樓市到現在差不多已過一半，而對於房地產本身，我們依然感受到周期轉型之後持續不斷的震動
2025年1-4月全國房地產開發投資額同比下降10.3%，回到兩位數跌幅
次生災害也還在繼續
但是數字背後不代表沒有變化，不代表沒有冷靜的思考
我們毫無疑問進入了一個新周期，一個之前不太有過的“產品”新政高頻期
今年“好房子”這三個字被反複頻繁提及
不同城市不同維度都有相應
北京、上海、深圳等15個試點城市先行先試，2025年一季度新建住宅中 “好房子” 占比已達65%-75%
與此同時反應到銷售段
1、2025 年一季度符合“好房子”標準的項目銷售額同比增長 28%，市場份額提升至 25%；
2、連帶著上下遊產業，據預測2025 年“好房子”將帶動關聯產業消費超1.5萬億元，其中新能源（光伏 + 儲能）、環保（綠色建材 + 循環經濟）、智能家居（含數字科技）三大領域未來5年年均增長率均超20%；
而在所有信息掩蓋之下，有一個角度似乎被下意識忽視了
關於各城市具體新政的落實及差異性
給各位舉一個很小的例子
都知道在今年5月1日起，由住建部發布國家標準《住宅項目規範》的正式開始實行
其中最被大家優先關注的，是這條：層高不低於3米
但具體到城市層麵呢
在去年福建以及今年杭州發布的試行新政中
來源：《福建市高品質住宅設計導則(試行)》
來源：《杭州市住宅品質提升設計導則（試行）》
特意指出：設有戶式中央空調和集中新風係統的住宅，福建層高不應低於3.10m，杭州不低於3.15m
更誇張的當屬浙江寧波
也是我目前為止見過的最高層高標準：
來源：《寧波市高質量住區設計要點（試行）》
住宅標準層層高不應該小於3.15m
並且明確給到製定說明
層高也不是越高越好，因為現行住宅規範要求住宅樓梯踏步高度不應大於0.175m，但當層高超過3.15m，樓梯踏步數會超過18級導致樓梯間尺寸加大，因此將下限定在3.15m，能有效提高得房率
所以各位發現了麽
這就類似於每年高考，即使有全國卷但對於省份城市也還保留著自主命題的模式
而這還隻是一個維度
更多關於噪音樓板厚度、架空層是否計容、地下車庫該怎麽做？
以及新物種四代宅麵積贈送及安全要求、甚至未來好房子驗收標準也有不同？
於是我稍微花了點時間
把最近重點10個城市區域的住房新規都翻了出來，用最笨的方法從頭看到尾
目的就是給大家梳理一下各城市關於好房子的標準和差異，如果說還有什麽更多的
也希望給到當下地產行業一個思考：
真正好房子到底什麽樣
ps: 以下政策截圖全部來自原文件（文件名稱以上圖表格為準），不再逐一標注
01
關於住房贈送率，各城市都怎麽解？
就是各位有沒有想過日常我們吐槽三房的次臥不夠大，玄關缺少一個轉身的距離
真的隻是設計不合理麽
受公攤麵積的影響國內普遍商品房得房率通常在70%-90%之間，即使是最高聯排別墅得房率也不過在90%
換言之
一套總麵積100平房子除去公攤不過89平
這也是為什麽過去我們看到市場會有如此之多偽三房設計的同質化、以及90別墅這樣產品的出現
本質上過小的麵積就捆綁了後端設計的可能
而這一點今年重慶算是遙遙領先
不久前我們統計過各城市陽台麵積的擴大，比如廣州上限從15%擴大到20%，最高惠州提升至25%
而現在
來自重慶最新5月新規
放寬立體綠化平台、陽台上限：
“單套住宅綠化平台、陽台等投影麵積之和不大於套內麵積40%的，取消其綠化平台投影麵積上限50平米的限製”
重慶直接幹到套內麵積的40%
這也意味著一套套內250平的房子，現在露台贈送麵積最高可達100平（視具體情況而定）
比之前期50平露台空間的上限翻了一倍
這哪是送露台，四舍五入相當於直接送了客戶一套房
而這還隻是開始
即使是對於非四代宅項目重慶那也是送起來毫不手軟
