郎鹹平：房租的警示

郎鹹平：房租的警示

(2009-10-07 22:50:12)

今天談談你們最關心的話題——房價。

首先，我們來玩個遊戲。最近好多朋友跟我說，他們想買黃金。因為金融海嘯的緣故，他們覺得什麽都不可靠，最好買個金條，那玩意兒可靠。又有人跟我講說，是不是該買個房子保值？可是現在房價又這麽高，敢不敢買呢？

那你們認為應該買房子好呢，還是應該買黃金？反正大家的共識就是不能存現金。現金肯定是越放越貶，那不行。當然股票這個話題我們今天不討論，咱們的選擇就是黃金跟房地產。

我給你們講一個故事：民國初年，1兩黃金可以買2畝良田，5兩黃金就可以買北京一個四合院。100年後的今天，1公斤黃金等於25萬元人民幣，隻能買北京四合院的半個廁所。如果你在100年前沒有買四合院，而保留5兩黃金的話，那你今天將是一個非常貧窮的人。

這樣你就理解了為什麽我們中華民族有這種置產的觀念，這種觀念絕對不是空穴來風，也不是我們這個民族有什麽特殊奇怪的地方。而是從曆史資料來看的話，你會發現，曆朝曆代房地產對於一個戰亂頻仍、經常動亂的國家而言，房地產相對是比較保值的。

所以你不要奇怪為什麽當我們的經濟一碰到危機的時候，房地產價格總是漲。

2009年3月以後，內地樓市上演變臉，房價快速飆升，北京、上海、深圳、廣州等國內一線城市低價被不斷刷新。2月還是冰天雪地，3月就已春暖花開，目前則已驕陽似火，熱得叫人吃不消。這就是路透社眼中上半年中國內地令人驚異的地產走勢。6月以來，各地更是連續出現天價地王，引發了新一輪的“土地爭奪戰”。在世界經濟形勢嚴峻、我國國民經濟回升基礎尚不穩固的情況下，房價如此高漲，社會各界紛紛投來了關注的目光。那麽拉動房價上升的資金到底有哪些，在新的地產形勢下，又出現了哪些值得關注的新現象呢？

我們以上海為例，上海地產我還是比較熟悉的。比如在上海黃浦江邊有個奇怪的樓盤叫做湯臣一品，過去幾年被當成一個大笑話來談，那麽貴，一平米12萬。也沒有什麽嘛，公寓樓又不是什麽別墅，幾年來隻賣了4套，可是在今年的3、4月份就賣了16套。你不要以為這些人是瘋子，其實不是的，兩三年前你看房地產看不上，今年之後不一樣了。

這些人都不是傻子，因為投資環境惡化、產能過剩之後，他竟然去買湯臣一品。我相信這個舉動讓每一個老百姓產生一個新的認識或者叫危機感。

為什麽他要這麽做？連我們這兩把刷子都嘲笑湯臣一品，難道他會不知道嗎？那他為什麽去買這麽一個被嘲笑的地盤呢？肯定是：他可能吃虧了，可能付高價了，但他認為這玩意兒比他手裏的現金還要保值，比他手中的製造業還要有前途。這是一個非常好的資產選擇，一個置業的選擇。這麽多人能夠丟下自己的製造業，而跑去買湯臣一品，顯然認為這個超高價的、性價比極差的湯臣一品比他的製造業還有其他管道更有利可圖。那麽這就象征你的未來。

除了製造業資金進入之外，你再想一想，還有什麽資金？那就是今年上半年央行推出的7.37萬億銀行信貸。這個銀行信貸無可避免的造成了通貨膨脹的預期，而且這個銀行信貸對通貨膨脹真正產生衝擊可能要兩三個季度之後。但是不管怎麽講，這7.37萬億的銀行信貸無可避免的給我們每一個老百姓心裏麵一個極大的震撼，大家都會認為通貨膨脹要來了。所以一個最正確的做法就是不要把錢存在銀行裏麵，因為錢會毛了。所以大量逃避通貨膨脹的避險資金就此進入樓市。

我大概09年8月底去了一次長沙，各位都曉得湖南有超女啊、快樂女聲這些，是一個非常娛樂的省份。大家每天吃喝玩樂，日子過得挺好的，我也挺羨慕的。在2009年之前，房價還是比較低的，而且比較平穩。可是今年8月份，我接受當地媒體采訪的時候，當地媒體跟我對話，我看他們非常憤怒，當然不是對我憤怒，而是對長沙的房地產憤怒。因為他們也同樣經曆過了高檔樓盤拉動中低檔樓盤的現象，過去是沒有的，今天開始出現了。

