容易忽略的幾個成本因素

來源: 梁山sl 於 2024-01-07 10:30:44 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (12728 bytes)

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買房還是租房好？買房出租好不好？賣房還是出租好？這都是網上常常見到的熱題。發覺普遍人們很容易地忽略了幾個成本因素，從而計算錯誤以至作出錯誤的決定。

其一，當要擁有一個房子時，忽略算進投入的成本，這包括貸款部分的要付利息，和首付或者全付本金所可能損失的利息收入。比如粗略都以5%來算，100萬的房子其投入成本就是5 萬一年。

忽略算進維修的開支，而這筆開支在condo 業權上叫Assessment fee，這是當物業需要維修時，業主們要分擔的費用。我們假設一間建築物完全報廢期是100年，換句話說假設100年的維修費加起來是房子的總價，我們每年維修開支可粗略定為當年房價1%。

忽略算進出租成本，房子有空租期，手續費和裝修要達到可出租狀態，我們可粗略把其算為10%租金損失。

忽略算進管理費，如果是必須請人管理的。

忽略算進賣房開支如果要賣房的話，成功賣房需要修修補補和經紀費，我們可以粗略把其定為房價的10%。

下麵以網友”上海大男人”昨天一個帖為例：

“2019年，在百老匯和86街處，無貸款54萬買入一個condo統艙，450平方尺。月租平均2500，有高有低。今年10月房租漲到2650，已簽約。

大樓管理費每月目前是660元，地稅每月是520元，今年大概率會加到550以上。維修費平時忽略不計，新舊房客客換人時，2年以上會請人油漆一下房間，花費1000元左右。運氣很好，幾年來幾乎沒有空過，一直有房客，繳租也及時。請公司幫助找人，審查，簽約。隻有2020年一次收我一個月租金數的手續費，其餘都是房客付手續費。

批評讚揚我的都有，僅供參考。”

如果是我，我會這樣算這個投資收益：

每月實際租金改為2650X0.9=2385

添上每月維修費假設為 540000X0.01/12=450

添上漏了的保險費假設為$80一個月

結果2385-660-520-450-80=675

亦即每月現金流$675，年現金流$8100，比對投入$540000全現金，Cap rate 隻有1.5%。