外國籍人士在中國的房產繼承程序
國家政策為房產繼承提供三條途徑，對房產和繼承人的合法性進行公證，在法院提出訴訟得到判決，和在不動產交易中心進行繼承轉戶。其中不動產交易中心進行繼承手續始於2016年的12月，因為要求繼承者提供上兩代的死亡和人事證明，到目前為止沒有一例成功。不動產交易中心的接待人員直接說，這個政策就是不想任何人辦成， 並希望民眾去向上告，告得越高越好，才會得到上邊的關注。而法院的民事調解通過對繼承者之間的的糾紛進行判決，沒糾紛法院無法介入。人們通常走的是通過公證進行繼承。公證處非常謹慎，如果發出公證書之後有家屬提出異議，公證處將撤回公證書並賠償50 萬。過分的謹慎，繁雜的程序保證了一些人的權利，但也造成許多死案。
財產繼承四部曲聽上去簡單，做起來卻沒那麽容易。原因有四。一，因為每個案子情況不同，公證處沒有也不提供一個所需材料的list。二，如果申請人未能提供所要求的材料則沒有替代方案可循。三，需要什麽材料在很大程度上取決於辦事的公證員的判斷。隨意性較強。四，個案的複雜程度迥異。
一，財產繼承申請人持身份證件，房產證，原始房屋購買發票，房產藍圖，合同等有關材料到公證處進行谘詢。谘詢時接待人員會問有關房產和繼承人的一些問題，既是了解情況，也企圖在談話中發現繼承人是否有意隱瞞什麽。 因為每個人的情況不同，很可能需要的材料不同。但目的是一樣的。接待員會根據你提供的情況告訴你需要提交哪些證明。
二，財產繼承申請人獲取和提供所需證明。
需要獲取的證明包括，
1， 公證處會給你蓋有公章需要填寫的表格。一般情況下需要財產遺留者的死亡證明（如果沒有醫院開的死亡證明，到死亡時所在派出所開具因死亡而注銷戶口的證明），社會人事關係的證明 （到原工作機構開具）。
如果是夫妻共同財產，則需要提供雙方的死亡和社會人事關係的證明。
2， 遺產繼承者的身份證明，身份證 或者護照 ，以及經過公證的中文譯本，通常稱其為譯本公證。這個可以在中國完成，200 元左右。公證處也接受經過美國政府三級，外加中國領事館進行的護照翻譯認證，也可以提供原始中國護照和現實美國護照，是否必需提供護照譯本公證取決於公證人。（note，如果準備出賣房產，後期過戶等程序還是需要的。）
3，如果更改過名字，則應該準備一個經過美國三級認證（地方notary，縣法院，和州務卿）之後中國領館或大使館進行認證的中文的個人更改名字的聲明。這個聲明要包括新舊護照信息，敘述何年何月改的名字，從什麽改為什麽，並附所有與名字有關的護照的複印件。聲明中還需宣誓所有信息是真實準確的。
取證程序的難易取決於個案。因為無法提供某些證明，許多繼承到此為止，成為死案。
中國法律規定配偶，子女，父母為遺產第一順序繼承人（不分先後），所以要提供所有第一順序繼承人的人事關係證明。如果財產遺留者去世時死者父母仍舊在世，但是在辦理繼承之前去世，那麽他的合法繼承人可以進行轉繼承，包括他的父母，子女和配偶，轉繼承隻能繼承父母的份額，但是不可以與其他合法繼承者共同進行財產繼承。比如說，張三2010年去世，張三有兒女各一名。張三去世時，張三母已去世，而張三父健在，之後張三父死於2013年。張三的孩子們在2016 年開始繼承程序，此時，盡管張三父已經去世，但因為晚於張三，所以仍有繼承權利，張三父的其他子女，也就是張三的兄弟姐妹，張三父的父母（也就是張三爺奶），和張三父的配偶都具有轉繼承權利。此時，原來屬於第二順序繼承人的張三的兄弟姐妹，張三的祖父母都具有轉承權利。此時盡管第一順序繼承人（張三兒）在世，但是那些轉繼承人則可以繼承張三父親的份額。這種事不少，多發生在夫妻年齡差距大的婚姻。此種情況發生時，提供所有轉繼承人的人事關係證明是必不可少的。
另外，如果張三的女兒死於張三之前，沒有子女，那麽需要提供該女子的死亡證明，與張三的關係證明，和無子女證明。死亡證明到派出所開具，與張三的父女關係的人事證明應該在張三的人事證明中有記載。無子女證明比較麻煩，政府沒有這個記錄，不過公證處接受由兩個親屬提供口頭證明。如果張三女兒有子女，那麽他的子女有代繼承權利。此時則需要提供張三女兒與其子女關係的人事證明（該女子原工作機構人事部門提供），以及她與其父張三的關係（張三的人事關係證明應該有記載）。
三，將以上有關證明，房產證，原始購買的發票，房產藍圖等遞交給公證處。
提交：
1， 身份證（當場驗收，非中國護照持有者提交譯本公證書，護照譯本公證書可以在中國的公證處進行。如更改過名字則需要中文的聲明，證明兩個名字是同一個人。）
2， 財產遺留者的死亡和人事關係證明，如果是夫妻共同財產，必須提供雙方的證明；
3， 所有繼承者的人事關係證明。
4， 房產證，購房原始發票，房產藍圖。
note， a. 遞交所有文件的原件（護照隻是查驗後退給你）和複印件一份。b. 如果以上文件齊全，公證處將會提供公證書。所需時間各案不同，通常是三到10天。但是大部分情況要更長，因為公證處要親自去核實檔案材料，也一定會要求你提供補充文件。c. 公證員對申請人進行當場筆錄，並需要申請人簽字畫押，卻不給你複印件，也不容許申請人拍照留底。也就是說，如果需要，公證處可以以筆錄的內容攻擊申請人，而申請人沒有筆錄的文件可以為自己辯解，公證處也可以摘其中對他們有利的內容為他們服務。（一個極為不合理的程序。）
四，到區不動產交易所進行房產證過戶手續。
需要的材料包括，
1， 每一個繼承者的身份證明，（外國護照需要譯本公證書）國內人士需要身份證，戶口本，結婚證。
2， 房產證，原始房屋購買記錄包括發票等，
3， 公證處出具的繼承證明。
note， a. 各交易所的批準和做證時間長短不同，有些地方是立等可取。b. .房產證隻能寫中文名字，孫玉蘭其實是Susan Smith 的事情不少。c. 隻收工本費。
注意，
1， 如果本人不能去公證處和不動產交易所的則需要遞交經過美國三級認證和中國領館認證的中文委托書。
2， 不要勞民傷財用總領館提供的樣本，公證處不接受。毫無用途。
3， 不要以為一次可以辦完，基本的工作作風是一次隻告訴你一件事，下次去時再告知提供另一個文件。
4， 接待人員的權利很大，可以隨意折騰你，並可以對給予的信息不承擔任何責任。
5， 公證處不提供個人聲明的範本。不過越詳細越好，但不要講故事，言多語失。
6， 與國內打交道使用中文，不然會要求提供公證和譯本公證書。
7， 不要期待工作人員會具有專業風範，說話難聽，諷刺挖苦，一邊談話一邊玩手機是常態。
8，對提出的要求隨時更改也是常態，上次告訴你如何做，等你做完拿回來完全可能沒用了。
9，中國在房產繼承的有關法律建立在血親關係（血緣），而非姻親關係（婚姻）。
