香港貴的商鋪650萬人民幣一平米深圳200萬

來源: 風險難控 於 2011-07-01 00:51:23

【前注】：基於前三次房地內參講座的良好社會反響，受和記黃埔（簡稱“和黃”）、中航地產之邀，我司負責人尹香武（半求）先生於6月26日下午14：30-16:30在福田中心區的大中華廣場之喜來登酒店6樓大宴會廳再舉辦了一場《通脹引發新一輪的投資熱點》講座。該講座為《一起走過30年，世紀匯·都會軒成就係列活動》之一。

有來自求迷會、和黃·都會軒客戶、網友等超300位聽眾參與，其中，到場人群60%是求迷，40%為和黃客戶，比預想多了50%的人數。他們與我司負責人尹香武（半求）先生共同經曆了一場長達兩個小時、充滿智慧含量的頭腦激蕩。

以下是講座中的主講內容速記稿，未經審核、口語化較重，請閱讀者自行鑒別。今天發布第三部分。

【半求】：

還有一個問題，我們在資本深化期裏頭會生存多久？現在看看我們這個國家還有這個城市來看看還要生存多久。先說深圳，深圳三期地鐵是6、7、8、9、10、11號6條地鐵，總共超過200公裏，1公裏要投資靜態地投資6個億，你200多公裏這裏麵超過1千億了，這是資本深化的表現。特區內修路修得差不多了，就一個前海要耗一點錢，特區外市政配套的任務比較重，也就是說深圳走過了一段時間的資本深化期，但似乎還未到尾聲。也就是說資本拿得更多的近況似乎還沒有到一個終結的時候，如果資本深化期還在持續，我們可能麵臨的房地產的格局也可能維持現有的規律，現在這個價位上作這個判斷非常地難和痛苦，我認為房價已經偏高，感情上是這麽認為的。但是從規律上來看，這個國家似乎還在資本深化周期的階段，還沒有順利過渡到人力內化的階段，深圳還要在這個階段生存一段時間，是5年還是10年誰也講不清楚，我們缺學校，一年生15萬個小孩，我們每一年要新建30所小學才行，顯然現在是不夠的，要錢。我們修沿江高速要錢，我們修深中大橋要錢，我們擴散t3國際候機樓要錢，我們建粵港地鐵要錢，香港是人力內化階段，就是商用物業瘋狂發展的階段，所以香港投資商鋪是很好的。資本深化周期是以附品為主，不是說商業物業不賺錢，而是說附品為主。

反過來推，我們在資本深化周期似乎還要過一個過程，似乎還沒有到終結，但顯然我們的投資高峰期好像已經過去了，也即是說深化周期過半了的結論似乎已經可以下了。我們來舉例子，建西部通道、深圳灣大橋、建5條地鐵，建大運場館，修繕所有的道路，那個時候的投資是否比我們目前麵臨的投資更大？似乎是更大的。也就是說我們這個城市建設已經過了初期的階段了，我們目前還在資本深化期裏頭生存，但似乎是資本深化期的投資高峰期逐漸地似乎要過去，我說不準，感覺要過去。那麽這個時候我們必須要作好一個新的準備，這個新的準備是什麽呢？我們要做好一個準備就是充分認識到如果深圳進入人力內化階段以後，我們是否依然能夠取得在那個階段的勝利？何為人力內化周期？就是社會經濟的發展，資本開始退居第二，人的作用開始為居第一。比如創想，有錢是沒有用的，雨果寫一篇文章你給那麽多錢有什麽用？梵高他畫一幅畫如果給他一堆的錢可能畫不出來了。人力內化周期是以人為第一發展要素，內需在擴大、內供在擴大，創意產業在發展，總部經濟在發展。總部經濟是什麽？也是以人為主的。人力內化期的根本意義在於人超過了資本，而他得出的結果是人所獲得的回報要超過資本所獲得的回報，或者最起碼要相等。這個時候我們國民的收入就在大規模地增加，國民收入在增加，你們的消費增加，你們的消費增加內部的供應增加、進口增加，所以資本深化期以附品為投資主品的黃金時代就慢慢退去，迎來一個什麽樣的時代呢？以母品房產為投資時代的時代，就是內需和內供結合的點。

供應商、消費者他們要在一個地方實現對接，這個地方是什麽？商用物業。人力內化階段投資的最佳選擇就從附品房產過渡到母品房產。所以現在在香港投資兩種產品是最賺錢的，一種是頂級豪宅，因為貧富差距在擴大而且是必然的，另外一個就是商鋪比住宅好得多。你現在在香港聽到住宅就是這個是“宅租王”，住宅租得很好，但是租金能夠賺多少錢？賺不了多少錢。你聽到更多的是香港的“鋪王”鄧成波，他炒鋪是賺錢最多的，因為香港已經是人力內化的城市，深圳必將也要成為一個人力內化的城市，這個我覺得是一個變化。當然我們現在不能確認深圳是否已經進入了人力內化期的階段，現在我們可以確認，深圳在中國一定會成為第一批進入人力內化階段的城市，這是可以確定的。什麽時候成為不知道，但是一定成為第一批可以確認。

