這幾天投譚的千年不變的話題， 又炒作了一次， 連帶到好多地主微信群，我這些天都在飄， 有空所以說了一些我的想法， 當然就是些都是些想當然的看法， 整理了一下， 發這裏大家看看。
一般來說， 做定投的人基本認為定投好，定投省心，回報不錯，都是還是有時段性， 這個平均回報率和 entry point有莫大關係. 做股票的當然認為做股票的好，這個可以1年10倍，碰上接受財富自由，這個是剩存者的以點蓋麵. 做地產的也是認為做地產可以賺錢，事實上地產回報是很差的，地產能賺錢，是因為可以有 leverage。
這3個投資方式， 我都做過，也都還在做， 當然我家地產是98%， 其它多是定投，我定投了20年， LOL。 至於單個股票， 那就是那些TQQQ/SQQQ/SPY。 現實中，上B的基本上都是股票得到的， 99% 都是， 但是這些上B的人，基本上都必須是 actively participating, 不會是那些躺平理財的，除非出生就是在羅馬。
理財隻能到高端中產，要發財必須能夠 create value. 小地主是個小生意，對如何發展和管理大規模的 portfolio, 一般沒碰到過，所以大部分也不會明白， 要真正賺大錢的， 無論是把自己生意做大， 或者管理一定規模的PE， 結論都是actively participating。
小地主，基本上是從0到0，因為地產不是最重要的，一份工作最重要。 從0到1、 也就是我經常說的， 需要年租超越1百萬，那才是從0到1 的飛躍， 過了這個坎，基本上就摸到門道了。
年租一百萬，是個專業地主的門檻， 下麵是這個是我以前提出過的 benchmarks， 過去3-4年我自己也是在7-9之間徘徊著，3年前我以為可以很快突破9，但是還是很難，所以9以後我也不知道是啥情況。
我以前寫過的，我舅媽我做房地產的榜樣，我舅媽在1987年40萬買了一個motel，地有40acres，90年賣了一半給 Walmart, 2個米， 我那時候確實開了眼，後來大學期間看完了圖書館裏大部分有關投資和地產的書，立誌不賺有數的錢，然後就做股票投資了，當時買房是一年一個，就是為了減稅. 然後97年女兒出生，我家領導要求我要找個正經八百的工作，所以就把股市上的錢一分為三，40萬留股市，40萬買了一個IT consulting的公司， 40萬投資開發地產. 然後就是2000年 .com 爆發，股市的錢全部虧光， 當時主要精力是做IT，做的相當不錯，年gross有5百萬，10幾個員工，2003年我兒子出生，我都沒在醫院，我家領導罵了，後來公司就賣了， 正式全力搞地產開發和 custom build houses，這個時候我大概18個房， 到了2007我大概38個，突然就天掉下來一餡餅， 買了40門， 然後悟出了 residual income的重要性， 2009年完成最後一個新房，這個時候我已經100多套.
我是號稱35年房東，是釘子都沒釘過一顆的那種房東， 我個人認為，每個人的精力都是有限的， 隻能專心於一個事情， 所以我從來就沒想過考一個執照，也從來沒想過自己去維修， 但是，雖然我不去做，不代表不懂，我對基本上所有維修的流程比大部分專業人士還懂，所以我可以把一個$10的工人培養到$20的效果， 我家所有的工人，managers，都是我培養出來的， 我們的口號是， JY is never wrong。
年租超越1百萬， 就是3 和4，是已經 full time landlord, 需要的是全部精力，3， 是 net cash flow + 物業自然增值 + forced appreciations, 也就是BRRRR，4. 是房租總收入達到1百萬，到了這個階段是需要一些的團隊合作和管理，你個人的收入會有一段時間減少很多，你需要讓利給團隊，其實4，還是可以自己獨立幹，但是很快就會磨損自己的情緒，aka 最後煩死自己， 如果有組成自己一個team， 自己可以輕鬆前進更重要， 所以我說過了3/4的 都是專業地主。
從4到5，這裏需要質的飛躍，自己需要從衝鋒的角色變成規劃的角色，因為這個階段必須有團隊在你後麵支持，團隊才能幫助你更快的成長。我當年剛在投壇的時候，就是在4和5 之間糾纏著，然後就是命了， 2012-2016 的機遇，4年我就突破到了下一階段的7。
所以10年前我去投壇，心態和去年重去不一樣的，當年的目標是一年一米，重在管理， 現在的目標是1年10米，重在整合資源。 其實說起來，10米也沒幾個錢，這樣的速度， 到最後也就200米左右，沒啥了不起的，但是如何每年超越10米，到20，30，40，50米，也不知道。
leverage is double edged sword, 不斷的重貸，固然能夠不停的買，能快速scale，也就能夠快速垮掉， 我有一個物業，原來的老板，有2000多套 crossed 5 states, 都是 leverage to maximum, 2012年就全部被銀行收回了拍賣了。
所以我對 leverage是很認真的對待，我是衡量著在急進和穩固之間。 我以前也寫過，我家分內外三層的 portfolio, core是我家領導的私房錢，我和她說，這些物業是絕對的不能垮，這個大概230套，她總貸款不到3.5米， 就是所以的我家2014年前的物業，就是說這些物業是我們的根本，不能虧的，if everything else fail, 這些就是最後的退休錢。
中間的一部分，大概價值5千萬，有投資人， 但是貸款不多， 這些貸款大概4.5米左右。 第三部分就是些外州的，或者酒店，個人儲倉這些不是我最注重的物業，這些有銀行貸款，有投資人，大概30米左右，有貸款14米，投資人5米左右。
這就是我的三層 portfolio, 外麵的事可賣可不賣， 2層的基本不會賣，如果有人想退出我會回收這些股份，core就更加不會賣了，都是我家領導的。
其實我也就是還在小地主裏轉圈圈，基本上我已經做到小地主的天花板 institutional大型規模的上萬或者更多, can not compare.
