我給knowAll的回帖與此相關，對理解這個問題有幫助

http://bbs.wenxuecity.com/mortgage-loan/428410.html

所付利息的總量和你借錢的年數相關，也就是和你打算多少年還清但款有關， 這和利率下降給帶來的好處完全是兩回事。用你的例子吧：

1）假設喜兒問黃世仁借款$400,000元買房子，說好30年貸款利率4.25%。如果喜兒辛勞工作，按月支付，到30年末，付清貸款，到雅虎上去算一算看看，共付利息 $308,393。

2）可是，假定喜兒付貸付到了第十年，利率變低到了4.0%。 喜兒該不該做重貸呢？我在給出具體計算之前，先來總結一下。到了第120th個月，累計利息已付$150,510。剩餘房貸額此時是$320,282。如 果按4%做重貸，再過30年，貸款付清之時，又累計要付利息$230,185。 這樣，前40年裏，將共付利息$150,510 + $230,185 = $380,695。這比不做貸款要多付$72,302。

你這個例子中的計算應該沒有問題。但是，1）借錢的年數為30年，而2）中借錢的年數為40年，兩者的總利息沒有直接可比性。想可比也容易：

1）中每年平均付利息為：$308,393/30=10280

2）中每年平均付利息為：$380,695/40= 9518

借錢總是要付利息的，你不可以多借人10年的錢而不付利息。你總量增多隻是由於借的時間延長了。像在你的例子中，在第10年重新貸款時，隻要將餘下還款式間縮短為20年，利息總量的好處就顯現了。

萬楓

所有跟帖： 

• 是的，如果不想在第10年refin後又把還款期拖長為30年，可以refin成20年的貸款 -canyonbear- ♀ (50 bytes) () 06/05/2012 postreply 11:30:36

• 前後加一起，貸款60年，喜兒肯定成了白發婆婆了。30歲貸款，90歲才還清債， -麻辣雞絲- ♀ (64 bytes) () 06/05/2012 postreply 17:59:31