1、非四代宅高品質庭院增設活動平台：單套住宅允許設置30㎡活動平台（不計容）；
2、公區可設置生態花園：層高不低於2層，麵積不超過同層套內麵積之和的10%
3、允許大戶型住宅設置挑高客廳：套內麵積超過200㎡的第四代住宅、超過140㎡的普通住宅，都可以設置平層高廳；
4、優化飄窗：飄窗總投影麵積之和占套內麵積的比例按10%
注意以上一些關於飄窗、平層高廳還是能和四代宅疊加的
而最讓我關注的是兩個點
第二點公區可設置生態花園，也就是說花園露台不僅限製在住房內部，如今每層的公區也可以做生態花園了
這倒讓我想起去年去過的福州保利天珺
作為四代宅最早開發的福州，保利天珺除了有約20平室內露台之外，仔細看項目左側
還有約40平的公共休閑平台
實景呈現是這樣的
就像上麵這張圖一樣銜接成一個完整的社交空間
而這還是單套的設計，假設一層兩套同屬於一戶人家，那這一整個共享生態花園，近80平的公區麵積，都將是屬於你的私人獨享
是不是有點感受到新政的逆天了
包括第三點允許大戶型住宅的平層高廳設計
要知道以前能享受客廳挑高也就更多隻有別墅類項目
那平層是什麽感受
我給大家找了一張南京中海江南玖序是怎麽在平層做豎廳
室內客廳空間也是奇偶交錯的模式，從而讓整個客廳擁有了2層接近7米的挑高氣場
而如今重慶也能在平層實現高廳
按要求通高部分不大於兩層層高、水平投影麵積不超過該套住宅套內麵積的25%且不大於最大上限50平
不出意外接下來重慶的豪宅市場又要進化了
另外，這次蘇州在送麵積上也跑在了長三角前頭
雖然蘇州四代宅還沒重慶那麽普遍，但也指出鼓勵提升住宅陽台等半開敞空間，除陽台麵積在18%之外
10層以上可設置不大於50平的空中庭院
10層以下底層可設置室外庭院
並且同樣鼓勵10層以下的住宅，每戶可設置一個不超過套內20%的室內挑空空間
當然
贈送不等於盲目擴大麵積
伴隨越來越多四代宅、高贈送率的產品上市並交付，關於隱私性、四代宅露台植物標準
政策層麵也有了變化
在2024年5月溫州的《溫州市住宅建築品質提升設計導則（試行）》中要求住宅陽台、露台之間應該考慮住戶隱私設置隔斷
實體隔斷高度不應小於2米
也是為了避免相鄰陽台之間視線交錯的尷尬
再比如寧波新規中，也明確了大量關於空中綠化給排水設施要求，雨水總排水能力不應小於100a重現期的雨水量、綠化平台上的種植物最高高度不應超過1.5m的規定
最有意思的是這條
平台應預留一個不小於2.0m×2.0m的平麵空間，作為未來無人機投送位置，以實現無人機物流配送到戶
屬於是四代宅也能跟低空經濟夢幻聯動了
而這背後也告訴我們
多功能活動平台、公區可設置生態花園、平層高廳設計
四代宅遠非贈送率的終點，在此之上還有太多空間形態可以再演變
好，贈送麵積有了再說點室內的
02
室內戶型及精裝有了三個明顯變化
我們先從戶型結構說起
其實對於好戶型的理解以前最常見認知是南北通透、方正布局，而這次我明顯感受到對戶型設計的標準多了這幾個字
後期改造靈活
在杭州、福建新規中都有說明
來源：《杭州市住宅品質提升設計導則（試行）》
來源：《福建市高品質住宅設計導則(試行)》
一個是可持續改造的結構形式，一個是有利於空間靈活分隔的結構
在我看來大概兩種形式
一種稍微好理解的，也是寫在開發商銷講裏的：X空間
這類空間一般設於客廳旁側，後期可改造為茶室、花房，本質上是賦予客廳之外額外的空間功能
另一種相對更專業的就是：優化承重牆
比如非常典型，也是經常在剛需小戶型中看到的設計，叫做取消了南向次臥和客廳之間的承重牆
這是上海萬科海上映象的100平戶型
和傳統三房相比，在廚房、餐廳、公衛之間稍稍調整了位置，就使得原本公共衛生間的承重牆往後移動了
