度假回來，工作成堆.

前天剛度假回來，日本不錯，這次是我第二次玩日本，上次隻是在東京附近，這次重點在京都/Osaka, 還去了幾天廣島/宮島， 我們幾年前來的時候，基本上覺得日本人對英文很抗拒，但是這次覺得挺能接受，買賣不通他們自己就 Google translate.

anyway 度假回來，工作成堆，回來就馬不停蹄的談銀行，我準備買這個樓了， 昨天見了幾個銀行，shopping for loans.

這個樓是個 class A, 52 residential units + 4 street level retail spaces, 53,000 sqft residential + 10,200 sqft retail，樓是2010-2012年造的，當時是個 condo project, 好像造價14 .5 million, 建好後剛好是市場最低點，condo賣不出去，銀行就foreclosed了, 現在的owner買了9.5 million，去年拿出來賣15.5米，我當時offer11米， 後來 under contract 13.5m, 沒成交, then went off market, 現在 we finally agreed at 11.2 million.

Current rent roll 1.2 million, cap6.6, projected rent roll 1.4 million in 2 years. 如果隻是 residential 部分的 operations, 而 all retail spaces are vacant, 是CAP 6.06 base on 11.2 million purchase price, 但是 現在利息 quoted at 6.25-6.85之間，所以如果隻是靠 residential這一部分是 just breaking even.

這個項目需要一些政府的協調，就Commercial spaces這一部分，我昨天和這裏的市長談了一下，其實這個市長也是我們以前的律師，星期一準備和市政府的 economic development的頭見一下，we are looking for TIFF money and/or some sort of tax abatement, 這個芝加哥的 west suburban town, 基本上都是中產意大利人，也在推動region gentrification, 這個樓對麵是個大醫院，其中的大馬路已經基本所有的 underground 三線一通已經完成，未來一年在做成步行街商業模式，所以我比較看好，當然現在 based on CAP不怎麽賺錢，利息太高.

所有跟帖： 

• 房子真漂亮。感覺你的工作是買買買房 -CMusicFan- ♀ (0 bytes) () 06/03/2023 postreply 14:26:41

• 很好啊。ClassA不僅打平住宅還能連帶把商鋪也包了。6水平利率的商貸也是ClassA+,便宜得到頂了。 -守月- ♀ (0 bytes) () 06/03/2023 postreply 14:51:17

• 地頭蛇做啥都方便。 -happymom- ♀ (0 bytes) () 06/03/2023 postreply 16:50:22

• 大佬奏是大佬,我也希望來個二舅媽救星 -安全環保處畢處長- ♂ (0 bytes) () 06/04/2023 postreply 04:57:57

• 是不是稍微貴了一點？有點白忙活的感覺。 -排毒靈- ♂ (0 bytes) () 06/04/2023 postreply 05:46:00