怎樣將錢從房子裏拿出來

中國人喜歡買房，認為房產保值。這個其實還是有一定道理的。房地產具有周期性。但從長遠看房產還是升值的。即使2008年以前買了房，房價大跌，在水下好多年，如果能堅持到現在，房子也升值了好多。Covid-19這三年房價又迎來了一波增長，許多人的房產都有了不少的equity，因此想將這些錢拿出來搞裝修，付孩子學費，或是用做其他大的花費。那麽怎樣將錢從房子裏拿出來呢？

這個操作英文裏專門有一個術語叫”borrow against your home’s available equity”。什麽是equity？就是你現在房子評估的價值減去你欠的貸款。如下表所示：

第一年的Equity實際主要是你的首付（你投入房子的錢沒有消失）。假設到第五年房產升值到40萬，貸款因為還本金也在減少到16萬，那麽你房子的equity就有24萬了。你如果需要錢應急或有大的花費就可以將這部分錢給借出來。

但是且慢，銀行不會做增加其風險的買賣的。它們最多讓你借到房產價值的80%或更低。像上麵的例子銀行如果隻讓你借到75%，那你最多可以借$400,000 x 75% = $300,000。記住銀行不會做虧本買賣的。這30萬首先要拿來還貸款16萬，所以你能借的現金隻有14萬了。

那這14萬怎麽借出來呢？有下麵三種方法：

 

1. Cash-out Refinance: Refinance顧名思義就是重新貸款。比如你想從14萬裏借出6萬來。原來貸款還剩16萬，那麽你就可以重新做一個新的16 + 6 = 22萬的貸款。這6萬可以以現金的形式給你。新貸款可以選更低的利率，也可以30年變15年的貸款。這在利率低的時候是一種好的cash-out的方式。但在現在高利率的環境下這麽做是比較虧的。因為你原來16萬的貸款前幾年有可能是很低的利率，但為了這6萬現金重貸要變成高利率，實際是不太劃算的。那麽有其他更好的方法嗎? 這就涉及到下麵的兩種方法。
2. Home Equity Loan: 這個就是在原來16萬貸款的基礎上申請另外一個6萬的貸款。原來16萬貸款繼續享受低利率，新貸款可以做新的利率和貸款年限。
3. Home Equity Line of Credit (HELOC): 這個跟Home Equity Loan類似，也是在16萬基礎上申請一個6萬的貸款。但顧名思義這個是line of credit，跟信用卡一樣給你這個額度。你隻有動用額度花錢才需要還款，不花就不需要。分為兩個階段：第一階段叫“draw period”,就是花錢記賬（一般10年）。至於還款可以隻付利息。利率是浮動的。因此高利率環境下還的利息要多些。第二階段叫”repayment”,就是還錢（一般10-20年）。利率固定，要在規定時間內將欠的錢還掉。

 

這三種是通常用的從房子裏取錢的方法。上麵的圖裏進行了對比。不過要注意的是無論用哪種方法都是以你的房子做抵押的。如果還不上貸款default的話就有失去房子的風險，到時房產保值就沒有意義啦。所以做之前先跟專業人士溝通一下，看看適合哪種方式的貸款，用好自己的equity。