ZT 小地主婆心路曆程：“豪宅”是這樣建成的

BY  九月豆,

< /> 小地主婆心路曆程：“豪宅”是這樣建成的 (1/2--圖) 2010-12-26 03:56:17

在上一篇【“豪宅”是這樣買下的】中，九月主要談到買房時的談判技巧。而在這一篇裏呢，九月想寫一寫團隊組建（Ｔeam Ｂuilding）。在這次的買房建房過程中，九月認為自己較好地建立了一支自己的團隊，為以後的投資房買賣和管理打下了一定的基礎。真如九月非常尊重的一個網友在給九月的留言中寫道“一個良好的忠誠的團隊對我們成功地完成許多事都是非常重要的”。 1. 房地產經紀人（Ｒealtor） 對於象九月這樣沒有房地產買賣執照（Ｒeal Ｅstate Ｌicense）又沒有時間和精力去專門擁有一個Ｌicense的人來說，Ｒealtor的服務是必不可少。但是，Ｒealtor可以幫助你的程度，在每一個買賣當中又是不同的，對每一個人來說，也是不同的。 在九月寫【“豪宅”是這樣買下的】時，就預料到會有一些讀者對九月的付給Ｒealtor$1k傭金（Ｃommission）有所疑義，覺得九月或許太不講人情，太厲害（Ｔough）。這裏，九月想把這個問題略微鋪展開來談一談。 在九月看來，Ｒealtor在房地產買賣過程當中，應該給予顧客的服務包括以下幾點： $$$　Ｒealtor可以提供給顧客買賣房地產市場的知識和信息 。 比如整個經濟大形勢是買方市場還是賣方天下，房子的所在地段好壞（Ｌocation），房子的買賣曆史和那個地區的房地產值曆史；有經驗的Ｒealtor還會有一批自己認識的可以推薦給 顧客 的服務人群，大到按揭貸款人員（Ｍortgage Ｌoan Ｏfficer），小到園丁（Ｇardner）。 $$$　Ｒealtor在幫助 顧客 賣房子時可以幫助做廣告，尤其是當今網絡世界，信息交流非常重要；好的Ｒealtor往往會幫你在好幾個不同的網站上推薦房子；Ｒealtor還可以幫助你做一些適當的Ｏpen Ｈouse，讓更多的潛在買方得以參觀的機會；有經驗的Ｒealtor還會給 顧客 一些對房屋擺設的建議，以幫助提高房子外在的吸引力。 $$$　當然在看房過程中，我們都需要Ｒealtor的安排看房時間和領我們去看房；另外還有一些要靠Ｒealtor做的Ｐaper Ｗork。 $$$　而另一個非常重要的環節，就是我們許多人必須依賴，或更確切地說，是往往依賴於Ｒealtor去幫助我們談判和最後定奪房地產的買賣價格。 無論讚同與否，朋友們現在都知道九月對“按勞付酬”的觀點。九月堅信善待他人，但九月也堅持“按勞付酬”。所謂的“按勞付酬”呢，就是你付給為你服務的對方的價格，應該是建立在他的服務可以給你提高的價值之上的（Ｖalue Ａdd by Ｓervices）。 換一個角度來看，如果你把自己看成一個公司，那麽請問你會付給不為你提高任何價值，或很少價值的人薪水或高薪水嗎？或者說，你有責疑過公司為什麽根據員工的職業學曆和工作經驗劃分工資高低嗎？不會！因為聰敏的你很清楚很明白犒勞和收入是應該和價值增值（Ｖalue Ａdd）成正比的。 