小家庭大理財

第四節房產投資

　　投資不動產的誤區房價上漲不入賬

　　在我們的日常生活中，存在著一些理財誤區，它們會使我們在理財時盲目樂觀，而這種樂觀情緒有時會影響到我們的判斷。

　　誤區之一不提折舊

　　按照企業的會計準則，固定資產是要提折舊的。這一點看起來是很簡單的，可真正想到這一點的人並不多。譬如說，我們買了一台彩電，價格是3000元，預期的使用壽命是10年，那麽它每年的折舊就是300元，而這300元要算成主營業務成本。換句話說，我們所說的家庭主營業務成本除了日常開銷外，還要包括折舊。

　　實際上，家庭固定資產包括的東西相當多，除了家具、家電外，還包括房產（必須有所有權）和裝修。我們知道，一套房屋裝修的成本也是很高的，剛裝修好時，樣子很不錯，可隨著時間的流逝，房屋的裝修也會變得陳舊起來。通常，賓館的裝修是按照10年折舊的，作為家庭，我們也可以以此做參考。如果一套房屋的裝修費用是10萬元的話，每年的折舊費就是1萬元，這筆開銷雖然不牽扯到現金流出，可也不是一筆小開支。同樣的道理，房產本身也是要提折舊的，隻不過折舊的年限長一點，通常是50年，一套50萬元的產權房一年的折舊費也是1萬元。對於自住房，提不提折舊似乎影響並不大，反正是自己住。但如果是投資性房產，靠出租賺錢情況就不同了，不提折舊會使賬麵的利潤很高，實際的收益卻很低，許多開發商就是利用大家不注意折舊這一點，在廣告上算出年收益率接近20%，吸引投資者購房。如果不具備一定的財務知識，是很容易上當受騙的。真有這麽高的利潤率，開發商就不會賣房了。

　　誤區之二月還款當成本

　　對於多數購房者來說，還是需要銀行貸款做支持的，這樣每月就會有一筆按揭還款。通常這筆錢被記入了成本，每月的收入中很大一塊都是還按揭的錢。但這樣處理是不夠科學的，我們可以這樣來分析，開發商在收到首付款和銀行貸款後，已經全額收到了房款，這和我們一次性付款沒有什麽區別。房產到手後，就變成了固定資產，而固定資產是要提取折舊的，上麵已經說過了。在我們的按揭還款中，包含兩部分，一部分是本金，另一部分是利息。本金已經體現在固定資產中了，因此，不能在作為成本了。而利息則應該算做財務費用。由於利息是按月遞減的，折舊是每個月相同的，因此，在開始幾年，費用和成本是比較高的，到後期會相對減少。

　　誤區之三房價上漲不入賬

　　我們經常聽到周圍的人在說，去年買了一套房，今年升值了多少多少。實際上，隻要房子沒出手，升得再多也是不能入賬的。既然房屋要提折舊，為什麽升值的部分不考慮呢？難到買了房子就隻有貶值的份？

　　根據會計學審慎性原則，是不能把房價的上漲算到收益裏麵去的。相反，如果遇到房價下跌，市價低於成本價，還必須提取固定資產減值準備。

　　再換一個角度來看這個問題，如果房產升值了，絕不會隻是一套、兩套升值了，肯定是周邊的房產都升值了。如果將手裏的房產變現，是可以取得一定的利潤的，但如果要在同樣的地區再買一套房，同樣要付出更多的資金，房產即使升值1倍，也不可能讓你的一套房變成兩套房，除非是搬到更偏遠的地方去。

　　當然，在有一種情況下，房價上漲的部分是可以入賬的。那就是，用房產作為公司出資，這時候可以將房產的評估值作為出資額，房產增值的部分就可以計算進去了。這樣做的好處是固定資產價值提高了，折舊也跟著提高了，公司實現的利潤相應減少，可以少繳所得稅。

　　普通工薪族如何換三室一廳房

　　萬女士，33歲，會計，健康，大專學曆，計劃55歲退休。

　　愛人32歲，大專學曆，健康。兒子6歲，健康，小學一年級。現有現金資產2萬，金融投資產品3萬，房屋2套，一套市值12萬，自住，一套市值12萬，投資，無貸款。萬女士年收入2萬，愛人2.5萬，家庭年支出在2.4萬。萬女士有平安萬能險，年繳費4000元，已繳2年，兒子平安萬能險年繳費5500元，已繳四年，愛人平安萬能險每年6000元，繳費2年。

　　理財目標：現在主要是打算換一套三室一廳的住房，在當地房價約為2800/平方。

　　子女教育金的準備主要是從個人保險中考慮，無老人贍養。

　　從萬女士提供的資料看，保險產品占據了家庭支出的大部分，合計保費支出每年15500元，占據家庭年度收入的34.4%，而資料並沒有說明這部分支出是不是包含在年支出2.4萬以內，如果在此範圍，可以計算年生活支出在8500元左右，對於一個偏僻的三線城市來說，這個消費水平式適中的。如果不包含在這個範圍，那麽家庭消費和保險產品都需要調整，因為按照以上支出，年結餘會很低（4.52.41.55=0.55），如果購置3室一廳房屋，日常還貸資金都不夠。建議如下：

　　1.保險規劃的調整。家庭年保費支出遠超出了家庭收入的合理比例。而且是以收益較低的萬能險為主。萬能險側重投資，保障功能會弱化，投資分紅能力相對於基金而言，更是不具備優勢。我們建議，區分投保目的，把萬能險拆分為單純的保險和基金投資，這樣保障額度和投資分紅能力會大幅提高，而且保費會遠低於現有費率。

　　2.購房規劃。現有2套房屋，自住一套，一套投資使用。建議投資使用的房屋變現，變現資金用於三室一廳房屋的首付款項，剩餘部分可以考慮利用公積金或者商業貸款實現。這樣家庭壓力會小一些。如果按照你支出金額包含保險費率假設，每年剩餘資金在2萬元左右，房貸月供還是可以承擔。

　　3.教育規劃。投資市場是風險與收益共存的市場，投資期限越長，風險越低，從她的投保意圖看，是為了孩子的教育準備。這是一個誤區，她可以選擇基金定投的方式，實現孩子的教育資金積累，而且收益會遠高於保險收益。風險通過時間得以分散。

　　4.資金增值，如果房貸解決後每月還有部分剩餘，可以考慮基金定投，檢驗定投收益和保險分紅的收益，看那個收益更好一些。