“史詩級”救市
最近很多關於樓市的“小作文”居然都應驗了！
5月17日，傳了很久的“史詩級”救市政策終於落地。當日，多個政策公布，股市房地產板塊迎來“炸裂性上漲”。
首先是在當日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議上，提出全力支持應續建項目融資和竣工交付，地方政府酌情收購已出讓的閑置存量住宅用地，提出商品房庫存較多城市地方政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房等。
這意味著，政府下場回購庫存房得到了中央層麵的支持。
隨後，央行連發3條重磅房地產新政：取消全國層麵首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；下調公積金貸款的利率水平；首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%。
從政策的指向來看，降公積金利率，主要是針對剛需，也就是第一次買房或者置換的人群；降商貸利率，主要是針對改善需求；而三條政策加起來，主要是針對投資需求——降低購房門檻和購房成本，都是刺激購房者下場的有效手段。
根據去年9月的通知，央行要求，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於30%。
當然，降低首付比例的作用在北京、上海、深圳這樣總房價越高的一線城市作用會更加明顯，對絕大多數城市效果仍需觀察。
網上有一個分析也很到位，首付比例降低了15%，但是相對應的隻要房價下跌15%就相當於你持有的房子就是負資產了，這對購房者來說是一個很殘酷的事實了，有被銀行追著增加首付款的可能性。
不過，資本市場對救市的效果充分認可，截至當天收盤，房地產板塊大漲7%，多隻個股漲停，港股一些房地產鏈條企業甚至有上漲300%多的，確實是“炸裂”。
收盤後，媒體再發布重磅消息，在5月17日國務院新聞辦舉行的國務院政策例行吹風會上，中國人民銀行表示，將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。
這雖然是前麵保交房視頻工作會上意見的具體落實，但也讓外界看到，中央層麵的救市已經不再停留在口頭上的鼓勵了。
政策底到了嗎？
5月17日的政策，其對應的都是在需求端進行優化。我個人認為，從需求端看，雖然監管的籃子裏還有工具，但基本上已經算是政策底了。
首先看限購，上一篇文章我們已經分析，目前全國限購的城市除了四大一線之外，隻有天津和海南了。其中廣州和天津也基本算放開了，北京和海南由於其特殊的地位和發展考慮，要全部放開限購很難，上海和深圳的空間有，但也需要“剝洋蔥”。
所以從放開限購的角度看，未來僅僅一線城市中心區域及限製開發的區域（比如海南的三亞、中部生態核心區等）保留限購政策，但可期待的政策已經不多了。
目前還有一些城市有限售、限貸和限價等限製性措施，但都屬於小補丁，於大局影響不大。
其次是降低購房門檻和購房成本，這是本次政策的核心，但不是全部。從降低成本來看，更刺激的政策是財稅政策，降低交易稅費征免年限、降低存量房貸款利率等，都將是更大的利好。
從資產端看，主要問題是解決房企出險問題。此前中央要求一視同仁地滿足不同所有製優質房企合理融資需求，但在實際執行過程中，民營房企仍被區別對待。
好消息是過去一年保交樓成績顯著，數據顯示，截至2023年末，350萬套保交樓項目已實現交付超300萬套，交付率超過86%；3500億元的保交樓專項借款絕大部分已投放到具體項目，保交樓專項借款項目總體複工率達到99.9%，保交樓工作取得突破性進展。
保交樓穩定了房地產市場，避免了大量爛尾樓出險，穩住了房地產基本盤。但目前的問題是，大量房企困於保交樓，已經沒有了流動資金自救，因此對專注主業、守法合規、資質良好、經營穩健、具備發展潛力和一定係統重要性的優質房企予以支持，使其改善流動性狀況、增加資金融通渠道、擴大資金使用範圍、提升資金使用效率就更加重要。