那麽，再讓我們回頭看一看九月在買那棟“豪宅”時和她的Ｒealtor的供求關係：九月已經擁有了Ｒealtor對經濟大形勢和房產價值的知識；九月也不需要Ｒealtor幫助她看房或推薦房屋；九月自己組建自己的團隊；所有的Ｐaper Ｗork房產建築商都已準備好，Ｒealtor隻需要簽字；而更重要的是，九月已經做好了所有房價的談判。所以在這個賣賣交易當中，Ｒealtor的唯一增值（Ｖalue Ａdd）就是她的ＲealＥstate Ｌicense可以得到3%的傭金。但是，如果沒有顧客需要她的服務，她的3%是什麽呢？不是零嗎？而一個小時的Ｃlosing時間，Ｒealtor隻是用來看著自己的客戶在賣賣和約上簽字，然後得到$1k，對這位Ｒealtor來說，不是美差嗎？九月的Ｒealtor是非常明智的，當九月告知她九月對她在這起賣賣中需要的服務後，她想也沒想地就答應了。還是一句話：雙贏（Ｗin－Ｗin）！ 在這兒要說清楚的是，如果顧客在整個的買賣房地產過程當中，每一個環節都是依靠Ｒealtor的，那麽，在九月的眼裏，這時Ｒealtor就應該掙到（Ｅarn）他所應得的3% 的 傭金。 九月和這位Ｒealtor的商業關係（Ｂusiness Ｒealationship），也就是在那時建立起來的。這位Ｒealtor後來幫助九月在短短的一年時間裏，賣了老屋（2009年春），Ｃlose了新房（2009年夏） ， 賣了Ｃondo（2010年春），買進了三棟投資房（2010年春夏）。她不僅成了九月忠實的團隊成員之一，這位有著30幾年房地產經驗的Ｒealtor還成了九月非常要好的一位美國朋友！ 下麵是九月和那位Ｒealtor之間的協議： 服務（Ｓervices） －－九月自己做經濟和市場調查；九月自己通過網站找房子；九月自己做所有的賣賣談判；九月自己搞定投資貸款融資；當然，九月自己安排建築裝修。 服務（Ｓervices） －－Ｒealtor幫助九月去看房；Ｒealtor提供九月房子的買賣，出租和房地產稅曆史；Ｒealtor提供出租客的信譽檢查（Ｃredit Ｒating Ｃheck）；Ｒealtor出麵和出租客交涉最後的和約；Ｒealtor做所有賣房和出租房的廣告；當然，Ｒealtor做所有的Ｐaper Ｗork。 報酬（Ｃommission） －－九月同意把自己以後所有的買賣出租房生意都交給這位Ｒealtor。聰明的Ｒealtor在這裏看中的是將來的潛在生意和可能發展的Ｂusiness Ｓcale，而這，又是九月的利益權衡（Ｌeverage）。Ｒealtor在每一起買賣中，拿1.5%的傭金，另1.5%是九月自己的服務和價值投入（Ｖalue Ａdd）。 報酬（Ｃommission） －－Ｒealtor得到出租房一個月的房租做為傭金（當然這是要和出租客的Ｒealtor平分的）。如果房客自動續簽租約，Ｒealtor沒有傭金。 再一次，九月的商業談判交易和團隊組建理念： 公正的商業交易並不等於愚蠢（Being Fair does not mean being Stupid）！ 精明的商業交易並不等於不道德（Being Shrewd does not mean being Ｕnethical）!

