妓女般的物業公司

妓女般的物業公司

                                        2005年11月10日

何必

陽台的所有權歸業主所有，業主肯定有權利對陽台進行某些改造……（略。）

據記者介紹，有的業主急著入住，隻得忍氣交了1000元後自己開始封陽台。律師認為，物業公司怎麽會取得所有權？假使有也是開發商擁有；但是根據我們的房地產法，開發商不能取得陽台一半的所有權，它隻能對會所部分有一定所有權保留，其它部分必須完整賣給業主；物業公司根本沒有資格來提這個問題了。

這又是個蹊蹺事。形象地說，物業公司作為看門護院打掃衛生的角色，不準主人對自己的住處進行歸置，如果要動工就必須給仆人交錢。如今這主仆倒置的事情也真是奇怪了去。

想想看，這樣的糾紛該怎麽處理？那些已經忍氣吞聲交了1000元的人算是被無無法無天的物業輕輕地收拾了一把；而李女士該怎麽辦呢？按說，李女士現在有權決定是否封閉自家的陽台，必要時還可以采取報警或是法律手段解決自家封閉陽台受阻的問題。可如果這麽操作，會遇到什麽樣的待遇呢？與物業公司從此結下仇是肯定的，說不定什麽時候自家門口就有不知道從哪兒來的一大堆垃圾或橫流的汙水，或者機動車出現莫名其妙無主的刮蹭劃痕等等；警察來了能怎麽樣？通常，警察對於這種糾紛是不願介入的，充其量能夠在警察的看護下一次性把封閉材料運進來？廢料也一次性運出去？假如上了法庭，即使判業主勝訴，法院是否會像朝陽區執行庭對拒絕交納物業費的業主那般堵被窩並當著小孩子的麵把家長銬起來帶走？若對物業公司執行，該怎麽辦呢？責令其準許業主把封陽台材料運進自己家？總不會把物業公司負責人也銬走吧？即使銬找個農民工保安帶走也就完事了，如此還省下了保安的工資和食物了；那些已經交了封陽台物業管理費的業主，大概也隻能退還那點子錢，最好也隻能加上這些錢在銀行活期存款的利息了。這簡直就是天大的笑話。

這個節目旁邊還有另一個報道，說的是最近一段時間對於物業糾紛的社會關注程度可以說是前所未有，而這種全社會的廣泛參與、討論也從另外一個側麵反映出物業糾紛產生的複雜性和解決起來的困難性。那麽，對此還有沒有其他途徑呢？8月底，北京市成立了首家區級“物業管理糾紛調解委員會”，我們的節目也曾對此進行報道，今天我們就來看看這種新嚐試的效果如何。眼前的這個“物業管理糾紛調解委員會”就是北京目前唯一的一家專門用來調節許多業主最為頭疼的麻煩事——物業糾紛的，到目前為止開展業務已經兩個多月了，談起物業糾紛的發生和解決，他們頗有感觸。北京市東城區司法局局長杜娟：“我們感覺雙方都下不了這個台階，其實雙方誰稍稍低一下頭，現下這一個台階也就是完了，說句俗話講互相較勁。”:因此，調解起來最大的困難還在於要花大量的時間讓雙方坐下來談，而真正調解起來並不難，另外，在杜局長看來，實際上目前的許多物業糾紛起因都很小，但由於不能及時解決，小問題也就變成了大問題。到目前為止，物業管理調解委員會接到谘詢電話43個，其中物業公司谘詢占35%、業主谘詢占65%，在9個調節案例中，已調節成功2例，問題主要集中在服務和交費上，物業公司認為，業主接受物業服務就應該交費，而業主拒絕交費的理由則是物業服務不到位。北京市律師協會房地產與建築工程委員會主任秦兵：“業主有很多義務，業主有支付物業費的義務，但是沒有根據物業服務的瑕疵拒絕支付物業費的權利；業主可以成立業主委員會，但是如何成立業主委員會、業主委員會如何備案它不寫，所以我們業主委員會的備案程序比在北京開家銀行還難。”業內人士認為，糾紛調解作為解決物業糾紛的一種新嚐試，快速、便捷，可以解決部分矛盾，但其前提是調節雙方對現行法律、公平正義等方麵的認同程度差異不大，但就目前物業公司、業主的現狀來看，這種方式要想全麵普及還不現實，實際上，根本的解決之道是根據實際情況的變化，修改物業管理條例，出台專門法規，明確雙方的權利和義務。

秦兵還介紹，在目前相關法規不完善的情況下，要想維護自己的權益，業主必須注意細節，簽訂物業服務合同前必須仔細閱讀，一旦有侵權條款就不簽字。事實上，物業糾紛官司中贏家大多數都是物業公司的一個主要原因就是當初所簽的物業服務合同對業主不利。

但是，要讓業主對於物業服務合同辨識出陷阱來，需要多麽專業的法律以及物業管理方麵的知識，這對於絕大多數業主來說基本上隻能是天方夜潭做夢也不能想的事。合同欺詐、合同雷區、合同陷阱無處不在，不平等格式條款（霸王條款）至今依然橫行霸道，消協對此多次點評但卻沒有什麽效果，反而此風愈演愈烈，反映出法律的孱弱無力；而朝陽區法院針對業主的強製執行，更體現出現行法律與司法對弱勢群體的怒不可遏。

對於東城區司法局弄出這麽個所謂的“非政府組織”形式的物業管理糾紛調解委員會來，筆者曾經寫過些內容，介紹了法律界人士認為這原本就是法製的倒退，以當事人權利出讓作為調解先決條件，使得權利社會向權力社會回歸。

看上去，物業管理糾紛調解作為司法判決的補充，有一定的積極意義：當事人不用花錢，成本低，速度快，但要想徹底解決，法規製定的高水準才是根本。條例的製定應該有作為權益關聯方的業主的參與，從實際出發。僅靠法學理論往往會導致操作性差，而且沒有業主的參與，規則的製定往往偏離業主的立場。

其實，說這些都是老生常談。該節目每天都能夠收到觀眾發來的電子郵件。其中一封在闡述了對現行物業糾紛拉拉雜雜的原因後，弄出了個讓人捧腹的結論，不妨抄錄與此共享。

“你買了房，老鴇說：‘送你個性夥伴吧’。趁著天黑，不管你同意不同意就送進來一個。摸了兩把，不小心點了燈。我KAO，這叫惡心，性趣大減，立刻想換。妓女和老鴇不幹，非要你賠她鍾點費，付了鍾點費還不行，非要你每次都要找她。你不幹，人家告到法院。法院說了，人家進了你的房，你就接受了服務，你就得付費。你說不要了，法院說不行，隻要人家不出你的門兒，你都得一直付！物業這婊子是要了你的錢然後向法院賣身。一個有職業道德的雞是回這麽做的。”