房貸利率在7%高位徘徊,比幾年前定息按揭至少高出3個百分點,這個巨大差距使現有屋主不願放棄舊有優惠,繼續保留舊屋,造成市場供應減少,這種幾十年來首次出現的鎖定效應,使首次置業者沒有太多選擇,而且間接推高房價、擾亂市場。
《紐約時報》報道,在1990年代末和2000年代初,大多數屋主的房貸利率介乎7%至9%之間,但之後隨著網絡經濟衰退開始下降,並在金融海嘯後進一步跌落,不少屋主在這個過程中選擇重新貸款。到疫情初期,房貸利率觸及曆史最低點,許多家庭都獲得低於3%的超低貸款利率。
這種利率差距直接導致房產市場的異常。聯邦房屋金融管理局(Federal Housing Finance
Agency,FHFA)經濟學家最新研究顯示,全美每年通常售出大約500萬套房屋,但前年春季至去年底利率上升期間,全美房屋銷售減少了大約130萬套。
另外在1998年至2020年期間,從未有超過40%的房貸持有人的固定利率,低於市場利率1個百分點以上。然而在過去兩年,隨著聯邦儲備係統為了對抗通脹,各種貸款的利率飆升。截至去年底,大約70%房貸持有人的利率,比市場提供的新貸款利率低了3個百分點以上。
由於利率從疫情低點上升得又快又急,大多數擁有房貸的屋主發現,現在出售自己的房屋,在財務上可能是愚蠢行為。隻要短期內不搬遷,例如不要為了更好的工作或更高的薪水而搬遷,也不要搬到較小或較大的住所,那麽未來幾年就可以繼續享受原有低息。
然而對於許多其他人來說,利率問題已經影響家庭決策和整個房屋市場運作,而且可能加劇對經濟更廣泛的挫敗感。經濟學家利伯索恩(Jack
Liebersohn)和羅斯坦(Jesse
Rothstein)發現,前年和去年有抵押貸款屋主的流動率下降,沒有抵押貸款的屋主或租房者,流動率卻沒有相應下降。羅斯坦還提到,一切現象都不僅僅源於當今高利率水平,“我們從來沒有遇過像過去4年這樣的情況”。
伊利諾伊大學厄巴納-香檳分校教授豐塞卡(Julia
Fonseca)估計,如果人們將當前抵押貸款的剩餘支付額,換成當前利率較高的支付額,可能需要額外支付5萬元。
豐塞卡與賓夕凡尼亞大學金融係助理教授劉璐(Lu
Liu)也發現,享有低利率的屋主,更不可能搬到附近薪資增長較快的地區,反映房地產問題會對勞動市場產生影響,阻礙企業招聘到適合的工人,或阻礙薪資進一步上升。
這些影響可能與2008年房地產市場崩潰後的情況相似,當年的負資產問題,將許多人困在他們想要離開的房屋。但今天的挑戰可能更持久,理由是低於3%的30年期房貸利率,短期內不太可能再次出現。
總統拜登已經注意到許多人對此感到不安。3月初發表國情谘文期間,拜登直接對那些擔心利率的人表示,如果通脹持續下降,抵押貸款利率也會隨之下降,並建議為新買家提供稅務優惠。然而對於不願出售的屋主來說,這筆優惠遠遠不及學者估計的5萬元差額。
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