在全中國樓價大幅上漲的時候，給你看一個可怕的數據，請看，這是低檔樓盤的房租：

上海普通住宅租賃價格指數

深圳普通住宅租賃價格指數

廣州普通住宅租賃價格指數

各位都知道，在大城市1000多塊的房租是最低檔的是吧？

請你注意，從2006年1月份開始，房租不斷上漲，到了2009年，中國低檔樓盤房租價格猛漲。所以我們社會租普通住宅的最弱勢群體、社會大眾要付出沉重代價。漲了多少呢？我以深圳為例，從平均1400塊漲到了1500多塊，漲了大約10%。其他城市基本上都是如此，你可能說普通住宅、低檔樓盤的房租漲價了，這很正常是吧？

但是我再給你看一個數據：

廣州服務式公寓和別墅租金

看看最高檔的樓盤，上麵那條線是別墅，下麵這條線是高檔的服務式公寓。

從2008年下半年開始，也就是說有錢人租的房子房租越來越便宜，最有錢人租的別墅從2008年下半年開始再沒有漲價。真正漲價的是我們全社會最貧窮的老百姓，房租漲了10%以上，有錢人租的房子租金竟然大幅下跌。

在很多人看來，租金是真實反映樓市走向的標誌之一。然而在房價不斷上漲的情況下，內地房屋租金卻變的撲朔迷離、耐人尋味。據相關數據顯示，中國十大城市房地產租金回報率隻有4%，其中高檔寫字樓租金降幅慘烈。今年第二季度，北京甲級寫字樓的有效租金較年初累計下跌了16.1%，CBD平均租金價格比去年同期降幅達39%，幾乎回到了2006年的水平。房價瘋漲與租金下跌的剪刀差走向正在引起越來越多的關注。

但是內地房屋租金並非全麵下跌，而是產生了奇特的分化現象。在高檔樓盤租金下跌的情況下，住宅租金漲幅雖弱於房價，但上漲卻是事實。那麽產生這一分化現象的背後又有哪些值得我們警惕的內容呢？

最近上海高檔樓盤甲級寫字樓的租金走勢圖：

從2008年7月開始大幅下滑，到了今年4月份跌到最穀底，一動不動了。

各位知道是什麽意思嗎？

代表全社會購買力的不是房價，是房租。

而代表全社會購買力的房租經過我們的分析，得到這個結論：中高檔樓盤租金下跌，寫字樓的租金大幅下跌，隻有我們全社會弱勢群體的租金大幅上漲。

這應了一句什麽話？

經濟危機來的時候，社會財富重分配。而且到了今年年底甚至明年年初，我還會擔心這7.37萬億無可避免地造成大家通貨膨脹的預期，而隻要通貨膨脹一來，更會加速這種財富重分配。因為隻有有錢人、富人能夠透過最保值的高檔樓盤避險，而在我們社會中底層的人群是弱勢群體，買不起高端樓盤，需要租房的人會是通貨膨脹的最大受害者。

目前就以房租為例，在通貨膨脹還沒有爆發之前，你已經看到了社會財富的重分配。因為全社會的購買力很難表現出來，而我認為房租是最好的指標之一。為什麽我看房租，不看其他指標呢？因為這個指標還是比較可信的。

在通貨膨脹還沒有來臨時，弱勢群體的財富已經開始向富有階層轉移了。你想想看他租房是向誰租的？基本上都是社會的有產階級。為什麽把房子租出去呢？因為他肯定不止一套，這些人一定是社會的有錢人。他們在經濟危機的時刻竟然向社會的弱勢群體增加房租，而他本人可以再購買高端樓盤達到避險的效果，因為高檔樓盤最保值。

但是寫字樓的租金大幅下跌，高檔樓盤的別墅維持穩定，這讓我感到非常憂心忡忡。我不可想象，過了半年或者一年，通貨膨脹來了之後，這些靠1000塊錢租房子的人，他們的月薪加在一起應該在3000～4000.房租又漲了，其他價格又漲了，他該怎麽辦？我不知道。

按照國際通行的標準，一般來說，合理的房價租售比應該在1：250以內，也就是說，如果把房子按現在的租金出租，大致10年～20年內可以收回房款。而北京的房屋租售比突破了1：400，上海達到了1：500，租售比背離的背後說明實體經濟並未完全複蘇，而高房價也將更多的大中城市中低收入者推入到房屋租賃市場。實際上中低收入者所麵臨的不隻是房屋租金的壓力，而是綜合的生活成本，那麽當前的綜合生活成本又是如何的呢？

