德國的房貸利率已經是升息前的三至四倍，但房產的價格依然堅挺，沒有相應的做出調整。特別是新房的價格，由於受成本的影響，反而穩中有升。倒是有些高能耗的舊房的價格受新能源政策的影響，已經有了20-30%左右的降幅。
前幾天和交往多年的銀行顧問聊了聊，問現在是不是到了繼續買投資房的好時候。他的意見是，買投資房的話，建議再等等看。
他的大多數賣房的客戶還是抱著可以用升息前的價格賣房的執念，認為降息會繼續，市場購買力會回升。而銀行方麵認為，房貸利率確實可能會繼續下降，但由於受通脹的製約，不大可能再回到以前低於1%的水平。德國經濟明顯已經進入衰退，製造業產能過剩，大廠裁員不斷，加上川普上台後即將帶來的高關稅壁壘，對德國經濟會帶來更多負麵的影響，未來的不確定性增加。
基於現在的房貸利率，房價和租金情況，在慕尼黑周圍，投資房大概需要35%-40%的首付現金流才能打平。
新建房的數量斷崖式地萎縮，而人口繼續向大城市集中，慕尼黑地區的出租住房市場明顯供不應求，估計柏林會更嚴重。從供需關係上，房產在慕尼黑和柏林這樣的大城市長期來看還會繼續是稀缺資源，長期看好。
至於其他網友提到的投資美股和美債相對的高回報，個人覺得這種比較是忽視了風險的差異。美股和美債的不確定性遠遠超過了在柏林買自住房的不確定性，兩者沒有可比性。大多數投資人還是沉浸在美股過去百年的高收益，而忽視了風險的變化。現在的美國和二戰後的美國其實是完全不一樣的，這次政府選舉已經完成了從極左往極右的大轉彎，加上財政赤字的不可逆趨勢，其不確定性在增加。這種不確定性的變化必定會反應在金融市場的波動和收益上。
我雖然也投資美股和美債，但還是抱著非常謹慎的態度。大多數網友對美股和美債太樂觀了，不是一個好兆頭。