<> 小地主婆心路曆程：“豪宅”是這樣建成的 (2/2--圖) 2010-12-27 02:24:42

在上一篇裏，九月著重寫了團隊的一個非常重要的成員，房地產經紀人（Ｒealtor）。在這一篇裏，九月想寫一寫另外兩個重要成員。 2. 房地產貸款員（ＭortgageＬoan Ｏfficer） 在美國房地產次貸危機爆發以前，或許誰都可以做房貸員。但在次貸危機爆發以後，美國政府加緊了對所有房地產投資人的經濟能力（ＦinancialＣapability），職業收入（Ｐrofessional Ｉncome）和信用等級（Ｃredit Ｒating）的要求和檢查。從而房貸員的工作變得非常艱難。 或許一些朋友會問，如果有錢投資，為什麽不現金買房呢？這樣不就省得和政府的關卡打交道遭到不必要的麻煩？這個問題九月隻要做一個簡單的算術計算，聰明的朋友們就會知道為什麽了： ---- 房地產貸款利息 (ＭortageＩnterest) = 4.5% （這是當今美國的普遍房產貸款利息，這種利息幾乎是有史以來的最低。注：投資房的利息一般要比自住房高出0.5%左右） ---- 個人所得稅稅率 (Ｉndividual Ｉncome Ｔax Ｒate) = 30% （在今後的日子裏隻會高不會低） ---- 通貨膨脹率 (ＩnflationＲate) = 3% （在今後的日子裏隻會高不會低） ---- 投資者可以避免的稅收 = (4.5%)(30%) = 1.35% ---- 投資者實際付出的利息 = 4.5%－1.35%= 3.15% 這個3.15%幾乎就等於通貨膨脹率的3%。看見沒有，聰明的讀者，這不是再好也不過的事嗎？這其實就是美國政府 在 替投資者出錢投資，而 投資者 剩下的資金是可以拿去做別的投資的！所以，在九月看來，聰明的投資者在今天的低利息，今後潛在的更高稅收和通貨膨脹率的情況下，一定要學會貸款投資而不是傻傻的現金投資。當然，如果是在美國沒有收入的（i.e.沒有那20-30%的個人所得稅稅率）的外籍投資者，可能考慮的角度又會不一樣一些。 言歸正傳，給大家分享一個九月房屋貸款中的經曆。九月在買進新屋時，打了不下十個電話，期望從中找到一位自己可以依賴和信任的房貸員。功夫不負有心人，九月最終很幸運地找到了一位非常有經驗有專業知識和盡職的房貸員。記得在Ｃlosing的前兩個星期，當時政府剛剛開始把物業評估（ＰropertyＡppraisal）的工作從私人企業轉給政府部門。大家都知道，任何事情一有政府參與，那就是無限期地拖延，即使找人問問題都找不到對口的人的狀態。而九月已鎖定的貸款利息率4%在兩個星期後就會無效。在那段時間裏，這位資深房貸員使出了渾身解數，最後通過他認識的熟人，在Ｃlosing的前一天，完成了物業評估。並且他也得到公司主管的批注，如果我們的利息鎖定過期，為了保持原利息率所需要的罰款，公司會來承擔。 九月在Ｃlosing新屋以後，給那位交流了無數次卻從未謀麵的房貸員寄去了一張不菲的感謝支票，以獎勵他的付出和辛勞。在九月的眼裏，這位房貸員應該“按勞付酬”地得到他應得的獎勵（Ｂonus）。九月後麵的三家投資房，也全是由這位房貸員一手經辦的。而在每一起貸款中，他都是把九月的利益放在首位，兢兢業業，忠實可靠！ 3. 建築承包商（ＣonstructionＣontractor） 在九月和先生建這棟新房時，我們做了很多在原來基礎上的升級（Ｕpgrades）。我們加了遊泳池，家庭影院，還把一個獨立車庫改成了帶空調的封閉家庭健身房。有一些項目，我們是請新房的原建築商去施工的，另一些呢，就請了外麵的工程承包商。記得有一天在新房裏同時施工的有七家不同的施工公司。 做過工程施工管理的人或許都知道和承包商打交道的三個最重要因素：質量（Ｑuality），進度（Ｓchedule）和預算（Ｂudget）。這三個因素又是互相牽製的。找到一個好的工程承包商真不是一件容易的事，也是非常重要的事。 在這兒九月想給大家一個建議，那就是，千萬不要在工程完成以前把承包的費用全部付清。因為如果你這樣做了，就將失去了你的Ｌeverage。最公平的做法是和承包商製定一個“分期付款”的協定。比如先放一小筆首付，然後根據施工進度再增加付款。如果你期望承包商加快進度，你還可以用一些獎懲製度。例如他們如果早一天完成項目，可以得到x%的獎金，反之會減少x%，等等。 在這次建房的過程中，我們有幸結識了一個很好的承包商。他原來是一家大型房地產建築商的施工總管，後來自己退出來單幹。他非常誠實，費用合理，工作仔細而守信用。在他的項目結束時，九月也給了他應得的獎金。而以後九月的三棟投資房的開始裝修及出租後的修理，九月都是依賴於他，而沒有失望過呢。