給大家看幾個通貨膨脹的指標：

2008年以來“菜籃子”產品批發價格指數月度走勢圖

從2008年11月開始回升，從8月6號開始一直到9月初，菜籃子產品批發價格穩定上漲。

2009年豬肉價格走勢圖：

你發現豬肉價格又漲回來了，而且漲幅非常大，已經連續15周上漲了

所以說物價上漲已經是一個不爭的事實，我請問你，你怎麽保值？

在國家統計局公布了8月中國經濟月度數據之後，統計局發言人李曉超表示，目前並不存在通貨膨脹。實際上由於房子、食品與居民生活關係極為密切，這些領域的價格波動對於心理的影響直接而強烈。按照物價部門預測，四季度肉蛋市場價格仍將繼續小幅回升。麵臨國慶、中秋和元旦三大節日，預計10月、11月CPI水平出現2009年內最高點。那麽應該如何看待可能出現的CPI上漲，又如何從這些經濟現象當中發現值得警惕的蛛絲馬跡呢？

在我們國家還沒有走入嚴重通貨膨脹之前，雞蛋、豬肉、菜的價格上升，使得全社會的弱勢群體負擔加重。再加上房租竟然逆勢增長，有使得社會大眾負擔更重，反而是高端樓盤的租金在下跌。這完全不合理啊，這種現象已經清楚的告訴各位，就算通貨膨脹還沒有來，中國的財富已經開始重分配，而且是從貧窮的人群轉向富有的人群。如果通貨膨脹更嚴重的話，這種逆流轉的財富分配會更加明顯，造成更大的社會不安。

你需要擔心美國嗎？我們不要講大話，就用租金跟房價的走勢，你就能看出到底誰處在一個比較危險的邊緣，這個是1988-2009年美國房價和租金走勢圖：






橘紅色的是房價，你發現沒有，美國房價是大起大落，當然現在跌慘了。

藍色的是租金，你注意到沒有，美國全國租金加到一起，走勢及其平穩，20年幾乎沒漲過也沒有跌過！
各位知道這是什麽意思嗎？

而且美國高檔樓盤、中檔樓盤、抵擋樓盤的租金都是這麽平穩，如果是這種現象的話，你就發現沒有危機出來。我們不是的，我們是低檔樓盤租金上升，中高檔樓盤反而下跌。美國是隻有房價是大幅波動，而租金是非常穩定的。

2000年～2006年，美國房地產最紅火的時候，美國的房屋租金都變化很小。隻上漲了10%左右，甚至沒有跟上通貨膨脹的步伐。這一奇怪的信息說明了什麽，又給我們一個什麽樣的提醒呢？

請各位想一想，那就是美國的實質購買力沒有改變，因為隻有租金才是代表真正的購買力。美國人實質購買力沒有改變的情況下，房價大跌對美國全國都是有利的，老百姓可以買更便宜的房子。而對於一個購買力沒有下跌的民族而言，他要走入回暖跟複蘇會容易的多得多。

那麽我們中國是什麽情況？我們低端樓盤的房租上升，這個不可怕。可怕的是，高檔的別墅租金不變，中檔的服務型公寓大幅下跌，上海、深圳的寫字樓到了2009年大幅下挫。寫字樓的租金是什麽意思？那就是企業的購買力大幅下跌！中高檔的樓盤租金下跌什麽意思？就是中國社會富有人群的購買力也在下跌！和美國相比，這種下跌是非常可怕的，整個社會的實質購買力是不斷下跌，而且是富有人群是一直下跌。更可怕的是，在這個下跌情況之下，貧窮的人還得負擔更高的房租，這不是他購買力上升，而是由他們來承擔中高檔樓盤租金下跌的後果。

我實在看不出來美國目前有什麽太大的危機，看人家這個數據，你會發現房價跌了這麽多，老百姓還能買得起房，租金也不變，代表整個社會的購買力是不變的，這種情況下的複蘇是可以被期待的。

所以我們中國房租這種奇怪的現象，要解決問題現在趕快解決，我們要趕快轉化這種整個社會財富逆向重分配的現象。不要等到滯脹，那時所有政策將全部失效。



博主後記： （非郎鹹平觀點）

關於通脹，目前有這樣一個問題，我對中國短期內是否會出現嚴重通脹是有疑問的。雖然有天量的信貸投放和四萬億投資，但是結果卻是兩個：一個是大量資金流入股市、樓市，造成股市、樓市的資產泡沫；另外一個是嚴重的產能過剩。錢都去了樓市、股市，雖然通脹的確存在，但並不十分嚴重，老百姓在短期內對通脹是可以承受的。

問題就是大量信貸投放和寬鬆的貨幣政策造成了人們對通貨膨脹的預期，請注意是”預期”。由於人們對通貨膨脹產生了預期，這時候如果有人喊“通脹要來了！”，大家都會感到害怕。所以大家都要規避風險，買房、買黃金就成了選擇。這樣的話，由於避險資金的進入，正好推動房價、金價狂漲。

