回答：1.對。2，原則上對，實際操作不確定，因為自住房免稅需要賣房前5年至少自住2年。

你的房子是12年前買的，房屋升值是12年的總的升值，如果中間出租，需要按自住和出租的比例分配升值部分，自住比例免稅，出租比例交稅。