洛杉磯大火被燒掉的房子，要不要繼續還貸款

美國洛杉磯最近發生大火，好多房子整個小區被燒成一片白地。假如是貸款買的房子，房主要不要繼續還貸款？

簡單的回答是肯定的。這也就是為什麽在按揭貸款還清之前許多州的法律要求房主必須購買房屋保險的原因-確保銀行的貸款不會在發生火災，洪水，颶風之類的災害之後不至於打了水漂。此時，房屋保險的重要性也就顯現出來了。

不過這隻是理論上的圖景。事實上的情況要複雜一些。盡管貸款買房的房主最終必須償還抵押貸款，但法律也有一些規定可以讓大多數房主在災難摧毀房屋後或經曆嚴重的財務挫折後有足夠的餘地來進行緩衝，而不至於立即陷入違約的困境。

按照加州法律規定，受到野火等自然災害影響的家庭和個人可以申請在一定的時間期限內暫緩支付抵押，前提是房主在發生災害之後第一時間聯係其抵押貸款服務機構並告知情況。

但是，並不是所有的按揭貸款都能夠享受到這一優惠。比如一些價值數百萬美元房屋所麵臨的較大金額的抵押貸款可能沒有資格獲得與小額貸款房主相同類型的優惠措施。原因也很明顯：銀行能夠兜底的金額是有限的。

按揭抵押貸款分為兩大類：合格(conforming)貸款和不合格(non-conforming)貸款。其劃分依據主要是根據抵押貸款金額的限製。具體的閾值因地域而異。目前美國全國範圍內合格貸款餘額的限額為 766550 美元。但在洛杉磯地區，由於房屋均價遠高於全國平均水平，聯邦政府支持的抵押貸款的合規限額可能高達 120 萬美元。換句話說，每筆達到或低於該限額的抵押貸款都有聯邦政府通過聯邦住房管理局(FHA)以及房利美和房貸美以MBS擔保形式提供的支持。

如果房主因為自然災害等原因導致房屋損毀，他們可以聯係管理貸款的貸款服務機構並尋求幫助。如果貸款由聯邦住房管理局支持，服務機構必須遵循聯邦住房管理局製定的服務指南。 其中最常見的援助計劃是抵押貸款延期，其允許房主因困難或無力付款而延緩付款。延緩付款的期限因情況而已，可以達到6個月甚至更長。

但大多數用於支付洛杉磯房價較高郊區房產的大筆貸款可能不受相同聯邦政府指導方針的約束，因為它們超出了合規限額，或者由不一定是美國政府所支持的機構持有。這些“不合格”貸款也被稱為“巨額”(jumbo)貸款。這種情況在像遭受火災的太平洋帕利塞茲 (Pacific Palisades) 這樣的地方可能更為常見，那裏的平均房價約為 340 萬美元。

對於這類jumbo貸款，情況會比較複雜。但是大多數情況下這些房主仍然有資格獲得財務救濟，具體取決於他們的個人情況，而且這些大額貸款背後的貸方和服務商仍然受到加州製定的某些法律比如《房主權利法案》的管轄。

該州的房主權利法案也可以為受野火影響的房主提供一些保護。根據法律，貸款服務機構必須提供預防止贖的替代方案，其中可能包括貸款修改或延期；為貸款再融資；出售財產；或代替喪失抵押品贖回權的契約，其中業主將財產轉讓回貸方。至於擁有巨額貸款的房主可以推遲抵押貸款付款多長時間，則要看具體的情況以及貸方的政策而定。

更為嚴重的是，加州地區頻繁爆發的山火已經使得一些保險公司開始拒絕在加州接納新客戶或決定不續簽現有保單。正在進行的 Palisades 火災將成為該州損失最慘重的火災之一：消防官員周三表示，超過 11800 英畝的土地被毀，1000 棟建築被燒毀，而摩根大通保險公司的分析估計，僅這場火災的保險損失就可能接近100億美元。此外至少還發生了四起其他重大火災。因此，包括State Farm等一批大型的保險公司在最近的1年裏開始大幅度取消現有保單，並且停止續保。當然，從保險公司的角度，這是一種風險防範措施，但是卻是苦了廣大房主。

但是又有什麽辦法？畢竟，在資本主義製度下，企業和個人都是趨利避害的，何況保險公司和銀行都不是慈善機構。