請教在各位看來可能很房產愚蠢的問題

我沒有投資過房產，12年前賣了自住房，當時是房價60萬，我首付40%，幾年前不想付利息，就把它付清了。現在房子價值160萬，在學區還比較好的地方。孩子高中畢業了，離開家去上大學了，估計以後也不回來這裏。

打算把它賣了，換一個地方。這時才想起我的做法是否吃虧了。

1、住滿2年的自住房，夫妻倆有50萬的免稅額，現在漲了100萬，有50萬要交稅。是否幾年前在它漲了50萬的時候賣了，就近換一個房子，這樣後麵的50萬又可以免稅了。以後是否也照此處理？每買賣一次要損失5%的中介費，稅率15%的話，總價在150萬以下的適合做一次這樣的還手，對嗎？

2、當初買房的時候，中介建議我隻付20%，其它的錢再買一個用於投資。我比較保守，沒這樣做，好像。當時如果買兩個，現在兩個房子能增值200萬，多付一些利息，也筆現在多賺大幾十萬。如果當時同一個小區買兩個一樣的房子，每個房子自住兩年，它們的增值部分都可以有50萬不用交稅，對嗎？

後知後覺，隻埋頭上班的人，回想起來好像虧了幾十萬。

所有跟帖： 

• 你並沒有虧，隻是少賺了一些。至於幾十萬，那是滿打滿算，真正操作起來不一定會這麽多。 -南京姑娘- ♀ (0 bytes) () 02/23/2025 postreply 11:05:06

• 對，你的思路和理解很清晰。實際操作中會不同的地方，1，搬家麻煩，交易費不止5%（且要交易兩次），還有貸款，過戶等費用。 -守月- ♀ (336 bytes) () 02/23/2025 postreply 12:25:28

• 太貪的人容易栽跟頭。高回報的同時，風險也高。貸款多，萬一失業就傻眼了 -黑加黑不是白- ♂ (0 bytes) () 02/23/2025 postreply 12:33:27

• 風險與貸款絕對金額沒有關係。風險是由現金流決定的。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 02/23/2025 postreply 13:48:22

• +1 -古來萬事- ♀ (0 bytes) () 02/23/2025 postreply 15:11:41

• 回答：1.對。2，原則上對，實際操作不確定，因為自住房免稅需要賣房前5年至少自住2年。 -Peterb- ♂ (196 bytes) () 02/23/2025 postreply 16:25:01

• 你的做法省心了，才換來事業家庭順風順水。如果要折騰，未見得適合你。 -慘白的天使- ♂ (87 bytes) () 02/23/2025 postreply 17:11:52

• 你是不是應該多想想以後該怎麽投資，過去的事情就讓它過去吧，如果大家都說你虧大了，你不是自己給自己找難受嗎？ -北美翠花- ♀ (0 bytes) () 02/23/2025 postreply 18:39:00

• 吸取教訓沒壞處。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 02/23/2025 postreply 19:02:49

• 就是想從中學到教訓，發現自己思維、知識上的缺陷，以便以後改進呀 -possibleproblem- ♂ (0 bytes) () 02/24/2025 postreply 09:07:03