萬科總裁鬱亮的互聯網思維：房價有望跌？

萬科總裁鬱亮的互聯網思維，對地產行業的賺錢方式是個啟示。過去咱一直不明白，為什麽大的發展商，蓋好的商住大樓，底層街麵的商鋪單元一般不賣隻出租。我一直以為那隻是稅務的延緩技巧問題。現在看來，還有另一層的賺錢作用。
 
至於房價賣高賣底跌與不跌，應該不是萬科考慮的首要問題。賺錢是他們的本位。希望跌隻是住家買手的要務。
 
---------
 互聯網思維能顛覆房地產的傳統思維嗎？  by  秦朔

　　中國的房價能不能跌一半？看到這個問號，你會怎麽想？

　　如果是政府，可能會說這個提法違背“房地產市場健康穩定發展”的方針，地方土地財政將大縮水，難以為繼；如果是銀行，可能會說它們的“抵押品價格體係”要崩潰；如果是高價拿地的開發商，可能會覺得末日將臨；如果是有產階層，可能會說“你不要危言聳聽”；如果是買不起房的漂流一族，可能會說“跌一半也買不起”；如果是實體經濟中的企業主，可能會說“房價降下來，員工穩下來”；如果是經濟學家，可能有的說“中國經濟將會硬著陸”，有的說“泡沫早消除，中國早安定”……

　　這個問題並不是《第一財經日報》記者想出來的，而是小米科技董事長雷軍提給萬科總裁鬱亮的。不久前，鬱亮和上海媒體高層交流時，談到了互聯網思維對他的衝擊。

　　當雷軍問鬱亮“你們蓋的房子價格能不能跌一半”時，鬱亮也曾一愣。但仔細思考後，他覺得這個可能性不是完全沒有。2013年底，鬱亮在一次內部演講中說，他擔心未來房地產行業會不會出現類似“小米”的攪局者，以互聯網思維模式打破舊秩序，威脅甚至取代以萬科為代表的行業模式。

　　在鬱亮看來，小米做著再傳統不過、“再紅海不過”的手機、電視，卻在短期內取得了巨大成功，是因為它用互聯網方式創造出了以前無法想象的高性價比的產品，同樣的性能以前要賣很貴，而現在很便宜。因為小米除了核心的研發、用戶維護等功能外，生產等環節通過整合資源外包實現，銷售也通過互聯網直供，沒有中間成本。

　　小米的定價原則是“平進平出”，不賺原材料、零部件等硬件的錢，而是用有吸引力的售價快速占領消費者，在軟件和互聯網應用中開展增值服務。

　　來看萬科的價值鏈：籌資、買地、設計、施工、銷售、物業管理。鬱亮說：“我們買地的錢哪來的？集資，投資者給我們錢或我們借錢。設計誰做？請別人做。施工請別人施工，賣房子請別人賣，物業也是請別人管理。那麽我們創造了什麽呢？好像沒有什麽。而我們的行業又這麽好，會不會有人想著要取代我們？”

　　而互聯網思維可能是這樣的：首先，一批想買房、又嫌房價太貴的人組成合夥企業，把能拿出來買房的錢拿出來，籌資問題解決了；接著買地，不少房地產項目中地價占房價的比重也就是20%到30%；設計，不用像現在這樣請頂級設計事務所，住房其實是很簡單的需求，找一些好的戶型在網上征求意見和修改，自己就可以完成；建築施工安裝，公司這麽多，可以外包；銷售，自己消化，連外包也不用，更不用去建豪華的“營銷中心”。這樣的模式，資金成本低，設計成本低，幾乎沒有營銷成本，房價就會大大下降。

　　“有人可能會說，房地產是高度管製的行業，從規劃到施工審批很複雜，也不可能讓你隨便買地和建設。是的。但如果管理層發現，一些年輕人用這種方式能更好地解決住房問題，讓住房不再成為一個壓力重重的社會問題，是不是就會認可甚至支持？

　　“現有的體係解決不了的問題，有人用新方式解決了，有什麽不好呢？至於審批環節，如果按照互聯網思維，都在網上公布，審批實時透明，看哪個環節慢，不是也能加快審批嗎？問題不在於互聯網思維能不能讓房價跌一半，而在於，用這種思維看未來，現在所有的模式未必就是合理的，不能改變的。”鬱亮說。

　　在一次業內論壇上，鬱亮更直接表示，包括萬科在內，房地產行業並沒有準備好未來的”船票“。他說：“房地產未來20年基本向好的局麵不會改變，這是大勢，但誰能在未來存活、發展得好，包括萬科在內，可能都沒有準備好這張‘船票’。我們未來的對手不是現在所謂的對手，而可能是完全不知道的人做我們的對手。所以我覺得我們的行業真的需要改變，與其被別人革命，不如革自己的命，這樣的話至少可以選擇‘死’的方式會好看一點。這是一個特別嚴肅的話題。”

　　萬科多年來積累了龐大的業主資源，萬科物管曾是一麵服務的旗幟。鬱亮對此的思考是，“未來會不會有哪個企業說，我來替你管所有物業，物業管理完全免費。為什麽可能呢？計算一下，萬科全國不少小區一個三口之家的房子，一年收的物業管理費是3000多塊錢，人均1000塊錢。而這些用戶的價值是很高的。雖然免收物業管理費，但因為精準了解業主，可以為他們提供其他服務比如金融服務，通過其他服務形成商業模式。”

　　萬科執行副總裁毛大慶曾表示：“萬科下一步的商業模式將與蘇寧、阿裏巴巴、菜鳥網絡等的商業模式如出一轍，將產業鏈的上下遊全線打通，利用萬科充沛的金融資源為其提供服務，在搞定銀行金融通道後，下一步一定會和互聯網公司合作，將金融服務變得更加便利化、互聯網化，符合現代消費趨勢。”

　　鬱亮說，張瑞敏有一句話“沒有成功的企業，隻有時代的企業”，聽了很觸動。現在的觀念，包括百年老店、基業長青、精益求精、日積月累，都是建立在工業時代的基礎上的，其前提是有一個很穩定、恒定的商業環境。而在發生了“破壞性創新”的環境大變革之中，這些東西還夠不夠用呢？

　　在世上所有的製約中，對人的思維的製約是最大的製約。且讓我們站在互聯網這個製約最少的、又新又平的地方，大膽思考一下：中國房價能不能跌一半？