推動目前房價的主要有三筆資金：製造業資金、部分銀行信貸資金和避險資金。

我要問的是假如這個通脹預期是錯的怎麽辦？

那這部分避險資金就避錯地方了。

看看日本當年的情況：

1985年“廣場協議”後到1989年的5年間，日本銀行將官方利率降低2.5%的低水平，並持續容忍超過10%的貨幣增長速度。1986年日本國會通過了前川報告法案，總共投入438萬億日元建基礎建設，結果導致大量流動性不斷流入到金融機構和企業中。但一般物價水平並沒有大的升幅，從消費物價指數(CPI)來看，日本1985年是2.0%，1986年是0.6%，1987年是0.1%，1988年是0.7%，物價水平一直處於低位。出現了所謂的“貨幣消失”，實際上流動性的大量增加並沒有造成物價大幅上漲，卻最終轉為資產價格的上漲。





日本泡沫經濟時期的一般物價水平

從CPI來看， 1985－1988 年的四年間，CPI一直處於較低的穩定狀態。但1989－1991年，即泡沫經濟破裂的前三年，日本出現了較高CPI。確實有通脹，但老百姓還是承受得起的。也就是說在流動性釋放的前期並沒有造成通貨膨脹，卻使得大量的資金湧入股市、樓市造成了資產的泡沫，物價水平卻是在低位。

正是因為日本央行看到了物價低，認為沒有通貨膨脹的風險，所以就一直維持了低利率，並持續釋放流動性，也就繼續推動了資產泡沫。

這些避險資金進入樓市，的確是避錯地方了，但是他並沒有吃虧，他從樓市泡沫中獲了利。他隻需要換個名字，他自己認為自己是避險資金，其實不是，應該叫投機性資金。他隻需要注意一點，在資產泡沫破滅之前逃走。當然不逃也沒關係，雖然受損失，但泡沫破滅之後，惡性通脹將緊隨而來。到那時，房地產將真正成為不錯的避險工具。

如果是這樣的話，那我之前關於通脹的說法就是錯的，包括郎鹹平的說法也是錯的（他到底在想什麽我還不清楚）。而那些寵物經濟學家倒有可能暫時“蒙對”了。但通脹還是會來的，惡性通貨膨脹將緊隨在資產泡沫破滅之後。

如果是這樣的話，今年底或明年初，在政府出台第二套刺激方案之後，股市和樓市的上漲將是值得期待的。隻要有亮麗的GDP（放心一定會亮麗的），泡沫就會越來越大。美元升值將成為泡沫破滅的前兆，哪天你看到美元終於漲了，金價跌了，立刻賣掉手中的股票、房產和黃金準沒錯兒。然後呢，不要幻想留人民幣，立刻換美元。換了美元之後你留著逍遙也好，移民也好，抄底也好隨你的便。那時中國的一切對美元來說都將非常便宜，也許現在你就應該趁美元便宜的時候留點。不好意思，你看我都替把你們把未來安排好了。

如果目前有通脹威脅的話，主要應該來源於輸入性通脹，就是國際大宗商品價格的上漲。比如說之前豬肉價格上漲、雞蛋價格上漲的背後是飼料價格上漲，飼料價格背後是國際糧食價格。由於國際糧價上漲，所以飼料價格上漲。飼料價格一漲，養殖戶的利潤就降低，他養豬、養雞的積極性就降低了，加上瘟疫的流行，他就不願養豬、養雞了。這樣豬少了，雞蛋少了，所以自然就漲價了。可是你要知道，國際大宗商品的定價權在華爾街的手裏。

但在此期間如果國際大宗商品上漲，而人民幣又被迫升值的話，那將抵消輸入性通脹。這也不是不可能，關鍵要看美國的態度。

G7現在要求人民幣升值，還有之前的輪胎特保案、無縫鋼管反傾銷，除了準備美元回流，其中的一個目的就是打擊出口，讓中國製造業的營商環境更惡化，讓更多的製造業資金進入樓市、股市，繼續推大泡沫。
由於澳央行“意外”加息，美元大跌，黃金價格已經創曆史新高，逼近了1050美元。對此羅傑斯是這麽說的，“黃金已觸及紀錄新高，而我不想在價格處於紀錄高位時買入，除非基本麵極為誘人。我不會倉促出手。”“我不敢說明天或者下個月金價將如何變化，不過如果你問我長期內金價會否走高，比如說在下一個10年，我會給你肯定的回答。”

之前我們曾認為美元將在2011年止跌回升，但目前看來可能比預期的要早。