帶來一個完整功能的餐廳空間
而且是一個獨立且四至都可以形成獨立洄遊動線的空間
再比如對於單一空間
最近我在杭州華潤置地沄璟項目的主臥同樣看到一個優化
承重牆轉承重柱
可以看到區別於整麵承重牆的布局，而是在轉角設立承重柱
結合飄窗從衛生間延續至主臥
從而得到兩個無遮擋的270度轉角視野
類似上海綠城潮鳴東方、萬科中興路一號的框架結構也是這樣的原理，承重牆的優化正在進入更多開發商的視野
與此同時
優化承重牆也別忘了牆體隔音
這次在文件中也強調了三個數字：
1、住宅分戶牆厚度增至240mm，樓板厚度增至120mm；
2、隔音效果應達到50dB以上；
對比之前牆體厚度的標準是200mm，樓板厚度的標準是100mm（來源：杭州日報）
現在增加牆體厚度後，能夠提升隔音效果，滿足日常生活中的隔音需求，同時也能保證房子更堅固
第二，廚房麵積、衛生間被明確規範
這個問題算是剛需豪宅的通病，尤其很多購房者置換之後廚房麵積依然狹小，我一朋友就常跟我吐槽
比如，這套127平的標準三房設計，比最開始的房子多了將近40平，結果廚房，才多了不到1平
廚房總麵積僅6.4平
究其原因，一則廚房往往不觸及用戶敏感點，再則居住進化論的曲江濤老師提供一個很有用的數據：
在精裝修成本換算中，1平方廚房=4平方客廳
這或許也是開發商不太願意重度投入廚房的原因之一
但是
一個廚房到底該多大，現在應該沒有爭議
來源：《福建市高品質住宅設計導則(試行)》
來源：《安徽省高品質住宅設計指南（試行）》
廚房使用麵積不應小於5平
值得注意的是操作台及台前操作空間深度要求
我給大家找了張圖
台前操作空間也就是上圖紅線標注的，廚房台麵與牆壁之間的過道區域，為了符合單人在廚房操作的最小標準
該寬度不宜小於0.9m-1m
此外各位注意到角落的冰箱麽
在溫州新規中也有規定：
強製要求廚房至少考慮設置常規單門冰箱位置，一般需要0.65x0.65m的放置空間
這些都是日常最容易被忽視，但是交付之後真實影響到用戶使用的點，各位可以拿尺子測量下自己家廚房的尺寸
包括衛生間，雖然沒有具體尺寸
但同樣建議住宅套型內設有兩個及以上臥室且僅設置一個衛生間時，衛生間應設幹濕分離區
有條件的情況下宜將淋浴、入廁、洗手三種功能分別隔開
第三，精裝趨向“實用主義”
其實在新規之前就給到我強烈感覺
就是現在很多的項目已經要求裝修交付拒絕工程款
其實是開發商又要控製成本投入又要對外顯金貴，所以要求供應鏈的合作方給他們定製一些進口大品牌的非標工程款
但是在後期會遇到巨大的問題
工程款因為非量產，根本沒地方維修
這次新規也是如此
來源：《杭州市住宅品質提升設計導則（試行）》
首先在杭州新規中指出，設計單位應配合建設單位編製住宅產品使用手冊
類似裝修、上下水、燃氣等配置、使用及維修要求都應涵蓋在內，以便用戶查找和後期維護
其中寧波新規一句話引起我注意
來源：《寧波市高質量住區設計要點（試行）》
“管道壽命須與建築壽命同步”
目的也是為了解決房子未老管線先衰的問題，這些不為人知的隱蔽工程反而才是決定一個建築是否能成為百年建築的根本
這也是為什麽上海海泰北外灘的樣板房選擇直接剖給你看
采用的是最堅硬的全金屬機電管道
包括項目的玻璃
普通豪宅使用三玻兩腔，市麵上通常使用的是旭格65係列，而海泰使用是旭格的頂配90係列
四玻兩腔的玻璃製造，也是全上海首次出現
值得注意的是
來源：《寧波市高質量住區設計要點（試行）》
如今三波兩腔的窗戶也被定義為好房子標配了，這些以前新房的宣傳亮點，正在變成如今行業的基操
本質上好房子的裝修標準正在從奢石滿鋪的精致主義走向實用主義
03
架空層、風雨連廊、地下車庫、電梯廳...公區投入正在被愈發重視
