最近看到很多帖子說現在不能投資房地產了。也看到新壇主上任後有新人來問問題，所以我想分享一下我的經驗。盡管我現在寫的東西已經被無數的大佬們寫過無數次了，不過還是把我一個星期前的數字寫出來希望對新人有幫助。如果你不是很有經驗，可以按照我的思路把你要買的物業算一下，再決定是否投資。
算法一：現金回報率（cash on cash）
要和其他投資比較，最直觀的是現金回報率。剛幫朋友買了一個房子，$240K, 狀況中等, 租金$2450/月（已經找到房客）, HOA一年包括水費$1560, tax $3500, 保險$800, PM的管理費$2300， 維修$800. 首付25%，$60K, 加上其他的費用，算成$65K，利率7.25%，每個月本金加利息￥1250，每年本金還款 $1.8K, 付利息$13K. 一年下來總支出$23K，假設11.5個月有收入（不是12個月），現金流$4500， 現金回報率7%. （要把PM的費用打進去，你是投資人，不是物業經理）。
算法二：現金加淨值回報率（cash + equity）
除了現金流，房地產的收入還有兩塊： 本金還款和升值。這兩項也是real wealth， 隻是不以現金形式顯現（直到你refinance or sell的時候）。 按照每年3%算增值（參見建寧兩三個月前發的關於全國不同地區的房價曆史的帖子），每年的增值是$7200. 本金還款$1800， 把三項加一起是$13500K. 針對$65K首付，總回報率是20%。以後利息低了就重新貸款，現金的回報率會急劇上升（你要有房子才能吃到這個紅利）。另外房租長期是上漲的，本金還款是上漲的(即使不refinance）。 你要再用這個總回報率和其他投資比較，看看其他投資是否比這個高。
附注1: 關於利率：這個7.25%的 利率是Fannie Mae的30年固定貸款，你也可以考慮DSCR loan 30年還款，5年固定利息5.75% with prepayment penalty，首付要40%。
附注2：關於規模： 如果你覺得回報率可以但是投資太小，你多買就行了，買上十幾個就$1M，你也可以用全款買，等利率降了再貸款。
總之，我覺得房地產還是一項值得認真考慮的低風險高回報的投資。
