補償老業主百萬“封口”？李嘉誠旗下一豪宅7折拋售

李嘉誠旗下企業在北京開發長達二十餘年的住宅項目——禦翠園，因其再度降價拋售，引發市場廣泛關注。

記者獲悉，長實位於北京朝陽區東四環的“禦翠園”項目於近日推售新一批房源，該項目高層項目均價降至7萬元/平方米，總價最低980萬元起，較去年開盤價格下降近百萬。

“這次推出的房源，銷售均價為7萬元-7.1萬元/平方米，戶型是140平方米、180平方米的高層，目前這幾個戶型都有房源在售。”該項目售樓人員告訴記者，本次優惠活動是從五一開始的，其表示，五一假期的時候人比較多，140平方米的戶型賣得不錯。

按照該項目此前9.07萬元-9.97萬元/平方米的備案價，此次開盤的戶型，每平方米售價下降近2萬元-2.9萬元；由此計算，本次銷售價格較備案價最高價格，相當於打了7折。

“禦翠園是個開發周期超過20年的老盤。由於這個項目拿地時間很早，土地成本極低，也有著更大的利潤空間，今年打折加大也是順應當下市場、加速去化的表現。”58安居客研究院院長張波告訴記者。

其進一步表示，今年以來第四代建築開始不斷增多背景下，未來會有更多戶型好、得房率高的產品上市，這進一步增大了禦翠園的銷售壓力。

降價百萬“拋售”

據了解，北京禦翠園項目去年開盤時的銷售均價，在7.5萬元-7.6萬元/平方米左右。本次所推房源在去年開盤價格打折基礎上，再度進行下調，下調價格約百萬。

“這次降價後，140平方米高層的戶型，總價較上次開盤差不多便宜了100萬，上次開盤價格在1080萬元-1100萬元左右，現在到手價980萬起。”禦翠園另一位置業顧問告訴記者。

除高層戶型降價，禦翠園的別墅項目價格，也在下調。

“別墅產品因為總價較高，這次價格降得也挺多的。”上述置業顧問稱，別墅麵積最小的戶型是345平方米，降價後總價2900萬元起，單價在8.5萬元-8.6萬元之間，而之前總價在3200萬元-3300萬元左右。

記者在采訪中了解到，開發商決定降價後，為補償去年高價購房的老業主，禦翠園此次提供了兩種補償方案。

“一種是補裝修，按照每平方米一個固定的價格，為老業主進行裝修；另一種是補差價，按照不同戶型給予80萬-100萬元價格不等的補貼。”上述置業顧問表示。

對於調整價格的原因，上述售樓處人員告訴記者，是想趕在交付之前，將沒有賣出去的房子全部清掉。“預計6月份交房後，高層戶型的價格會恢複到原先8萬元/平方米左右的水平。”

據悉，禦翠園項目從拿地至今，已開發了23年，其也是當年李嘉誠進入北京的第一個住宅項目。

公開資料顯示，“禦翠園”由長江實業旗下和記黃埔地產（北京朝陽）有限公司開發。據多家媒體此前報道，“禦翠園”所在的姚家園項目地塊總麵積約40萬平方米，由和記黃埔於2001年時以7億元的價格拿下，樓麵價僅1750元/平方米。

拿地4年後，長實開發的一期逸翠園才在2005年開盤，隨後便陷入了漫長的“開發”階段。距離拿地20多年後，該項目二期禦翠園才在2024年開盤入市。

在這二十多年時間裏，李嘉誠旗下企業也享受到土地升值帶來的紅利，禦翠園銷售備案價相比地價上漲了五十多倍。分析人士指出，即使按照7折的價格“降價”出售，相較於當時拿地時的地價，售價也上漲了近幾十倍，其仍能大幅盈利。

北京多項目推出特價房

禦翠園項目的降價，也對周邊房產市場產生了影響。

一位房地產行業分析師告訴記者，李嘉誠旗下項目降價，已經拉動周邊區域價格的下調。

據其介紹，本周朝陽區華紡易城小區成交了一套138平方米的三居戶型，總價858萬成交，單價6.2萬元/平方米，該房源為次頂層，中間樓棟，無明顯硬傷。而上周該小區成交的同戶型房源，總價945萬元，一周時間，該小區同類房源總價跌去了87萬。

張波認為，該盤降價後對於板塊的影響的確存在。一方麵，由於其與同期新項目更具現代感的設計和高品質配套相比，明顯缺乏吸引力，競爭的重合度小，但價格優勢也會迫使其他開發商跟進降價或加大優惠力度以爭奪客源。另一方麵，二手房板塊本身的掛牌量大，當下的價差會削弱大量二手房的競爭力，業主降價情況可能會由此增多。

“禦翠園周邊區域還將有幾個新盤要入市，包括中建智地、中國金茂、越秀地產和朝陽城發聯合體以126億元的價格競得的平房黃衫木店地塊，屆時‘肉搏戰’才真正開始。”上述分析師稱。

事實上，降價拋售的禦翠園並不是個例。5月以來，北京多個項目推出特價房，市場價格的調整正成為這些項目所在區域當下的熱門話題。

公開信息顯示，五一期間，朝陽區的中建璞園推出了特價房源，其中94平米的三居室房源在優惠後價格為655萬元，較原價便宜100萬元左右。此外，豐台區的森與天成、順義區的住總芳華裏、大興區的德賢華府、大興區西紅門的橡樹灣三期、石景山的中海學府裏等多個項目，均有特價房或優惠活動。

“北京的確有不少新房價格有所下調，但存在區域分化，核心地段的高端項目因稀缺性和產品力對價格的支撐力強，而昌平、順義等外圍區域降價占比相對更高。”張波在接受記者采訪時說。

對於這種現象，分析師指出，一方麵，二手房價格下跌導致新房性價比優勢減弱，購房者更傾向選擇成熟板塊的二手房；另一方麵，房企償債壓力大，為實現快速去化回籠資金，從而加大了新房降價促銷的力度。

成交方麵，安居客監測數據顯示，4月北京新房成交套數為3095套，同比上升28.%，環比下降29.6%。二手房方麵，北京市住建委發布的數據顯示，4月北京二手房網簽量為15569套，環比下降19.05%，同比上漲16.59%。

張波認為，北京新房市場短期內還可能出現“以價換量”的案例，但價格調整幅度受板塊區位影響較大，整體市場總體上穩定向好的大趨勢，仍然不變。