；還有一種化整為零的方法，比如一個總額 10億元的開發項目，按規定要有3.5億自有資金，但開發商往往拆成4個項目，分頭到四家銀行各貸款2.5億，而他的自有資金不過是8750萬。”
央行提高開發商貸款門檻是為了維護金融安全，提高個人購房貸款首付比例也是為了維護金融安全，有意思的是，同樣是為了維護金融安全，銀監會對商業銀行資本充足率的硬性規定卻起到了鼓勵發放購房貸款的作用。根據中國銀監會的《資本充足率管理辦法》，到2006年底，各家銀行的資本充足率必須達到8%的最低標準。我們知道，資本充足率並不是簡單地以資本作為分子、信貸資產作為分母計算，而是套用一個風險權重，即不同類型的貸款可以乘以不同的風險權重，加權平均計算風險資產，以此作為分母。
在具體規定中，一般貸款的風險權重為100%，而個人住房抵押貸款的風險權重僅為50%。這意味著在資本金既定的前提下，辦理個人住房抵押貸款可比一般貸款多做一倍的業務，利差總收入也更高。因此，在支持消費信貸政策的鼓勵下，各銀行近年來紛紛將個人購房貸款作為支持的重點，這在大大提升消費者購買力的同時，更刺激著房地產業的迅猛擴張，也使開發商和銀行的關係更加微妙起來。
“我們和地產商關係就像楊白勞和黃世仁，但現在楊白勞更有發言權。”一位銀行人員說。如果能放出幾單大型房產項目的抵押貸款，銀行將吃喝不愁。開發商也似乎掌握了銀行這一心理，進而向銀行提出發放個人購房貸款，就必須同時發放開發貸款的要求。這樣，開發商就可以一手使用消費者的錢、一手使用銀行的錢，商德不佳者，正好據此囤積房屋，抬高房價。
在這一過程中，銀行的風險也在逐漸加劇，對此，央行行長周小川憂心忡忡，他說，“我國的房改是上個世紀末啟動，並在近年基本完成的。房貸對很多銀行來說都是新業務，與傳統的貸款相比，它是一個好的成分，所以銀行發展這項業務的積極性很高。但也要清醒地看到，我國的房貸業務沒有經過兩方麵的考驗：一是業務開展時間的考驗，我國的房貸業務開展沒幾年，所積累的數據尚不足以看出中長期的違約率水平；二是經濟周期的考驗，現在經濟處於興旺周期，但市場經濟是有景氣變化的，當經濟進入下行調整期時，很可能違約率就會上升。”
或許銀監會的指令可以看作一個積極的信號，而央行金融市場司房地產金融處處長陳建勝的話也頗具代表性：“我們仍在一個試錯過程中，這需要因地製宜，不斷試驗。”白手套潔淨無瑕，指揮動作堅定有力，但周圍車流卻不怎麽聽指揮。一位中國經濟學家曾將央行行長周小川比作在疏通擁堵路口的交警。
這個比喻也適用於央行的房地產信貸政策：盡管在有案可查的資料中，央行最早發出了警惕房地產泡沫的聲音；麵對房價的飛速上漲，央行也幾乎動用了一切工具，然而，無論是121文件還是加息手段，每次政策出台三個月之後，樓市不僅沒有降溫，某些城市反而會有一個報複性的增長。房地產信貸總量依舊在高速擴張，非議的聲音更是鋪天蓋地：“央行出錯了板子，沒傷到投機客，可成本全讓老百姓承擔了。”
央行自己也覺得挺冤枉，這交警開不了罰單，又有哪個司機願服從指揮呢？央行看似嚴厲的種種限製並未被商業銀行遵守，因為在分離了銀行監管職能後，央行對於商業銀行幾乎沒有直接約束力。“現在銀監會對銀行才有直接的風險監管權和人事權。”中國建設銀行總行趙慶明博士說。而央行和銀監會對於房地產問題的態度顯然有所差異。
當2003年6月央行出台121號文件後，2004年初銀監會也出台了226號文件(意見稿)指引121號文件，其中規定：“商業銀行房地產貸款餘額與總貸款餘額比不得超過30%”。而銀監會顯然不同意這個做法，一位銀監分局人士向記者表示，銀監會對商業銀行的監管原則是流動性、安全性和效益性，無權限製商業銀行在某一行業中的投資比例。“121號文件這個條款實際上違背了銀監會的監管原則。”
