建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
博文
(2024-01-26 20:09:22)
大家都知道地產中一般的1031Exchange，如果賣掉投資房，想繼續買新的投資房，就可以利用1031Exchange來延稅。
那肯定有人會問了，如果地主當煩了，再也不想自己折騰房子了，賣掉投資房，會不會有類似的延稅措施呢？
答案是有，通常有兩種：DST(DelawareStatutoryTrust)1031Exchange和UPREIT721Exchange。
先簡單地說一下UPREIT721Exchange。UPREIT操作起來非常複雜，可能僅適用於大機構和大[閱讀全文]
(2024-01-25 03:27:01)
1.商貸的DSCR
DSCR(debt-servicecoverageratio)是衡量一個商業地產(包括大型公寓樓)自身債務償付能力的一個最主要的指標。可以說，一個商業地產能貸出多少款來，基本是由DSCR來決定的。
這是DSCR的定義公式：
DSCR=NOI/MortgagePayment
其中NOI（netoperatingincome）是一個物業不包括債務的租金利潤，可以理解為用全現金買物業減去所有費用後一年的淨利潤。
比如一個物業，一年的NOI[閱讀全文]
(2024-01-23 03:09:27)
自2023年11月18日起，FannieMae把2~4單元自住房的最低首付，由原來的15~25%，降到了5%。原來2單元的首付是15%，3~4單元的首付是25%：
FannieMaeRollsOut5%DownMultifamilyHomeLoans
注意，這隻適用於自住房，不適用於自己不居住的出租房。比如買個Fourplex，自己住一單元，然後把其它的三個單元給租出去。
從某種意義上來講，這種新貸款算不上是什麽新玩意兒，因為首付是3.5%的FHA貸款，[閱讀全文]
(2024-01-21 18:28:17)
自1987年稅改以來，美國個人收入被分為三類：
主動/普通收入
投資收入
被動收入
一般情況下，隻允許同類收入之間可以相互抵消，也就是說主動隻能抵消主動，被動隻能抵消被動，而不準跨類抵消。
比如一個高工資收入的人，年薪80萬，同時又有30萬的被動損失，這兩者是不可相互抵消的，這30萬的被動損失隻能帶到下一年，用來抵消未來的被動收入，或者賣房[閱讀全文]
(2024-01-20 04:21:37)
過節的時候，太太說要送我件節日禮物，我說我啥也不想要，因為任何物質的東西都很難引起我的興趣。 太太執意要送我的禮物，是一份她自己用網上軟件做成的日曆：封麵是聖誕節前自家後院的高爾夫球場的風景照，其它12月份的圖片，是太太用她的手機，在2023年間給我照的12張隨意照。 用軟件做日曆，可以在封麵和各月的照片下麵加一句話。我對太太說，如果她執意[閱讀全文]
(2024-01-06 05:03:44)
假定前後稅率都是40%，現在有100萬IRA，看是否該Convert成Roth。假定所有投資回報率相同，比如說N年後的回報是投入的10倍。 1.稅從IRA中出 1）100萬IRA，如果沒有Convert，10倍後會成為1000萬，40%的稅後會成為600萬。 2）100萬IRA，Convert成Roth，需要交40萬的稅。如果稅從IRA中出，Roth隻剩下60萬，回報10倍後，會成為600萬。 這種情況下，兩者回報沒有差別。 2.另外交稅 如[閱讀全文]
(2023-12-21 10:31:47)
理財專家DaveRamsey在不到30歲就靠地產成了百萬富翁，但由於杠杆過度，導致破產，以至他的餘生都在忽悠零杠杆。
然而，大神GrantCardone卻說：IfYou'reanIdiot,GoListentoDave…
我基本讚成GrantCardone的理念，但我覺得他的用詞過於偏激，畢竟這些大神們都是語不驚人死不休。要是我的話，我會把句中的anIdiot，換成financiallyunsavvy。
貧窮和富有是相對的。全世界就你一個人有[閱讀全文]
(2023-12-14 10:13:27)
我這個人，是頂著地主的名，不幹地主的事！
我不喜歡地產中的實際操作部分，而更喜歡地產中的金融屬性部分。
我也說過，投資這十幾年來，我最感興趣的兩個詞是leverage（杠杆）和arbitrage（套利）。
有關套利的文章，我已經寫過好幾篇了，再寫連我自己都快要吐了：
我所用過和知道的套利手法
空手能不能套隻兔子
用房產淨值投資私募基金的套利豪賭
[閱讀全文]
(2023-12-11 09:10:47)
這是根據FreddieMac於2023年11月30日最新發布的美國房價指數(美國房價指數最早數據從1975年開始，最新數據到2023年10月份)，我剛計算整理出的表格： 其中： 第1列是起始年份，每年從1月開始算起，分別是：1975年1月~2023年10月，1991年1月~2023年10月，2000年1月~2023年10月，2012年1月~2023年10月。 第2列是年數，采取四舍五入，1975年1月~2023年10月應該是48年9個月，這裏取49，下同[閱讀全文]
(2023-12-09 00:35:49)
前幾天寫了一篇文章：
決策與埋頭苦幹
其中一個網友在我的另一篇文章中有以下留言：
“再議一下您上篇博文講的決策，這兩天一直想這個問題，因為自已就是那種埋頭苦幹的人，不過不是地主，而是高科技創業，事必躬親。十多年了，效果呢？如您說的事倍功半，最樂觀也就是行百裏半九十吧。您的博文讓我反思，自己是不是隻推車不看路呢？我的問題是您的決[閱讀全文]
