前幾天，我在投資理財論壇發了帖子“粗略算算我能積累多少遺產”。後來，有網友發評論說：如果你早點投資房地產，資產規模會更大。今天，我就試著分析一下。
我以前說過，我這個人特別內向，喜歡自己讀書，不喜歡和人打交道，也嫌麻煩，因此從來沒有想過做房東。
我小時候在農村長大的，住的是普通的草房、瓦房。為了看管家裏種的西瓜、蘿卜等，很多夜晚還要睡在地頭的簡易草棚裏。因此，我對住房的要求極低，更不懂美國的房屋。我直到39歲才在矽穀貸款買下自己的自住房，人稱“灣區小黑屋”。疫情期間，家裏5個人開視頻遠程上課和工作；我和太太不堪忍受，才決定換了一個大點的房子，把原來小黑屋賣了。
首先聲明，我今天的討論範圍，僅僅限於獨立屋，即所謂的別墅房，不是大型公寓；購買和經營一個公寓，不是我們這種普通雙職工家庭可以輕易做到的。根據我的觀察，獨立屋也是絕大部分身邊朋友買投資房的主流房型。很多朋友，都是在升級住房時，把先前的房子自然而然變成了出租房經營。
過去40年，矽穀的獨立屋的房價漲幅在美國名列前茅。過去10年，年均增幅也接近7%。不過，由於房子越來越大，一部分漲幅來自於房子麵積的增加。根據我自己的觀察和網上的數據，如果不考慮新房和房屋的改建成本，一個獨立屋的平均價格年增幅約為6%。
這種房型的致命弱點，是租售比不堪入目，通常隻有2%左右。地產稅和保險、維護費，需要1.5%左右。
因此，在矽穀，全款買這種投資房的理論投資回報率ROI隻有：
6% + 2% - 1.5% = 6.5%
因此，為了取得好的收益率，我們必須上杠杆。
我們用最常見的投資房3倍杠杆舉例。
在我這個地區，一個普普通通的獨立屋的價格是300萬美元。假設我用75萬美元加225萬美元貸款買下這個房子。貸款利息是4%，每年利息是9萬美元。每月的租金是5千，平均每年有一個月空置，總租金收入是5.5萬。地產稅等成本是4.5萬。我的現金流就是：
5.5萬- 4.5萬 - 9萬 = -8萬
所以，我必須額外填入8萬美元，才能實現零現金流。
那麽我的總收益就是房子價格的增值：300萬*6% = 18萬。
因此，我的83萬美元的總投資的年化收益率就是：
18 / 83 = 21.7%
問題是：我頂多隻能擁有一個這樣的房子；一個房子就要填8萬美元，這已經嚴重侵蝕我家的日常現金流狀況。
假設我想實現零現金流或者正現金流，而不需要每個月填錢。那麽我的首付比例必須提高。也就是說，貸款利息成本的上限是：
5.5萬 - 4.5萬 = 1萬
所以我隻能貸款25萬，拿出275萬首付。在這種情況下，收益率隻有：
18萬 / 275萬 = 6.5%
假設我用1倍杠杆，減輕現金流的壓力，用150萬美元貸款買房。那麽現金流就是：
5.5萬- 4.5萬 - 6萬 = -5萬
那麽每年的總投資額是155萬美元，收益率是：
18萬 / 155萬 = 11.6%
這樣的話，我可以擁有兩個這樣的房子，每年向房子裏補貼10萬美元。但是收益率還不及我基金賬戶14%的回報率。
結論：
- 我如果一開始就上3倍杠杆買了一個投資房，那些投資的確可以取得更好的成績。但是，隻能買一套，無法規模化。
- 如果我用一倍杠杆，可以買兩套房子，但是，收益率不及基金。
- 如果我為了實現零現金流，用最小杠杆，那麽收益率隻有6.5%，慘不忍睹。
綜合下來看，我好像沒有失去太多，不至於遺憾終生！