121號文件還規定：銀行對土地儲備機構發放抵押貸款的額度，不得超過土地評估價值的70%，期限最長不得超過兩年。而銀監會的指引裏沒有提及，隻是籠統地要求“商業銀行對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經營管理不規範的借款人應審慎發放土地儲備貸款”。
與央行意見分歧的不止是銀監會，央行曾在《房地產金融報告》中建議取消房屋預售製度，建設部一天之後便出麵表示，預售製度不會取消。房價問題是一個全局問題，需要各方通力協作，沒有係統協調，央行的事倍功半也就不難理解了。“就像醫生治病，我們開了藥方，卻不能保證病人吃藥，你說怎麽辦？”央行房地產金融處處長陳建勝反問記者。
“現在是最棒的時機，千載難逢的機會，可惜不能買了。”朱梅生言語間頗有些捶胸頓足的味道。朱梅生是台灣人，大手筆投資上海房產已經有5年多，限製外資購房的政策出台後，他沒法繼續投資樓市了。在高房價問題已經成為社會問題的時候，朱梅生及他的朋友們，卻仍然覺得房價便宜到遍地是機會。
朱梅生是2001年上海歸並內、外銷房後進入樓市的，而中國大陸率先富裕起來的地區----以溫州為代表----的資金，則在1998年就已潛入上海樓市。正是這些蜂擁而至的境內外富人資本，讓上海本地人覺得高不可攀的商品房根本不愁賣不出去。上海的這一幕，正在全國各地上演。
“2萬元一平方米，在台北隻能買到公房，在上海就能買到非常好的房子，怎會沒有機會？”朱梅生這話完全可以代表蜂擁大陸大城市樓市資金的視角。朱梅生經常舉一個例子：他在台灣的一套老房子，30年漲了40倍。能批量製造富翁的，不是股市，不是其他專業門檻更高的投資渠道，而是樓市，這是朱總結多國經驗後的結論。在中國經濟增長加速後，朱和他的朋友們意識到，曾經在東南亞各國上演過的樓市造富的機會又來了。
在限製外資政策出台前，朱梅生名下有9處物業，現在全部出租，相比月供，租金回報率是住宅5%、寫字樓8%，同時房價還在上漲(他根本就不在乎短期的價格波動)，這令他非常滿意。幾年來，他經手買賣的房子大約有40套。“還有很多以前沒進來的朋友，在等待進場的機會，個個手裏也有個三五千萬。”朱梅生說， “任何物業都有吸引力，希望以後政策還會允許我們買房。”
朱梅生是長線投資----雖然在熱度最高的時候也做短線交易----長期的投資價值是他投資樓市的根本因素，經曆過東南亞高速發展期的他，很清楚中國大陸經濟飛速增長階段會發生什麽。跳出短期的房價變化角度看樓市的前景，結論自然不同，這與國際大投行屢屢大單投資寫字樓、公寓、別墅的動機完全一樣。
“投資寫字樓進行出租，有近9%的毛利，而大部分外資7%的毛利就非常滿意，”全球物業顧問管理公司仲量聯行亞洲區董事陳立民說，“外資買了就不賣了，是絕對的長線投資者。”陳立民認為，以國際大投行為代表的外資絕對看好中國的發展前景，否則也不會如此急迫地進入了。
“東京的房價是上海的10倍，上海怎麽會沒機會？”陳立民說。從成本角度出發，很容易理解這種外資大手筆：基礎設施及人才儲備等並沒有多大差別的東京與上海，10倍差異的房價及工資意味著運營成本的急劇下降，任何一個行業的利潤率又不會比日本低多少，而中國市場未來空間巨大，外資企業必然大舉進軍上海，這又必然導致寫字樓緊缺。“銀行業開放了，對寫字樓的需求又是一個拉動，兩年內，上海的寫字樓還是供不應求。”陳立民補充道。
