遠程距離當地主的苦與樂

        前幾天有網友問： how do you manage a property that is far away from you.

        現在就回答這個問題。

        我在溫哥華島，多倫多，美國，最多時有 13 個 property ，其中有 8 個 SFH ， 5 個 condo ，都是遠距離操作。

        先說自己和別人都愛聽的好處。遠距離當地主的樂，隻有兩個，省了 PM fee 和 rent cheque 握在自己手心裏的踏實感。

        苦嘛，一言難盡。

        首先是看房買房，坐飛機若幹趟，依然是走馬觀花，逮住哪個是哪個，瞎貓撞見死老鼠，好壞並不真的全知，憑的是直覺，碰的是運氣。

        在多倫多買的 3 個 condo ，是從 1 天看的 7 個 listing 裏挑出來的。

        在 phoenix 買的頭兩個 SFH ，花了一天時間，後麵兩個沒去看就買了，算是不成功吧。

        在 SF 買的兩個房，不敢再偷懶，跑了 3 趟，還讓航空公司宰了 3 回，飛行 2 小時的機票，每次都花了 800 多，因為有了 offer proof ，要立馬飛去。

SFH 的管理，是最難的 。

        在美國的房子，都是委托 PM 管理，付 5 - 10% 的 fee ，花錢買了省心。在 Phoenix 辭退過一個 PM 公司，是白人公司， 10% 的 fee ，租金多少他說了算，花錢也是他說了算，老板從不接電話，公司電話大多數時間占線，租客要求修東西，溝通不好，去他公司吵架，接電話的小姐就把我家裏的電話告訴了租客，讓租客跨國找我大吵大鬧。我告訴租客，我會向 PM 公司轉達他的不滿，幫助他盡快解決問題，隻限此一回，我不希望他直接打電話找我，我找 PM 就是為了避免和租客直接打交道，希望他諒解。

        此公司有一個網上管理係統，每個地主可以到自己的賬號上 check 自己的房子的所有的 information ，本來也是衝著他這係統來的，心想，跨國當地主不容易，可以自己到網上查自己的信息，會方便許多，本來是很簡單的事情，你隻要告訴我：

        租客是誰，聯係方法，每月付租金多少，管理費，維修費多少，實際到賬多少。

        但是，他的係統名目繁多，看的你頭都大了，簡單的事情弄的特複雜，讓人心煩。半年後，換了一個中國人 PM ，管理費 8% ，溝通清楚，賬目明白，至今相安無事。

        另外，遠距離當地主，自己也不要無事生非，租金能不漲就不漲，找個穩定的租客，就讓他永遠住下去，因為每次租客搬家，就一定會有費用發生。

        在加拿大境內的，多倫多的 3 個 condo 和溫哥華島的 SFH 和 condo ，都是自己管。有多遠？從溫哥華飛多倫多要 5 個小時，從溫哥華去溫哥華島，連船帶開車要 3 個小時單程，往返 6 小時，還不包括等船的時間，早出晚歸要整整一天。

        多倫多，開始的幾年，有女兒在，大多數時間都租給了她的同學，女兒畢業後，我就在大樓裏貼了個廣告，招募 provide property manager ，立刻有人應聘，西班牙人，退休了的電腦工程師， 60 多歲，獨身，他住在同一幢大樓裏有 24 年，人人都認識他，我打電話給大樓的管理員確認了他這人，覺得沒問題，就給他一把鑰匙，有 open house ，修修補補的都讓他幹了， $20-40 per hr ，多多少少也不去計較了，反正你也看不見他幹活，兩年下來，也算平安無事。總之比付給 PM fee 要便宜得多，每一筆開支都得通過你允許。

        最難管的是 SFH ，在溫哥華島，曾經有過一次可怕的經曆，見曆史帖：房屋管理的陷阱 -- 宰你沒商 量 wenxuecity.com/myblog/29884/200803/18973.html

        在那之後，下決心自己管。

        遠距離管房的最大難處是你看不見， handyman 大多是按小時收費，你隻能要求一口價，也不敢找便宜，因為有可能粗製濫造的忽悠你，找租客，也無法靠自己的眼光辨明好人壞人。

House 1 ， 7 年換過 4 次租客， 2 個 unit ，曾經有一個租客招惹過是非，把她趕走，又租給一對同性戀女人，感覺不錯，她們搬走後，我就雇了其中的一個為我做 PM ，有事時找她，一小時 $17 ，等同她打工的工資，她人很誠實，聰明，也很盡職，又讓我省心了 2-3 年。

        現在這個 house 的租客已經住了 3 年，曾經和樓下的一對學生租客吵得一塌糊塗，搬動律師和警察，後來她自己要求租下整個 house ， subletting 樓下的 unit ，這兩年相安無事。

House2 ， 是最麻煩的一個，一開始雇的 PM 公司，就狠狠地在了我幾千刀， fire 了 PM ，自己管理 5 年，換過曆任租客，在我的精心策劃下，樓上住夫婦，樓下住她叔叔，接著，樓上搬走了，又讓樓下叔叔的女兒住樓上，今年，叔叔和他女兒都搬走了，招進新租客，我雇的 PM 說：這人不錯， I like her so much. 隻能信了，結果這姐姐一家和妹妹合租， 3 個月就付不起房租了，妹妹還在 Craigslist 上轉租一個房間，掙了 $500 塊私裝腰包，姐姐整個是個半傻的二百五，姐妹倆吵架，姐姐把妹妹捅了出來，隻好讓她們走人，為了扣下他們的 deposit $1000 塊，我花了幾天時間，找證據，到 Tenancy Board Dispute ，電話裁判定在 1 月 2 號早上 9:30 ，過年時間。

        等我見了這家爛租客，心想，我那 PM 也就隻值 $17 ，就這她也不幹了，她找到了一份賣酒的工作，沒時間管我了，我又被曬起來了， 17 塊，有人給你領鑰匙也好啊。

        日子要過，地主還要繼續當。

        這個 house 從 2007 年買下，從來就沒有好好地維修過，今年 10 月，空了一個月房，這回挑租客，寧缺毋濫，我花了近 6000 刀，好好地把這房子折騰了一回。

$324 刀，請 pest 公司堵老鼠洞。（有 3 個月的 warranty ，隻要有老鼠再進來，就可以 call pest Dr 來，免費。）

$3000 刀，找 handyman 從 crawl space 到 power wash building and gutter ，所有能看到的問題都修。（前幾天去看了，做的不錯。）

1200 刀，請樓上的租客 paint 樓上的 4 個房間。（前幾天，一起目睹了，不錯。）

$500 刀， plumber 。（目睹了。）

$300 刀，洗地毯和 clean lady.

        …… 花錢還在繼續，其實這些個活兒，都在電話上找人付錢解決了。

        樓上租客已經找好， 10 月底已經搬入，她很介意誰住樓下，就讓她給 open house 了，估計這幾天樓下就能租的出去。

       心思了幾回，要找 PM 管，可是一想，這老鼠洞，堵上了沒有， PM 是不會關心地，這麽多瑣碎事，錢你花了，做的怎樣，鬼知道，想想看，還是自己管，往前挪一天說一天。

       當地主難，當遠程地主更難，當遠程的 SFH 地主，難上加難。