確實是我這兩年看過這麽多樓盤的一個強烈感受，就是諸如架空層、地下車庫作為歸家動線的重要組成部分，正在迅速成為當下購房者的重要敏感點
但是關於公區怎麽做
一個核心本質
就是停留在以往認知這些空間的優化並非明文規定，做了也不過是錦上添花
但如今這些空間卻在各城市的“好房子”政策中被大量提及
第一
歸家動線正在被注入更多人性化的硬件配置
比如電梯轎廂
在安徽、溫州都指出建議在電梯轎廂內安裝空調
尤其是溫州，表示住宅電梯轎廂高度不應低於 2.4m，並應選用具有防夾感應功能的電梯
再比如風雨連廊
各位有多久沒在行業見過風雨連廊了，而這種往往豪宅才能實現的設施如今也在大力被作為品質提升鼓勵
為此蘇州更是願意將連廊開敞不封閉、對居民無條件開放，且寬度不大於4.5米的風雨連廊，直接不計容
最近上海正好是梅雨季
武漢新希望D10的封閉式風雨連廊
最是能感受小區有風雨連廊好的時候
第二，鼓勵架空層功能的全齡視角，且符合條件不計容
首先體現在高度
杭州率先給出要求，架空層層高不應小於4米，這一點豪宅產品架空層基本能做到6米以上
更關鍵是在功能上
為什麽架空層會淪為雞肋，本質上是沒有真正當作室內區域去規劃對待
就好比夏天極度炎熱之下室外開敞的架空層用戶難以使用，很多架空層會設置會客廳、休息室但對於最需要活動空間的孩子卻很少考慮
而在杭州以及蘇州的規範上
除全齡視角的要求，杭州指出架空層應該整體裝修設計並交付使用，功能上蘇州也提出可結合配套用房增加快遞收寄、便民零售、便民餐飲、體育健身、會客交流等鄰裏共享功能
包括在安徽新規裏也指出老人、兒童活動場地的100m半徑內宜設置無障礙衛生間，鼓勵增設第三衛生間
而滿足一定條件下的架空層可以不計容（來自《蘇州市改善型住宅項目規劃管理 相關技術要點(試行)》）
這一點不止停留在政策
我們最近在武漢新希望D10、杭州華潤置地沄璟項目
已經開始在架空層增設女性視角的封閉式花房、兒童90厘米視角的書吧以及衛生間
本質上就是讓架空層室內化從而創造出更多生活場景
第三，地麵停車樓或取代地下車庫
最早知道這條新規還是來自上周杭州踩盤華潤置地的望雲項目，也叫做蓋板設計，於去年12月落地
我給大家找了張原文件的設計圖
來源：《杭州市規劃和自然資源局印發關於優化建設項目容積率及相關指標計算規則的通知》
可以清晰的看到，原本地下的停車場被抬高到地上，並且可結合架空層設計
這樣做的好處
第一是讓所有配套豎向化，地麵車庫抬高可以實現光的照射，類似望雲項目在架空層（也是地上停車庫）之上又另外做了一層健身房
將整個建築完全支撐起來
於是對於業主而言，最低的起始樓層也相當於一般樓盤的3-4樓
第二開發商也能節省成本
要知道地下車庫的建造成本就高昂
並且根據新規“用於滿足停車配建最低標準的停車空間（包括獨立設置的且專門用於停車的停車樓、居住用地內位於底層架空平台下方的停車空間、位於建築內部的多層停車空間）不納入容積率計算”
而更讓我沒想到的
這次在重慶也看到了這一設計
還精準標出不計容的地上車庫，應該在配建車位的20%
如此說來，接下來杭州、重慶應該不少開發商都會選擇做地麵車庫
04
最後，什麽是好房子的驗收標準
是不是有點驚訝
沒想到“好房子”居然已經滲透到如此後端，要知道以往商品房交付驗收一直處在一個模糊的邊界
需不需要驗房師，驗房師專不專業也全憑業主自願尋找
而如今同樣看到兩個決心
一個是全麵推行“先驗房後收房”製度
來源：《唐山市高品質住宅開發建設實施方案（試行）》
在今年3月唐山新規要求之所以要先驗房
就是為了解決開裂、滲透、空鼓等工程質量通病，同時也要強化材料和部品進場複驗、現場自檢的形式
涉及更細枝末節的
同樣也有上海最新發布的《住宅工程套內質量驗收標準》，也將於2025年9月1日起實行