帶著境外視野的長線資金憑借其對中國經濟增長的堅定信心，將中國大城市的高品質物業，牢牢鉚定在一個高位。也正是如此，外資一度被認為是炒高房價的禍首。但跨國物業顧問公司世邦魏理仕上海區總經理吳立良的看法正相反：“我認為不是海外投資者，而正是中國國內的投資者造成了中國房價的上升。”
“實際外資是支持高端市場，在心理層麵給了市場一個支撐。”上海荒島房產工作室市場總監馮偉分析道，他認為，遊資對房價的實際推動力最強，“2003、 2004年最厲害的時候，江浙一帶的資金都整棟整棟出手。”馮偉說到的就是以赫赫有名的溫州炒房團為代表的民間資金。任何資產的價格都是由一股主流資金發現並形成的，很顯然，這股熱錢----炒房團，就是炒高房價的主流力量。
“炒房團三個字變成曆史了，”林榮時說，“還有誰敢提呢？”林榮時是上海道邦投資谘詢有限公司總經理，曾帶領溫州炒房資金5億元置身於上海樓市的大行情中，“除去我們緊密合作的十幾個人外，當時跟隨我們操作的資金，估計得有10億到20億。”
據林榮時的統計，成氣候的溫州炒房團頭頭就有39個，由此可以保守估計出，一直被稱為溫州炒房團的這筆資金規模會有多大。而銀行按揭，又把這筆資金至少放大了4倍。如果以兩成首付計算，20萬元就能操作100萬總值的房子，房價漲20%，對炒房者來說就意味著100%的利潤，與期貨的保證金交易類似，按揭成了這筆資金獲取暴利的最好輔助工具。
“溫州一個老板，100套房子，總投入4000萬左右，高峰時期套現2億多。”林榮時舉了一個例子。朱梅生也舉了一個上海本地人的例子：借了20萬，3年下來，炒出了300多萬的身家。
林榮時認為，早期進入的溫州資金比較理性，以溫州當地的民營企業老板為主，他們在1998年就到上海買房了，當時的房價對於他們來說非常便宜，他們買房也是為了自用。後來房價逐漸升溫，他們從2002年開始加大投資力度。這筆資金進場早，2005年中就基本退出，到股市去了，也有部分轉戰北京、廣州、深圳等地的樓市。而那些在2004年以後樓市最熱時進入的資金，就比較被動，成本很高，目前套現比較困難。
2005年3月，國務院出台八點意見穩定房價，5月11日，國務院轉發七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》，對房價的調控明顯升級，此後的一年又出台了稅收等方麵的壓製政策，但房價仍然堅挺，隻是上海本地的二手房交易已經不複往日的活躍。去年夏天，有關房價高低的爭吵最激烈之時，這路資金已經換了思路轉投股市，那時股市正麵臨跌破千點的最悲觀的時刻，“總得領先市場才行，在股市裏，我們的資金又翻了一番。”
對於這路對市場經濟認識最深刻的資金來說，追逐利潤的路程遠沒有結束，煤礦、股市，都是一個交易對象，“這筆資金炒什麽，思路都是一樣的，團結，下手狠，發現不對頭果斷退出，非常專業。”林榮時認為這筆資金的獲利途徑啟發了上海本地的資金，加入炒作的資金越來越多，於是，一場硝煙後，留下了一個激辯不停的社會話題。
但在那些更專業的研究者看來，指責熱錢炒高房價顯然是一個誤解。12月22日，中信證券研究所發布房地產行業報告《盤點2006，調控難言碩果》，認為錯誤地把投機炒作當成房價的上漲主要原因，導致了房地產調控政策難言碩果的結局。資金為什麽會源源不斷地湧入樓市？因為資金所有者意識到了從長遠角度看，從供求的基本關係看，房價被低估了。目前的房地產市場，除了投資需求之外，更多地還是自住需求，因此規範外資、限製流通等措施是無法從根本上抑製房價上漲的。“兩年後我們還會回到房地產市場。”林榮時告訴記者，“房地產的行情遠沒結束。”
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