建委決定物業存廢

建委決定物業存廢

                                         2005年8月10日

何必

8月2日北京市建委對太平家園更換物業事件做出了批複……（略。）

記者采訪時，區建委領導表示市建委對太平家園換物業一事非常重視，9日上午他們還去了市建委談論情況。經過電話詢問，老物業公司負責人表示已經接到了市建委的批複文件，但不願意接受記者的采訪。隻要證明業主大會有效合法，太平家園換物業的問題就算是解決了。不過，業主們還表示，因為物業公司在小區內進行了好多非法經營活動，在更換完物業之後還要通過法律手段跟老物業算總帳。

小區更換物業管理公司算是個老大難問題了。人們形象地把物業公司說成是管家，可主人要換管家卻總是遇到這樣那樣的麻煩，這也算是很具有中國特色的了，管家賴著不走，主人卻奈何他不得，就死皮賴臉呆在家裏，新管家到了家裏，於是一個家就出現兩個管家同時存在的怪現象。

其實，說物業公司在小區裏進行非法經營活動，這幾乎是俯拾即是的事。很多時候，業主由於不滿物業公司的服務而拒絕交納物業管理費，這是盡人皆知的事情。但奇怪的是，有的物業公司在大多數業主都不交物業管理費的情況下，卻還能很逍遙自在地在小區裏滋潤地存活，原因就在於物業公司將很多類似地下室、車庫、綠地、小區管理用房等公共區域據為己有並進行經營，獲取非法收入。就北京目前的情形而言，究竟有多少物業對業主利益進行了盤剝侵占，這都是個謎。考慮到很多物業實際上都與開發商有著千絲萬縷的聯係、甚至幹脆就是一回事的情況，說房地產開發商侵害房屋消費者權益，一點都不言過其實。

而太平家園召開業主大會要求更換物業的事，在北京也早就鬧得沸沸揚揚滿城風雨，從最早業主不滿物業開始鬧騰出現糾紛矛盾，到後來雙方劍拔弩張不共戴天，再到成立業主大會並就更換物業召開專門會議形成決議，後來又被物業質疑業主大會本身以及會議決議的合法性，又到業主將會議決議報到北京市建委，一直到業主們收到市建委的批複，過程不可不謂轟轟烈烈驚心動魄；惟恐天下不亂的媒體也樂得推波助瀾，希望事情鬧得越大越好，該欄目也一直在追蹤報道。到了現在，市建委終於對該小區更換物業一事做出了批複，也算是當官為民做主的典型了。

就目前情況看，該小區業主們都在忙活著尋找材料和證據，以證明業主大會及其決議的合法有效。如果真是合法有效了，那麽就可以報請市區建委，由他們下達行政命令，要求小區物業按照命令進行交接並撤離。昌平區建委也跟著一通手忙腳亂，並煞有介事地宣稱市建委對該小區的問題很重視，他們三番五次往市建委跑，大概又是前呼後擁免不了車水馬龍興師動眾，行政成本也就這麽開支了。

但問題是，就算是最終證明了業主大會及其決議無論在實體上還是程序上都是合法有效的，可萬一老物業根本無視與建委過去的友好關係、以及今後在北京房地產業界混事必須要與衙門處好關係這樣的基本道理，撒潑耍混怎麽辦呢？假如市建委下達行政命令、區建委配合執行，卻被老物業束之高閣視若無睹，又該如何呢？按道理說，物業公司是個經濟實體，完全可以置行政命令於不顧。屆時，建委又當如何？

假如真是發生了老物業不理睬建委命令的情況，業主們還隻能是尋求法律的支持，還是要幹那些尋找材料證據以證明業主大會成立本身及其就更換物業所召開會議和形成相關的決議是合法有效的，換句話說，業主們現在所做的事完全就是在進行合法性證明，無論對行政機構還是法律都是如此。推論到極致，假如老物業真是猖狂到了連法律都不放在眼裏、比照時下社會很流行而且愈演愈烈的根本拿法律和法院判決當作狗屎的情景，那麽行政強製就更顯得是毛毛雨了。

如是，行政命令被當作耳旁風，則讓行政威信掃地，更是使官民關係進入新的對峙境地。

接下來，市建委針對一個小區更換物業下達紅頭文件，這樣的行政行為也算認真貫徹新三民主義的施政精神了。但問題是，現在業主與物業矛盾層出不窮。在這種背景下，行政機構出麵協調小區各方關係也就成為時髦。可北京市現有3000多個小區，是不是凡是發生糾紛都要由北京市建委下達紅頭文件去協調？假如是如此，那麽可想而知的是，各區縣建委忙不迭地往市建委跑，將會成為行政體製裏的一個新風景，而泛濫的有關小區業主與物業的紅頭文件如同蝗蟲般到處都是，不僅將大大降低行政威信，更是對行政資源的極大浪費，是對納稅人的不負責任。

還有，北京市建委就一個小區更換物業下達紅頭文件，這種行政行為本身的合法性如何？在行政許可法頒行一年多後的今天，這種把原本由法律協調、以及最終還是不得不由法律來協調的事情被行政權力斜刺裏橫插一杠子，有明顯的行政權力擴大化、濫用行政資源與公共權力的嫌疑。而公權力不受限製的擴張，更是件可怕的事。