也談窮人花錢基本靠借… - smlandlord發表於 投資理財 - 論壇 | 文學城 (wenxuecity.com)
說到掏糞，無外就兩個事情，OPM/OPT，投資房產，基本上大家的路都是差不多，1. 個人投資，2，個房貸款，3. 合作關係，4. 社會融資，5. 商業放款.
這個topic我一直說我寫一段，不過想來想去還真不知道有什麽好寫的東西，直到昨天和一個好久沒見的朋友牡丹樓上碰到了，我這個朋友本身是個CPA，退休前一直是CEO管理一個很大的nursing home, 然後業餘時間在 Columbus OH 投資房子，大概有60多個房，我們當年是差不多同一時間開始買房，我10來個的時候他也是不到20個房，15年過去了他60多個，我超過1000個門，所以他感歎了一翻，說當年沒個mentor帶著跨入商貸的門.
所以我想了想，其實商業貸款也是很簡單的事情，所有銀行貸款都是你需要錢的時候它不鳥你，你不需要貸款的時候它就大開水龍頭，所以對銀行來說，物業好壞固然重要，但是更重要的是你的 track records, 它們想看的是過往的管理，有沒有商業地產的經驗，LOL，所以跨入門檻的key就是，fake it til you make it.
我就說說我做過見過的商業貸款模式.
1. 私人商貸，當年我是餡餅掉頭上，所以糊裏糊塗的買了個40門，這個4門當時管理不善而且是私人貸款的，我是直接和lender談好把樓買下，接著還貸款，這樣就跳了40門.
2. 賣家貸款，07-10年前後，房市開始疲弱，小的 complex賣價高但是沒人想買，因為是大家local的人，所以我就這樣 seller’s financing買入了20幾個門.
3. credit Union’s blanket loans, 做房地產永遠都不夠錢的，所以當時我把好些房連一起打包refi，這種loan做的銀行不多，小的 local banks or credit unions,有可能做到.
4. local bank small commercial loans, 一般來說local的銀行比較喜歡貸給local的物業，我開始的時候也是沒銀行願意商貸，這個最好有長時間的 banking relationships, especially depositary relationships, 就是說想它借錢給你，你要先借錢給它，我曾經得到過一個1.5 million 的loan ，但是它需要我先 deposit 50萬 for 6 months, and hold it there for additional 12 months after closing.
5. Fannie Mae, 前麵說的都是 recourse 的loans，Fannie家的是 non-recourse, 它是直接和物業掛鉤，貸款人需要一定的經驗，和身家清白，但是費用很高，要求的保險也是比一般銀行多很多不同的 coverages, 做下來的話，要準備5-7% 的loan的錢 as Loan startup expenses， 有 prepayment penalties, generally based on yield maintenance over the course of the loan.
6. Freddie, 這個和Fannie的差不多，但是rate好一點，不過需要 owner lives within 100 miles of the property, 有 prepayment penalties, 可以是 yield or step down.
7. 大型商業放款，這個確實不難， LOL，到了一定程度，你就可以隨便的借個20個米.