總體來看，資產端政策籃子裏仍有大量的工具，未來有需要隨時能拿出來用。
5月17日，國家統計局發布了2024年1-4月份全國房地產市場基本情況，房地產投資、銷售、融資各項指標繼續下滑。其中，全國房地產開發投資約3.09萬億元，同比下降9.8%。至此，開發投資增速連續23個月負增長。而截至4月末，商品房待售麵積7.46億平方米，同比增長15.7%，其中住宅占了一半以上，相當於數千萬套房子還沒有賣出去。
投資大幅減少，庫存大幅增加，首先傳導的是土拍市場，有媒體統計，已經發布2024年土地供應計劃的熱點城市裏，除了北京和成都可以與去年持平外，上海、廣州、合肥、蘇州、廈門的供應規模都減了不少。
其中蘇州隻有去年的四成，南京的土地供應也隻有去年的一半。不是地方政府不願賣地，而是連地方城投都不敢再托底了。5月份政策為何如此猛烈，這大概也是一個重要因素。
政策成色如何？
“5.17政策”誠意滿滿，要說效果，肯定會有，但其作用更多是托底，要讓房價反彈恐怕比較難。
如前文分析，降低首付比例利好剛需群體，但既然已經是剛需，就沒必要急著釋放，其購房需求可能需要一個過程。特別是目前預期普遍認為還有利好待釋放，因此更多的人會持幣觀望，因為房貸利率下限的取消意味著後麵利率還會更低。
更有直接意義的是政府下場回購，這種“收儲模式”對市場有直接意義，可避免短時間內樓市斷崖式、雪崩式下滑。
但是目前已經下場的地方政府收儲條件比較苛刻，5月14日，杭州市臨安區發布《關於收購商品住房用作公共租賃住房供應商的征集公告》，征集房源的基本條件為房源以整幢作為基本收購單位，同時單套建築麵積不超過70平方米；收購房源需搭配一定比例的車位，60平方米（含）以下的每套按0.6個車位比例配置，60平方米以上的每套按1.0個車位比例配置。這種條件直接把目前市場內90%以上的商品房排除在外。
不過目前央行已經開始設立保障性住房再貸款，這將給地方更多資金來投入到收儲工作當中。筆者認為，如果收儲工作能夠真正落地，那麽將堪比當年的棚改貨幣化，但是這個資金量會比較大。
回顧2008年到2018年的十年棚改貨幣化，央行定向放水，5次降準5次降息，政府總投入量累計超過4萬億。但考慮到如今房地產存量市場巨大，已經不是2018年之前可比，因此要穩住房地產市場所需資金量將更加龐大。
有房地產專業人士進行測算，如果政策投入一兩年，共3萬億及以下，效果幾乎可以忽略不計；如果政策連續3年，資金量達到5萬億左右，那市場效果會有所凸顯，但止不住整體（中小城市居多）下行趨勢；如果連續投入3年以上，投入資金達到7～10萬億，那堪堪能穩住樓市。
天風證券研報顯示，如果算上新房和空置二手房庫存，一共是26.3億平方米，對應的去化周期約為25.4個月，如果把住房去化周期壓降到18個月以內，需要消化7.7億平方米庫存，大概估算需要約7萬億元的資金。
錢從哪裏來？中央和地方有沒有足夠的資金支持房地產複蘇？目前仍不得而知。更可信的是，房地產的複蘇恐怕不能將希望再度放在政府出手上，在5月17日的全國切實做好保交房工作視頻會議上，提到的是“相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困；商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”，“酌情”即意味著這項政策是引導性的而非強製性的，說得更明白點就是，地方政府量力而行，不會像十年前的棚改貨幣化大規模地實施。
市場底的到來，當然並不取決於政策收儲，而是整個市場對房地產的信心恢複，穩定就業和收入預期，居民有更多的能力去承擔改善型需求、多套房配置需求，與此同時，房地產作為一種資產不再貶值，擁有長期持有的價值，那時候可能就是整個市場觸底反彈的時候。