我們房地產專家有一個叫顧雲昌教授，編了中國老太太和美國老太太的故事，這就帶動住房抵押貸款的發展，我們把一個在國外暢行多年的產品引入到中國。REITs發展的艱難曆程另一項經曆諸多艱辛的金融創新，則是房地產投資信托基金。

在中國的房地產界和銀行界中，廣為傳播著一個這樣的故事：一位中國老太太，60歲時終於掙夠了錢買了一套房子；一位美國老太太，60歲時終於還清了購房貨款，已經在房子裏麵住了30年。故事的啟示是：我們應該通過銀行貨款，提前買上房子享受生活。

不過，這個故事是為了培育住房貸款發展而編撰的。

“住房抵押貸款這樣一個產品，我們連續推動了三年，首先是要說服央行行長們，要貸給老百姓，再一個要說服老百姓去貸款，怎麽說服老百姓呢？我們房地產專家有一個叫顧雲昌教授，編了中國老太太和美國老太太的故事，這就帶動住房抵押貸款的發展，我們把一個在國外暢行多年的產品引入到中國。”

5月7日，在2019中國資產證券化和結構性融資行業年會上，曾擔任過住房製度改革課題組組長的中房集團理事長孟曉蘇如是回憶當年住房金融製度改革，“在住房製度改革中，我們首先推出的金融創新，都經曆了磨難，經曆了不短時間的推進。”

REITs發展的艱難曆程

另一項經曆諸多艱辛的金融創新，則是房地產投資信托基金（REITs）。REITs的主要特征包括：1，收益主要來源於租金收入和房地產升值；2，收益的大部分用於發放分紅；3、REITs長期回報率較高，且具備抗市場波動能力，是普通民眾良好的投資品。

其重要性，孟曉蘇表示，“是不動產收益權進入資本市場流通的絕佳的金融創新產品，正如當年很多國外專家跟我們講的，除了REITs沒有更好的金融創新可以講。”

“REITs最早提議是我在2005年在北京召開了第一次REITs國際論壇，請了諸多國際專家來講REITs，當時我還是中房的董事長，我們設想，通過廉租房來推動REITs。”孟曉蘇回憶稱，他本人2006年在時任天津市長戴相龍的支持下，成立了第一個REITs公司是領銳公司，不過由於政策不配套，該公司轉務他業。

“在2008年四萬億啟動經濟的時候，我們通過住建部推動了把房地產投資信托基金寫入文件，第二句話就給寫錯了，他叫拓寬房地產企業融資渠道，原來他們把REITs當成房地產融資了，REITs在中國發展十分艱難。”孟曉蘇表示，相比之下，其他國家在這方麵進展迅速，“在我們中國艱難推動的十多年裏，REITs在全世界獲得了長足的發展，已經有36個國家和地區實行REITs。”

迎來轉機：公募REITs

不過，隨著近年來地方政府債務不斷擴大，REITs的發展也迎來轉機。

“近幾年我們明顯看到，地方債務在不斷的擴大，現在還利息都困難，還本金基本無望，借新債不過是還舊債而已，這些困難造成地方政府投資下降。”孟曉蘇表示，地方性債務70%以上用於基礎設施建設，有資產保證，如果能夠通過資產證券化把存量資產變成能夠流動起來的證券，就可以有效的化解地方債，正是因為有這個理念，所以我和劉世錦副主任一起在國務院發展研究中心成立這樣一個課題組，請了全國政協副主席陳元同誌擔任總顧問，我們研究的題目是啊用REITs進行政府公共資產證券化，和積極化解地方債，這些理念逐漸向社會發散，得到國務院和各個部門積極的支持。”

從2016年開始，國務院開始不斷提及探索基礎設施等資產證券化，推進資產證券化；2016年6月，國務院出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，明確提出“穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點”，首次將REITs作為英文寫入國務院文件。

經過近年來監管部門和市場的探索，目前，公募REITs已進入前期試點階段，業內人士認為，距離正式落地，僅一步之遙。

“十八屆三中全會，進一步鼓勵非資本控股的混合所有製企業。我們需要的是把虛增資本盡快償還，我們把房產還給了職工，還需要把養老金還給職工，再一個就是要把企業債形成的國有資本，通過資產形式，還給債權人。”孟曉蘇最後表示，在這方麵REITs可以大有作為。

“通過REITs能夠解決存量資產的動能轉換，它是推動混改的最佳方案，它可以由社會資本來持有資產，這種虛增的國有資本逐步償還，還有利於資本市場的平穩發展，正因為這些好處，所以我們希望公募REITs能夠早日落地中國。”他說。