我做的一個辦公室改 condo project

我先說一下這個辦公樓的來源，這個樓我在2001年，foreclose sale裏買的，是個sheriff warranty deed, 6 units all individually deeded. 原來的owner是個開發商，1997造好以後就一直賣不出去，然後chase foreclosed 了.

這個樓6個 units, 共1萬零400sqfts, 我當時是21萬買來的，花了兩萬多，重新 painted, 然後低價的租了出去，took 2 years and it was completed rented, 其中一大部分是個工廠租了做 headquarter, 這個是一個 broker找來的客戶，所以每年我都付這個broker8% commissions, 全部租出去的的時候收大概14萬多房租一年，當時估計是1.2 million, 因為當時想做refi，所以做的估價.

幾年後這個工廠破產了，所以這個樓就一直隻有70-80% full，一直到了 Covid前，就大概隻有50% occupied.

然後就疫情了，我家領導就說，現在這個樓基本空了，要不然我們就把它改成 residential, 說不定更好租，所以我就 non-renewal all the rest of the tenants, 找回以前我做開發商的 zoning attorney, apply for zoning variance.

這個前前後後花了14個多月，小城政府和州政府各踢皮球，City said it’s currently zoned commercial so all zoning appeal and permits must go thru the state, the state said we are applying for a residential variance, it’s city’s problem, 後來就終於 went to the zoning board.

zoning hearing上，所有附近的 residential sfh 的 owners都聯合反對，因為如果成功就是這個小區門口唯一的 condominium complex，幾個 hearings後,我家的律師也是老City hall的人，終於把 variance搞下來.

然後就是疫情裏找不到人幹活，這個6個 condos, 處去外牆，裏麵全部gutted，我是順著原來的上下水和電路重新畫的畫，工程本來9個月的事情，花了一年才完成，前後共花36萬.

現在3個小的unit估價15萬左右，3個大的18萬左右，總估計90來萬，每個月收1萬.

其實辦公樓興旺滿租的時候更值錢.

所有跟帖： 

• 機會留給有心人 -start2020- ♀ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 12:22:26

• 看zoning hearing那一段，勾起我的回憶了。好律師很關鍵。要有connection. -susan_xv- ♂ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 12:33:52

• 謝分享小地主可及的投資經曆。請教疫情前物業的市值從而了解改造的回報率。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 12:42:34

• In fact, he is the biggest landlord on Wenxuecity! -wanjingyou- ♂ (173 bytes) () 05/16/2023 postreply 15:59:58

• 謝謝！JY大佬解惑以解刨小麻雀授業。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 16:44:18

• 不是，文學城有更大的地主，但是比較低調。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 17:29:00

• 大到什麽程度？用資產算大概多少？以門來算，有多少門？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 18:45:35

• 事實上我其實就是個小地主，大的PM Management 手上是上萬套的 -smlandlord- ♂ (107 bytes) () 05/16/2023 postreply 18:55:00

• 圭媽說，在文學城有更大的地主？我就是好奇，比你更大的地主是多大？做大不容易，最主要的就是建寧兄帖裏說的，用人！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 19:42:05

• Lol -smlandlord- ♂ (133 bytes) () 05/16/2023 postreply 19:47:00

• 這句話很實在：買入是最容易的，特別是用別人的錢，但是最後能不能成功，還是在 operation上麵. 投房，不爭朝夕，而 -xunde- ♂ (80 bytes) () 05/16/2023 postreply 21:24:41

• 他開個工廠做TRADE。你怎麽知道他有多少錢。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 05/17/2023 postreply 06:19:00

• 您已經超過99.99%的人了，敬佩！ -圭媽- ♀ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 23:07:00

• 謝謝實戰分享。不是現作為住宅掉價，而是做為商業地產，它會更不值錢。綜合看來，還是自救成功。人有時拚命跑，隻為站在原地，或 -守月- ♀ (99 bytes) () 05/16/2023 postreply 12:53:22

• 領導高屋建瓴 -新手地主剛上路- ♂ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 12:56:10

• 能人. 啥都能搞定 -wu7788- ♀ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 13:55:30

• 真是太操心了 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 16:42:35

• 鄰居都反對，怎麽能成功？ -happymom- ♀ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 17:30:10

• 讚 -股氣東來- ♀ (0 bytes) () 05/16/2023 postreply 21:19:03

• 做得大又願意分享的地主更值得人尊敬。謝謝smlandlord分享。 -雲崖水暖- ♂ (0 bytes) () 05/18/2023 postreply 03:12:00