買房需要用代理嗎？
這個問題在二十年以前， 答案是“YES”， 因為在沒有網絡時代， 所用的房屋上市信息資源為代理業內人士所獨有。 沒有代理， 很難買到房。
但現在是網絡時代，房地產問題網上都有答案, 售房信息一目了然，還需不需要要找房地產代理人? 所以對這個問題有兩種回答：做代理者當然回答“YES”, 原因是好的代理人能提供更快, 更專業，更有效的服務. 另外一些人回答 NO：理由是大部分代理是找不到工作的大媽，除了有個執照， 還能提供什麽專業服務？ 除了拿傭金，別的什麽也不在乎。所以買方代理沒用， 不如直接用賣方代理， 沒準兒還可以省一些錢。
其實即使在網絡時代， 代理還是有其價值的。 看完以下解釋， 你可以自己決定要不要用代理。
首先， 很多州房屋買賣是不需要律師的， 所以這種情況代理就是起律師的作用。 一個房屋買賣要牽涉到十幾個法律文件，簽非常多的字， 有非常多的步驟。 除非你已經非常熟悉，你不可能對每個文件們都搞得非常懂 。 而一個好的代理， 對本州所有文件，每一頁，每一句都應該爛熟於胸。 合同中每一句代表什麽意思， 為什麽要這麽寫都應該明明白白。 買方和賣方出了糾紛，合同哪一頁的第幾行適用，都應該手到擒來。 所以有個代理可以最大限度地保護你的利益。替你為法律文件把關， 除非你有時間自己能把這些文件都搞明白。
其次，雖然你能在網上得到所有房屋的信息， 但你要看房， 一般需要代理為你開門。 因為隻有代理才會有那房子的鑰匙。 別忘了，看房是在房主不在的情況下， 要進到人家裏， 並在人家裏看個底兒朝天， 連女主人的CLOSET都要進去看看。除了有代理， 人家不會讓你進家門的。
再次，房屋買賣是一個非常emotional process. 很多人意識不到這一點。 賣主對自己的房子當然是覺著好的不得了，你要對這房子有任何褒貶都會非常反感。 而買主常常會覺著這也是毛病， 那也有點不可是（所謂褒貶才是真買主）。這樣一來如果中間沒有代理做緩衝，一不小心就會互相傷害感情. 所以有代理可以避免這樣事件。
最後， 術業有專攻， 好的代理確實對其地區的房地產市場有很好的理解。這一點對新手還是非常有幫助的。 當然， 這一項可能不適於這個壇子， 因為這裏人比鬼精， 很多人比有些所謂的代理還懂的多。
代理職責和傭金
提起代理， 就不能略過傭金和受托忠誠/責任（fiduciary duty）。 一般房產買賣過程是這樣：賣主 和賣方代理簽賣房雇傭合同，裏麵說好賣方出多少傭金 (6% IE). 然後房子上市，買方代理(selling agent=buyer agent) 帶來買主。 成交後，賣方代理分3% 給買方代理. 所以買方代理是從賣方那裏拿傭金。
但是（ 注意了）， 雖然買方代理從賣方那裏拿傭金，但其仍然隻對買方有fiduciary duty。所謂的fiduciary duty是指在法律和職業道德允許的範圍內， 用一切手段， 包括忽悠，咋呼, 裝瘋賣傻等等等等為客戶（買方）爭取利益。一切都是談判策略。不同情況可用不同的策略。但其目的隻能是為你的客戶（這裏是買方） 來爭取最大利益， 而不是為另一方（這裏是賣方）爭取利益。 另一方的利益有他們賣方自己的代理來保護。
明白了以上關係，就可以理解除非你自己很懂，如果沒有買方代理而直接找seller agent直接買房（也就是Dual Agent）是多麽的危險。
如果用買方代理，一般是要簽buyer broker exclusive employment agreement. 這是一個非常有爭議的協議。 這個文件確實有“霸王條款”。 基本上是（當然每州都不同）在一定時間內，不管用不用代理寫合同, 即使買主自己看到/買到的房子，所有的傭金也歸代理. 另外， 即使在協議終止後多少天內（一般90）， 隻要代理帶你看過某個房子， 你要是買了， 那代理也可以要求你付傭金.
之所以有這樣的條款， 是因為確實有些人拿代理當免費司機。 看了半年房子， 最後甩開代理直接和賣主交易。或者是同時用多個代理， 浪費資源不說， 還有其他legal issues. 所以大部分代理會要求買主簽這個協議。 但因為關於這個協議的 爭議實在太多，而大部分引起爭議的是代理沒有解釋清楚。 所以職業道德要求代理必須向買主解釋清楚這個協議的細節及後果。 一般代理不應該把這協議混在其他文件之中沒有任何解釋就要求買主簽。 作為代理，不應該第一/二次看房就要求你簽這個協議， 如果他這樣做，你最好不用他。 但如果代理已經和買主合作了一段時間了，買主還是不簽這個協議， 那麽代理就應該明白沒必要再合作下去了， 一般就不會帶你再看房子。
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