俺的業餘房產投資經曆算得上全是"白玉房", 寫出來跟大家分享哈. 個人覺得白玉房比較適合有些閑錢,但不想在日常房產管理上花太多時間精力的上班族. 原因:
一是沒有精力與願望跟低端租戶打交道
二是白玉房有規模效益,一個比得上數個白菜房(交易,找租,維修,管理...)
三是長遠增值潛力(這個看地區)
還有一個純粹本人偏好. 白玉房,白菜房買對了,都能賺錢.但本人一向喜歡高品東西
什麽是白玉房?可以講出很多特征:地點,學區,房況,結構設計...其實最概括的就一點: 房價--- 所有其它特點都概括,反映在房價內了.
作為投資的白玉房的房價應該是本地中位房價的125%-150% (具體看地區).最少最少不能低於100%.
比如南加州一些地區,目前中位SFH在35萬左右.那麽40萬上下才能算白玉房. 至少要35萬. 25萬肯定不能算. 同理, 如果本地Town Home(TH) 中位為25萬,那麽15萬的TH算不上白玉.
當然,像南加州這些地區的白玉房現金流肯定不會理想. 很大程度上每月投資要倒貼錢. 所以說白玉房的投資不是每個地區都能做的. 如果你看好低現金流地區的長遠升值潛力,那麽不妨一試.
再講講白玉房出租的特點:
- 因為房租比較高, 客戶群就比較小,所以出租時間會比較長. 三天出租的好事純粹是運氣,半個月很正常,一個月都是可能的. 作為房東的你能要hold住, 哈哈. 但同時要靈活應變
- 高端租客對白玉房的整潔及狀態要求非常高. 所以房子還沒ready時不要輕易上市示人. 因為在一個時段,你的租客群就這麽一些人,你要讓他們來了就喜歡上.
- 作為房東你也要比較挑.風險高的租戶情願繞過. 俺最近就放棄了一個三天能出租的,結果又等了半個月,找到一家比較穩定的雙高收入家庭,看來還有希望續租三年,五年的.
其實在白玉與白菜之間還有很大的"白果"地帶, 也是很好的投資機會.根據個人精力,經驗,和地區狀況, 以及經濟,貸款利率的變化,可以靈活考慮.
不管白玉,白果還是白菜,總有一款會適合你.胃口足夠大的話,你還可以e網打金! 嗬嗬
