看到眾地主個個成績靚麗，為你們擊掌歡呼。
按猶太人的名言，real estate is a good business, but is hard money！回顧往昔，我們家投房屈指算來不過5年，也是一路摸石頭過河，所幸穩紮穩打，一切還算順利。
【2017總結】今年投房業績同比去年猛增3倍，交易14套，賣1套，總交易額在3.8M, 翻房客20家左右，基本上是忙到腳後跟翻上後腦勺。
其中有相當部分的房子都是左手有房客，因為本城是本州relocation family首選城市，因此這方麵房客今年有井噴，都是最優質房客，他們主動找上門來要租房，有的是現有房客推薦的公司高管。無奈右手沒房，隻能馬上買現房出租。由於這個新模式，我們今年也算被動買了不少房。全部房子都在close之後簡單打掃一下就馬上出租了，因為房況都相當不錯（10年內房齡，最好學區，中高端TH社區），最好deal，275K，租2620/月，房客直接把1年12張支票寫給我們了。另外，他們還自己花錢粉刷了房子。我們也算是抓了一個年關收尾的好買賣。
一個office/student condo mix use building，去年9月636K買入，經過1年努力，投入了1萬多裝修，把租金上提了25%，目前接近8000/月，明年應該可以漲到9000，目標是年2019超過10000月租。2條街外的國際足球場正在建設中，估計2019年肯定完工，到時候該樓的價值，保守估計應該在1.5M左右吧。因為國際足球場每個場次容納5-6萬觀眾，1年有8-10次國際賽事，周邊的商業設施會大更新。周邊大多數商用樓都是百年老房，或者新一些的是建於60-70年代的磚房公寓。相對而言，價值可能會受房齡和未來維修養護的影響。我們這棟商用樓原來的東家買了舊樓，推翻了重建於2006年，它的次新房價值應該會有一個大飛躍。當然，這隻是我個人目前的理想推斷。目前我們同街一個麵積相仿建於2008年的醫用樓，居然開價3.9M。不知道他們是否能兌現如此瘋狂的厚利。
【2018思考和轉型計劃】基於川普30年一遇的大稅改，美國無疑將成為聚寶盆！大量海外資金回流（蘋果和微軟超過90%的利潤，多少億的資金將會逐漸回流），巨無霸公司將大批海外工作回調。可以想象未來至少3年，經濟方麵會一片紅火。按全民就業（低於3%失業率算），如此黃金時代，雖不可避免帶來人力物力價格上漲，開啟通脹，但最為抗通脹第一利器的房子必然也是更加搶手，何況現在全美庫存量不足4個月的消耗，更是加劇了僧多粥少的供需矛盾。
2018民居低價位房，我們城市30萬以內的房子，特別是10年內的次新房TH將會競爭更厲害。因為新投資客，首次置業買家，downsize買家，3個群體的買家都在爭奪這些有限資源。今年我們當地房價已平均漲6%。明年我的估計是這個數字會更高。
如果未來三年是轉型登頂的好時機，那麽現在就一定要好好籌劃了。我們的計劃是從民居轉向學生公寓樓。目標是大力增加現金流。希望在3年內可以讓負債控製在50%以下，為未來3-5年的周期到來，提早做好準備。當然，這也不可避免需要賣掉一些白玉來置換出一些現金。所謂會買是徒弟，會賣才是師傅。這個時機把握和如何賣是要考慮清楚的。
我先生在2017年4月底正式提早退休，在眾人的不解和疑惑中，他堅定地離開了工作30年的Top100的大公司。當然左手損失的是豐厚的年薪，右手的的標誌是我們從業餘地主正式轉正為專業地主。這也是我們今年投房大躍進的一個有力支持。我堅信要實現財務自由，今後的幾年是關鍵中的關鍵，必須把握好方向和節奏。
當然，站高望遠，我是希望盡快布局好一個未來10年，20年，30年，50年無憂的一個安穩小家。
目前的盈利模式：第一要務：投資出租+第二要務：Realtor（主要服務於自己房子買賣便利+投資客+房客買自住房）+PM（代客管房，目前僅一個VIP客戶的3套房，明年可能擴大些，非重點業務）+退休金
會當淩絕頂，一覽眾山小！
恭祝各位地主新年吉祥，財源廣進，萬事如意！
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