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澳大利亞房價突然反彈，“抄底”節點來了嗎？
文章來源: 國際金融報 於
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今年8月，澳大利亞房價漲幅達到近兩年半最高。當地時間9月2日，房地產數據分析公司CoreLogic公布統計數據顯示，8月澳大利亞房屋價格上漲0.8%，為2017年4月以來最大單月漲幅。
受四大因素推動
與2017年巔峰期相比，悉尼的房價已經下跌了14.5%，墨爾本的房價下跌了10.9%。
不過從6月開始，這兩個澳大利亞最大城市的房價一改過去兩年的下跌趨勢，到目前為止持續複蘇。
8月2日，悉尼郊區萊德一套四居室的拍賣吸引了大約100人參加。激烈的競標一度喊出高於底價22.6萬澳元的價格。這套房產最終以近150萬澳元(100萬美元)的價格出售。這是澳大利亞房地產市場最鼎盛時期才會出現的狀況。悉尼房價在2012年至2017年中期上漲了75%。而在6個月前，找一個競標者都很困難。
代理這筆交易的房地產經紀人Phil Allison說：“現在有更多的人開始擔心房價會在未來6到12個月內上升，所以他們準備現在入手。”
悉尼和墨爾本目前領先房價上漲走勢：悉尼房價在8月上漲1.6%，而墨爾本上漲1.4%。不過，珀斯以及達爾文房屋價格仍在下降。
澳大利亞經濟近期陷入低迷，房地產市場逆勢上揚成為為數不多的“亮點”之一。有分析稱，四大因素重新點燃此輪澳大利亞房地產市場：
首先，澳大利亞央行連續兩次降息推動抵押貸款利率創下曆史新低;
第二，澳大利亞政府最近推出了減稅政策;
第三，監管機構放鬆抵押貸款壓力測試;
此外，澳大利亞總理斯科特·莫裏森政府在5月奇跡般獲勝。此前外界擔憂，如果反對派工黨獲勝，其推行的負扣稅改革將導致房價進一步下跌。
CoreLogic研究總監Tim Lawless表示，此輪反彈可能會轉變為“V形”複蘇。而就在上個月，他還表示，“沒有任何跡象”顯示會出現如此迅速的轉變。
8月初，匯豐控股有限公司(HSBC Holdings Plc)駐澳大利亞首席經濟學家保羅•布洛克瑟姆(Paul Bloxham)表示，“我們認為未來幾個季度，房價將以個位數的速度上漲，這由低利率和寬鬆審慎製度等因素綜合推動的。”
澳大利亞最大的房屋貸款銀行澳大利亞聯邦銀行(Commonwealth Bank of Australia)也表示，房地產市場已經走到了“拐角處”。8月7日，該行首席執行官馬特科姆表示，“我們認為房地產市場開始趨於穩定，並可能從目前開始企穩走高”。
西太平洋銀行(Westpac)經濟學家馬修•哈桑(Matthew Hassan)表示，該行的月度調查顯示，悉尼的價格調整“現已明顯結束”，8月份增長1.3%。
SQM Research董事總經理路易斯·克裏斯托弗也充滿信心，甚至認為明年兩大城市房價可能會出現兩位數的增長，因為信貸變得更容易獲得，市場也有更大的供應量。
不過，房價反彈對每個人來說都不是好消息。CoreLogic的統計顯示，盡管經曆了兩年的低迷，悉尼仍然是世界上最昂貴的房地產市場之一，房價中位數為864993澳元。即使是現在，房屋價值也隻是回到2015年初的水平。
僅是曇花一現?
並非所有人都相信澳大利亞房地產市場已經觸底。澳大利亞馬上迎來春季銷售季，這將為市場帶來更多供應量，並在一定程度上考驗此輪房地產複蘇的前景。
一些持懷疑態度的人警告稱，此輪反彈僅是曇花一現。他們認為，房產價格上漲是寬鬆信貸所致。目前，澳大利亞實體經濟太弱，房產價格仍可能至少下跌10%。
本周三，澳大利亞將公布第二季度GDP，可能顯示經濟同比增速降至10年來最低。經濟學家們已經下調對澳大利亞第二季度經濟的增長預測，瑞銀更是以“令人難以置信的頹勢”來形容。
這樣的經濟弱勢同樣反映了建築部門的萎靡。
上周公布的數據顯示，澳大利亞建築業的衰退狀況進一步加劇，澳洲工業集團(AIG)公布的數據顯示，澳大利亞7月AIG建築業表現指數下跌了3.9點，至39.1點，錄得六年以來的最低水平。如果該指數低於50點，則意味著建築業活動正在減少。
8月初，活躍於悉尼和黃金海岸市場的大型公寓樓建築商拉蘭集團(Ralan Group)因公寓價格低迷、租金下滑和銷售艱難而破產。留下了至少5億澳元的債務，數以百計的買家被告知，他們在此前支付的樓花訂金有可能打了水漂。
一些房地產市場分析師表示，建築業的放緩在一定程度上解決了供應過剩的問題，這將帶動房地產價格上漲。
悉尼房產中介Pete Wargent建議目前買入，“因為我們正處在低利率環境中”。本周二，澳大利亞央行將公布利率決議，市場預期該央行在6月和7月降息後將按兵不動，維持在1%的利率不變，同時為進一步放鬆貨幣政策敞開大門。利率期貨暗示，澳大利亞央行在10月降息25個基點的可能性有70%。墨爾本Nucleus Wealth的Damien Klassen擔心政策製定者似乎有意通過鼓勵更多人借錢和買房來支撐本國經濟。
數字金融分析公司(Digital Finance Analytics)創始人馬丁•諾斯(Martin North)預計，未來幾個月，澳大利亞房產價格會小幅上漲，但隨著更多房屋推向市場，價格將再次開始下降。
“悉尼和墨爾本市中心區的房價看起來更加強勁，因為供應量減少，買家數量增多。不過如果細化區域分析，那將完全不是一回事。”他說，在過去的12個月裏，悉尼郊區Ryde地區的單價下跌了30%。
澳大利亞失業率上升和工資增長停滯可能拉低地產價格。除此之外，全球經濟衰退的前景將使局勢更加惡化。
諾斯預計，在沒有出現國際危機的情況下，未來幾年，澳大利亞房產價格將比目前低10%左右，如果遇到危機，降幅可能將達到20%或更多。
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