所以為什麽在09年的年中開始慢慢我們要有意地導向商業物業，包括現在的現代之窗、卓越世紀中心這樣的品種他就是商用物業，就是有一點預感，投資高峰期在慢慢地退去還沒有完全退去，這個退去有一個過程，如果深圳沒有什麽重大建設需要投資了，如果我們深圳實現了總部經濟以管控、財務、培訓、決策為主的話，深圳顯然不能繼續作為一個資本深化的城市，他就要作為一個人力內化的城市。如果深圳成為一個人力內化的城市，我們走的路就會跟香港一樣。香港現在沒有大型的基建要做，政府手上擁有的錢曾蔭權現在怎麽發錢？給每個人發6千港幣，他為什麽不花錢修一個軌道？他立交橋修完了，街麵修完了，建築修完了，發給人。所以香港的商鋪各位知不知道香港的商鋪有多貴？香港的商鋪漲得特別快。廣東道英皇的商鋪650萬人民幣一平米，深圳現在已經有鋪超過了200萬一平米了，之前我說超過150萬，我的膽子還是小了。

所以可以這麽確認，深圳必將成為人口內化之城，但是目前還未成為，這就是咱們應該通曉的趨勢變化，投資者賺的主要是趨勢變化的關鍵點上的錢，趨勢已經定了再去賺附品的錢已經不多了。09年年底如果買了商鋪的人到現在是不是賺得更多？當然有人說住宅賺得更多。但是我認為住宅賺得再多也要保持相應的警惕，因為這個城市確實在變化，有閑有錢的人多了，為什麽有閑有錢的人多了呢？空閑時間多了，這不就是人口內化城市的特征碼？所以從這個意義上來講，我的判斷是如果我們現在要再在房地產市場進行資產布局，首先要幹掉的是你原來的經驗，我原來腦海中有經驗炒這個、炒那個，那一套的經驗是在那個時代，是在資本深化期有用的經驗，這個經驗如果還是秉承不變可能會害死你，不算不害死最起碼會拖累你。最主要的是改變，我們率先比一般的人提前進入人口內化階段的思維。當內需、內供一起上來的時候，銜接內需內供的所麵臨的機會就會大大增長。有人提了一個很有意思的問題，電子商務網商對這個衝擊很大，確實是這樣的，網商對普通的商業衝擊很大，但是有一點，深圳也好、這個國家也好，人口如此之龐大，以十億人口計的國家，他的商業機會網上不可以全麵取代的，香港是700萬人，他們是有嚴格的簽證製度，深圳現在已經管理人口1400萬人，我們沒有非常嚴格的簽證製度，我們現在是可以隨便發居住證的，所以這種情況下一旦我們的城市生活成本下降就會迅速地迎接新的購房力量。在這種情況底下，我認為網商有影響，我不認為網商可以取代一切，尤其是人口如此之多的這樣的一個城市和這個經濟體，很難取代一切。

在這個時候，我個人有一個簡要的總結，大家回去以後特別認真地想一想我過去十年當中成功的經驗是什麽，而這個成功的經驗可能是你最大的敵人，這個經驗就算可以掙錢，我也建議你把他放在一邊不要去掙他的錢了，也許已經到煙頭的屁股了，也許已經到龍尾巴了，但是說不準，也許你會被別人嘲笑說我炒了一個住宅又賺了多少錢。頂級豪宅不算數，我剛剛也講了，如果別人拿住宅投資比你這個投資要高，我個人建議你要不為所動，這就是我們一個好的投資者的稟性，而不是隨他去說。第五個階段是我們能夠聞到這個味道，似乎看見了這個門檻，但是又還沒有到的一個階段。我們為此作好準備，人口內化階段，商用物業是投資主品，是母品房產為主的投資時代，所以我講商業物業的判斷不是一年兩年的判斷，是一個年代的判斷，關於一個年代，一個年代是多久？10年。是一個10年的判斷，而不是今年判斷了明年又推翻了，不是的，這是一個基本麵的判斷。是人的回報率在提升的一個判斷，所以從這個角度我覺得大家好好地去想一想我們所麵臨的這個情況。

我單方麵地宣講了一個多小時，我是一個很慢熱的人，不要讓我停下來，所以我建議主辦方現在就進行問答環節。（主講部分刊登完畢，問答環節暫略）

美國有一億美元家產的人可以在香港廣東道買一百平米的店鋪

來源: 風險難控 於 2011-07-01 00:56:12

一鋪養三代，這是名言的。

店鋪，核心地段的店鋪，是今後30年發大財的機會。