據悉新版更聚焦以下4個方麵：
1、針對精裝修住宅，新增套內空間尺寸測量等驗收要求及裝修前分戶交接驗收要求；
2、新增集成式廚房和衛生間驗收要求；
3、新增低溫熱水供暖、新風係統及智能家居控製係統等驗收內容和方法；
4、聚焦外牆、外窗滲漏等問題，修訂了防滲漏驗收要求
而關於這一點
目前為止我眼裏做的比較好的是成都嘉佰道
當時去到現場驗房師隻能打著手電筒，挑出類似劃痕、磕傷這類能當場解決的小毛病
正是因為在真正交房前，開發商自己已經過了好幾輪了
而且每一輪都是客戶視角的審核，包括至少三次保潔，工程師、第三方驗房、物業管家、置業顧問
也才實現項目極高交付率
但這還不是最重磅的
要說驗收這件事做的怎樣很大程度還是依賴開發商自主性，那麽還有哪些不太規範的項目呢
總不能都靠匠心靠情懷
也是這次上海臨港最震驚我的：加強主體責任追溯
來源：《加強臨港新片區住宅工程質量管控的若幹措施》
為什麽行業依然會存在虛假宣傳，以及前期口號執行不徹底，就是因為地產開發過程中涉及太多問題彼此交叉，責任邊界模糊
所以這一點真是太重要
一來做到任何問題供應鏈可追溯
工程質量找建設單位，所以建設單位不得任意壓縮工程造價；設計質量找設計單位，所以設計單位不得將未履行合法程序的“白圖”交由現場作為施工依據；施工監管找監理單位，所以對發現的質量風險問題督促施工單位限期整改
甚至
不惜引入第三方機構
保險公司、施工圖審查機構以及建材生產企業
本質上就是為了最大程度做到公平與監管過程透明化
未來合理的監管機製一定是推動整個地產鏈條能夠實現正向發展的關鍵一環，也是構建房企與用戶信任橋梁的重要一環
這不是造概念是真的刻在白紙黑字
這種決心到什麽程度
來源：《加強臨港新片區住宅工程質量管控的若幹措施》
也是我第一見會直接涉及到暫停項目預售
包括行政處罰信息還會在“信用中國”被公開公示，打上記號，有點項目黑名單的感覺了
05
所以各位
這應該是我有史以來看產品政策最多也是解讀過程最為最痛苦的一次，期間涉及大量晦澀的規範以及產品細節實在太多太多
但整個過程為什麽越解讀越興奮
我想歸結為兩個詞，沒有很高大上，但足夠振聾發聵
一個叫做：體係化作業
今年我們看到幾乎每個城市每個開發商都開始宣導好房子的概念，也是伴隨著這條金線，房地產的屬性也從過去的金融屬性，進入到製造業屬性
概念背後其實是有過疑惑
好房子到底什麽標準？後期又能怎麽確保如實執行？
但如今我們看到標準呈現在眼前異常清晰
從設計端的人視角——到施工端的數字規範要求——再到臨港構建起嚴格的主體責任追溯製度，甚至囊括平層高廳這樣局部空間的點狀創新
這些城市新規們就像是一本本事無巨細的“好房子”指導手冊
讓一切都有跡可循
真正意義上構築一條完整的“好房子”產品鏈條
本質上隻有用足量細節的支撐，然後花代價兌現，才會讓當初的概念變成品牌，某種程度上這件事具有劃時代的意義
第二，關於如何執行，這也是原本最擔心概念落空的地方
所以我看到的第二個詞是：態度
就給大家看一個細節，是我翻看唐山新規方案時，來自9大部門共同公布
這裏麵有地產相關的住建部，更多是非地產的財政局、銀行、國家金融監督管理總局唐山監管分局...
決心是力透紙背的
本質上也是傳遞出一個信號：好房子不僅是國民經濟的支柱產業，更是關係千千萬萬的民生產業
因為無論是什麽時代一定是向好的方向發展，曾經從翻蓋手機進化到智能手機如此，現在的好房子也是如此
所以體係化決定可操作性
而這樣的態度本身決定這件事可以在行業走的長遠
“好房子”背後的陽謀，不過是把真正好的產品歸還給行業，歸還給用戶，讓自己的居住環境更舒適
這是最大的初心
所以接下來我更期待的是政策之後，又將看到怎樣真實兌現好房子的項目
在各個城市落地生花
